Рыночная ставка арендной платы для специализированной недвижимости (А. Григорьев, П. Козин, "Финансовая газета", N 50, декабрь 2006 г.)

Рыночная ставка арендной платы для специализированной недвижимости

Все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.

Неспециализированные объекты недвижимости не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Неспециализированные объекты недвижимости, как правило, на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные. В условиях развитых рыночных отношений в Санкт-Петербурге, Москве и других городах к подобным объектам можно отнести прежде всего различные встроенные помещения, небольшие отдельно стоящие здания и т.п.

Специализированные объекты недвижимости ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок либо вообще такового не имеют. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, зачастую требуется их модификация или доработка.

Если специализированный объект недвижимости должен быть предметом аренды, то возникает необходимость определения рыночной ставки арендной платы.

Рыночная ставка арендной платы для специализированных объектов недвижимости - это расчетная ставка арендной платы за пользование специализированными объектами недвижимости, за которую эта недвижимость или пространство в пределах данной недвижимости были бы сданы в аренду на дату оценки в коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной расчетливо и без принуждения.

При определении величины рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости необходимо учесть основные особенности, связанные со спецификой этих объектов. В качестве основной особенности специализированной недвижимости можно назвать ограничение в вариантах функционального использования до одного (например, школа, церковь, театр, жилое здание, насосная станция, котельная, трансформаторная подстанция и т.п.). Перестройка для другого варианта функционального использования потребует существенных затрат. Эта и другие особенности специализированных объектов недвижимости обусловливают целесообразность (или нецелесообразность) применения существующих подходов и методов при оценке величины рыночной ставки арендной платы, а также необходимость их модификации или доработки.

Применить затратный подход непосредственно в оценке величины рыночной ставки арендной платы для объектов как неспециализированной, так и специализированной недвижимости не представляется возможным, так как создание объекта, предусматривающее получение полного пакета прав собственности по определению не может выступать альтернативой аренде, включающей только право пользования (т.е. принцип замещения при оценке аренды неприменим). Также достаточно редко представляется возможным применить на практике методы сравнительного подхода, так как нередко отсутствует открытый рынок аренды специализированных объектов недвижимого имущества, следовательно, отсутствует и информация о сделках.

Поэтому при оценке величины рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости в качестве основных могут быть предложены методы доходного подхода - классический и так называемый метод компенсации затрат арендодателя.

Согласно классическому методу доходного подхода величина рыночной арендной платы может быть определена способом остатка как чистый операционный доход арендатора от использования объекта за вычетом его интереса. Интересы арендатора могут быть учтены путем уменьшения арендной платы на величину так называемого вознаграждения управляющей компании.

При оценке рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости классическим методом доходного подхода последовательно определяют:

потенциальный и действительный валовой доход;

операционные расходы;

приведенные затраты на капитальный ремонт;

величину годовой арендной платы за объект.

Приведенные затраты на капитальный ремонт (Zкр) исчисляются по формуле:

                              n

                      Zкр = сумма Ri х PVi,

                             i=1

где i - номер периода проведения ремонтных работ,

n - общее число периодов ремонта;

Ri - затраты на проведение ремонта в i-м периоде,

PVi - фактор дисконтирования.

Годовая арендная плата определяется как текущая стоимость потока чистого операционного дохода.

Следует отметить, что для специализированных объектов недвижимого имущества исчисление потенциального валового дохода не всегда является возможным без каких-либо особых приемов, так как специализированная недвижимость обычно генерирует доход только в комплексе с другим имуществом (машинами, оборудованием). Поэтому на практике при проведении объективной оценки нередко вызывает затруднение выделение доли дохода, приходящейся непосредственно на оцениваемый объект (недвижимость).

Метод компенсации затрат арендодателя может быть основан на следующем принципе. Арендодатель вкладывает денежные средства в постройку или покупку приносящей доход недвижимости в обмен на право получать в будущем доход от сдачи ее в аренду и от последующей продажи. При этом арендный платеж должен обеспечить арендодателю конкретную норму дохода и позволить по окончании срока аренды восстановить объект до первоначального состояния или в случае износа объекта аренды до состояния, делающего его восстановление экономически нецелесообразным, снести объект и построить новый.

Методикой расчета рыночной ставки арендной платы на основе метода компенсации затрат предусматривается определение рыночной стоимости сдаваемого в аренду объекта недвижимости, а затем расчет непосредственно арендной ставки исходя из требуемой владельцами аналогичной недвижимости нормы дохода на вложенные средства.

Арендатору по договору аренды одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются соответствующие права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Поэтому в процессе оценки определяется величина арендной платы за пользование недвижимым и движимым имуществом этих объектов, а также относящимся к зданию земельным участком.

Для объекта, который полностью изнашивается в течение срока аренды, величина периодического авансового арендного платежа (PMT), удовлетворяющего условиям получения дохода и амортизации сдаваемого в аренду актива, аналогична авансовым взносам на амортизацию (так называемый самоамортизирующийся кредит) и исчисляется по формуле:

                                  Vi х i

               РМТ =  -------------------------------,

                         (i+1) - (1+i) - (n-1)

где Vн - рыночная стоимость арендуемого недвижимого имущества на дату сдачи в аренду;

i - рыночная норма дохода на вложенный в объект аренды капитал,

n - общее количество периодов, в течение которых поступают арендные платежи.

Для объекта, который в течение срока аренды изнашивается не полностью, указанная формула имеет вид:

                           (Vi-Ve) х i                 Ve х i

              РМТ = ----------------------------  + -------------,

                      (i+1) - (1+i) - (n-1)             i+1

где Vк - рыночная стоимость объекта на дату окончания аренды.

Эта формула является универсальной для учета в величине арендной платы затрат, производимых арендатором. Если за время аренды объекта его стоимость в результате проводимых арендодателем ремонтных работ возросла (Vк > Vн), первое слагаемое правой части формулы становится отрицательным. Это означает, что будут компенсированы затраты арендодателя на улучшение объекта.

На практике оценка величины рыночной ставки арендной платы для объектов специализированной недвижимости в рамках доходного подхода может быть осуществлена как классическим методом, так и методом компенсации затрат арендодателя.

Если для каких-то специализированных объектов недвижимости возможно одновременное использование двух рассмотренных методов оценки рыночной ставки арендной платы в комплексе (что всегда предпочтительнее, так как способствует повышению точности и достоверности расчетов), то по окончании расчетов требуется согласование их результатов.

А. Григорьев,

заместитель руководителя ТУ Росимущества по г. Москве

П. Козин,

генеральный директор

ООО "РМС-Оценка"

"Финансовая газета", N 50, декабрь 2006 г.