Иск о признании права собственности инвестора на незавершенный строительством объект (Л.Н. Ракитина, "Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.)

Иск о признании права собственности инвестора на незавершенный
строительством объект

В связи с прокатившейся по России волне мошенничеств, связанных со строительством квартир в многоквартирных жилых домах, в судах общей юрисдикции в большом количестве появились гражданские дела, в рамках которых "дольщики" пытаются закрепить свое право собственности на незавершенные строительством квартиры. Поскольку здесь, как правило, имеются два-три, а нередко и большее количество "претендентов" на одну и ту же незавершенную строительством квартиру, которую организация-застройщик продала неоднократно разным лицам, граждане торопятся, поскольку полагают, что тот, кто раньше предъявит иск о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру, тот и получит все права на спорную квартиру.

Отчасти они правы, поскольку суды нередко при вынесении решения опираются на ст. 398 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), регламентирующую последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которой "В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск".

Руководствуясь данной нормой, суды довольно часто признают право собственности за лицом, право которого возникло раньше либо за тем лицом, которое, действительно, раньше обратилось в суд с иском.

Но вправе ли суд руководствоваться данной нормой при рассмотрении исков о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру, если право "дольщика" возникло, например, из инвестиционного договора?

Полагаем, что суды не всегда внимательны при осуществлении правоприменения, суть которого, как известно, сводится к применению правовой нормы общего характера к конкретными жизненным обстоятельствам, установленным в ходе судебного разбирательства гражданского дела.

При наличии инвестиционного договора, согласно которому инвестору-гражданину обещают передать в собственность построенную квартиру в сданном в эксплуатацию доме, применение нормы, содержащейся в ст. 398 ГК РФ, для признания права собственности инвестора на незавершенную строительством квартиру, представляется неправомерным по следующим причинам.

Во-первых, отсутствует сама индивидуально-определенная вещь (завершенная строительством квартира) как объект какого-либо обязательства. В инвестиционном договоре, как правило, нет указания на незавершенный строительством объект (а это согласно ст. 130 ГК РФ - самостоятельный вид недвижимого имущества), следовательно, относительно такого объекта стороны никакого договора не заключали.

Во-вторых, речь не может идти о неисполнении обязательства должником, поскольку строительство дома и, соответственно, квартиры на момент рассмотрения дела судом еще не завершено, срок исполнения обязательства по передаче квартиры еще не наступил.

В-третьих, согласно ст. 398 ГК РФ "у кредитора появляется право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору". Это означает, что для применения данной нормы, необходимо не только, чтобы вещь(построенная квартира в принятом в эксплуатацию жилом доме) в реальности существовала как объект гражданских прав, о котором стороны договаривались, но и требование было именно об отобрании ее у должника. При предъявлении требования о признании права собственности, требование об отобрании квартиры у должника не заявляется.

В-четвертых, как и на момент заключения договора, так и на момент вынесения судебного решения, должник - организация-застройщик продолжает оставаться собственником спорной незавершенной строительством квартиры в силу инвестиционного законодательства и в связи с тем, что само строительство жилого дома еще не завершено и ответчик никому ничего в реальности не передавал и не обещал передать.

Таким образом, обязательство еще не только не исполнено должником, но и не могло быть исполнено, поскольку срок его исполнения, обозначенный как "после завершения строительства дома", еще не истек.

Кстати, при положительном для истца решении суда, не прекратившем право собственности ответчика на незавершенную строительством квартиру, у одного и того же объекта появляется два собственника - и гражданин, и организация-застройщик, что при отсутствии указания на характер этой общей собственности, дает право считать ее долевой в силу ч. З ст. 244 ГК РФ.

Наконец, отсутствует и условие "отпадения" права кредитора требовать отобрания вещи у должника, если вещь уже передана третьему лицу, поскольку такой передачи в реальности ни гражданину-инвестору, ни его правопреемникам не было и не могло быть ввиду отсутствия самой вещи, о которой стороны заключали договоры.

