Проблемы статуса самовольных построек (Ю. Ершов, "эж-ЮРИСТ", N 43, ноябрь 2006 г.)

Проблемы статуса самовольных построек

Несмотря на то что законодательное регулирование статуса самовольной постройки сложилось уже достаточно давно, проблемы применения его норм на практике по-прежнему продолжают возникать.

В ст. 222 ГК РФ закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения на это разрешения; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пожалуй, лишь первый из вышеперечисленных признаков позволяет устранить незаконность и избавиться от статуса самовольной постройки - но не тому, кто строение возвел. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ, в действующей его редакции, право собственности на самовольную постройку может быть признано за тем лицом, в чьем титульном владении земельный участок находится. Это может быть собственник земли или обладатель иного вещного права на нее. В случае признания права на постройку за хозяевами земли они должны будут возместить тому, кто вел строительство, затраты. Данная редакция указанной статьи ГК РФ вступила в силу лишь с 1 сентября 2006 г., ранее у строителя была возможность приобрести право собственности на свою постройку в том случае, если земля была предоставлена ему после строительства.

Установить незаконность постройки по рассматриваемому признаку несложно: доказать наличие отвода земли по характеру самого дела должен тот, кто вел строительство. Не следует забывать еще и о том, что категория земельного участка также должна позволять производить строительство (ст. 40 ЗК РФ).

Второй возможный критерий самовольности постройки - это отсутствие разрешения на ее строительство. В силу существующей практики в различных случаях лица, ведшие строительные работы, ссылались на наличие тех или иных документов, которые, по их мнению, делали строительство законным. Среди отвергнутых судами доводов о законности можно отметить следующие: наличие акта согласования места размещения объекта, утвержденного плана застройки земельного участка с указанием на нем планируемых объектов, решения органа местного самоуправления о присвоении адреса предполагаемому объекту не дают права на строительство (решение АС Свердловской обл. от 20.04.2006 N А-60-32866/03-С1); наличие рабочих чертежей на строительство при отступлении от согласованного архитектурно-планировочного задания также влечет признание постройки незаконной (Постановление ФАС УО от 11.02.2000 N Ф09-103/00ГК).

Причинами признания построек самовольными были также отсутствие проектной документации и разрешения на строительство (решение АС Свердловской обл. от 19.02.2004 N А60-15595/2003-С3); отсутствие разрешения Госархстройнадзора (Постановление ФАС УО от 04.02.2004 N Ф09-117/04ГК). С другой стороны, известны и несколько странные примеры из судебной практики, где отсутствие разрешения на строительство было расценено как незначительное обстоятельство для законности пристройки к ранее возведенному жилому дому (решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 03.11.2005). Необходимо отметить, что рассматриваемое решение Ленинского суда г. Екатеринбурга было оставлено в силе вышестоящим судом, и поэтому с ним следует считаться несмотря ни на что.

Третий признак самовольной постройки - нарушение при ее осуществлении градостроительных и строительных норм и правил. Здесь суды основываются на том, что соблюдение данных норм и правил предполагается имеющим место, если строение в установленном законом порядке было введено в эксплуатацию уполномоченными на то органами. В противном случае строительные нормы и правила предполагаются нарушенными, если не доказано обратное (Постановление ФАС УО от 26.12.2005 N Ф09-1362/05-С3; решение АС Свердловской обл. от 20.04.2006 N А-60-32866/03-С1). Однако и наличие акта ввода строения в эксплуатацию не является абсолютной гарантией того, что оно не будет признано самовольной постройкой (Постановление ФАС УО от 11.04.2004 N Ф09-559/04ГК). В ряде случаев суды назначают по такому делу экспертизу по ходатайству заинтересованного лица или, бывает, ограничиваются несколькими заключениями контролирующих органов (санитарных, пожарных и пр.) о том, что они не выявили нарушений в данном строении.

С применением последствий самовольности постройки - возложением обязанности снести ее - связано важное требование: необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку.

С применением последствий самовольности постройки - возложением обязанности снести ее - связано важное требование: необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку. Здесь истцов ожидают серьезные осложнения, максимальными они бывают тогда, когда не согласовывалось вообще никаких проектов, планов, не подавалось заявлений о разрешении на строительство и т. д. Если никто ничего не оформлял, то доказательства могут подтверждать лишь сами строительные действия. Однако зачастую такие возможности в силу разных причин отсутствуют - к примеру, потому, что строительство бывает окончено до того, как истец приобретает землю, где возведена постройка.

Другой сложностью в обязании снести самовольную постройку является факт ее передачи другому лицу. То есть когда ответчик заявляет: "Строил не я, мне такое уже досталось от того, кто ее построил". Здесь возникают очевидные сложности с содержанием закона, ведь согласно ст. 222 ГК РФ сносить самовольную постройку должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении закона.

С учетом этого, как нам представляется, в ст. 222 ГК РФ следует включить норму о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает то, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное. Кроме того, необходимо включить и норму о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, которое эксплуатирует строение, но не строило его, указав в то же время, что оно имеет право регресса к тому, от кого получило самовольную постройку.

Ю. Ершов,

к.ю.н., управляющий партнер адвокатского бюро

"Эксперт", г. Екатеринбург

"эж-ЮРИСТ", N 43, ноябрь 2006 г.