Таким образом, ни одного из условий применения нормы, содержащейся в ст. 398 ГК РФ, и составляющих гипотезу данной правовой нормы, не имеется, следовательно, данная норма не может применяться судом при разрешении дела о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру в многоэтажном жилом доме.

Нельзя не отметить и такой процессуальный момент, тесно связанный с той же материально-правовой нормой.

Применив при разрешении гражданского дела ст. 398 ГК РФ, где говорится только об иске кредитора об отобрании вещи у должника, суд первой инстанции выходит за пределы заявленных исковых требований, разрешая под видом иска о признании права собственности фактически иск об отобрании вещи у должника, хотя такое требование истцом не заявляется (иначе как трактовать применение нормы ст. 398 ГК РФ, где речь идет о присуждении/виндикации/, к иску о признании?).

Данный выход за пределы заявленных требований суду просто нечем мотивировать, хотя ч. З ст. 196 ГПК РФ говорит, что "суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом". При выходе за пределы заявленных требований суд обязан сослаться на соответствующий федеральный закон, позволяющий ему поступить подобным образом. Однако в данном случае такого закона нет. Ст. 398 ГК РФ говорит только об одном-единственном иске - иске об отобрании вещи у должника.

Выйдя, таким образом, за пределы заявленных требований, и разрешив по существу вместо заявленного иск, не заявлявшийся истцом, суд лишает истца возможности доказывать те обстоятельства, которые содержатся в гипотезе правовой нормы, содержащейся в ст. 398 ГК РФ.

Если суд считает, что данная норма применима по делу, он обязан обозначить обстоятельства, подлежащие доказыванию, совпадающие по своему характеру с содержащимися в гипотезе нормы ст. 398 ГК РФ, на стадии подготовки гражданского дела к судебному разбирательству в силу задач, стоящих перед судом и обозначенных в ст. 148 ГПК РФ. Кроме того, в этом случае суд обязан руководствоваться абз. 4 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", где подчеркивается, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 ст. 56 ГПК РФ. Если это не предпринято, налицо - нарушение процессуального закона, влекущее за собой нарушение прав сторон.

Другой аспект проблемы, подтверждающий сохранение за организацией-застройщиком права собственности на незавершенную строительством квартиру в многоэтажном доме.

Инвестиционный договор, не будучи предусмотренным ГК РФ в числе поименованных договоров, тем не менее, не противоречит ему и в силу провозглашенной свободы договора вполне имеет право на существование. Вместе с тем сказать, что на сегодняшний день отсутствует правовая регламентация такого договора, нельзя.

Правовое регулирование инвестиций осуществляется ГК РФ и федеральными законами.

В частности, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г., 22.08.2004 г., 02.02.2006 г.) определяет, что капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. В статье 6 Закон определяет права инвесторов, в числе которых называются владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Пункт третий статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., От 10.01.03 г.), который действует в части норм, не противоречащих упомянутому ранее ФЗ-39, уточняет, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом закон не устанавливает размер долей субъектов инвестиционного процесса.

Согласно же ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Следовательно, на каждого субъекта инвестиционной деятельности (гражданина-инвестора и организацию-застройщика) приходится по доле незавершенной строительством квартиры, и это право долевой собственности сохраняется вплоть до приемки объекта в эксплуатацию и завершения строительства квартиры, поэтому, признавая право собственности гражданина-инвестора на всю незавершенную строительством квартиру, суд нарушает право собственности организации-застройщика.

Таким образом, судебная практика, пытаясь разрешить гражданские дела по иску гражданина-инвестора о признании права собственности на незавершенный строительством объект с применением ст. 398 ГК РФ, идет по ложному пути, нарушая при этом не только материально-правовой закон, но и процессуальные нормы права, в совокупности влекущие за собой еще большие нарушения материальных и процессуальных прав граждан и юридических лиц.

Л.Н. Ракитина,

доцент кафедры гражданского права и процесса Института

права и госслужбы Ульяновского государственного

университета, кандидат юридических наук

"Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.