Новое в оформлении прав на реконструированные объекты индивидуального жилищного строительства (С.Е. Малета, С.В. Малета, "Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.)

Новое в оформлении прав на реконструированные объекты
индивидуального жилищного строительства

Со вступлением в силу с сентября этого года Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ, получившего широкую известность как закон о "дачной амнистии", порядок оформления прав на недвижимое имущество потребительского назначения значительно упрощен. Коснулись изменения и порядка оформления прав на реконструированные объекты индивидуального жилищного строительства.

Прежде всего следует отметить, что из статьи 222 ГК РФ была исключена норма, предусматривавшая возможность признания права собственности в судебном порядке за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. В настоящее время необходимым условием признания права собственности на самовольную постройку является наличие у соответствующего лица прав на земельный участок, на котором эта постройка возведена.

С другой стороны, новая редакция комментируемой статьи Гражданского кодекса РФ устанавливает возможность признания прав на самовольную постройку не только судом, но и, в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке. Данная законодательная новелла открывает возможность сохранения возведенных либо реконструированных без необходимых разрешений построек в административном порядке, не вступая при этом в противоречие с нормами ГК РФ.

В отношении объектов индивидуального жилищного строительства законодатель пошел на еще более решительный шаг, приравняв порядок оформления прав на них к объектам, на строительство которых выдача разрешения не требуется.

Так, в соответствии с введенной законом о "дачной амнистии" статьей 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав на упомянутые объекты недвижимости требуется представление следующих документов:

1) подтверждающих факт создания объекта недвижимости и содержащих его описание;

2) правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Состав документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости и содержащих его описание, раскрывается законодателем в пп. 3-4 статьи 25.3 и поставлен в зависимость от цели предоставления земельного участка, на котором возведен соответствующий объект недвижимости. В отношении объектов, созданных на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, а также объектов, не требующих разрешения на строительство, таким документом выступает декларация об объекте недвижимости.

В отношении объекта индивидуального жилищного строительства, созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства, необходимо представление технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и (с 1 января 2010 года) предусмотренного Градостроительным кодексом РФ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, до 1 января 2010 года право собственности на объект индивидуального жилищного строительства возникает в силу одного факта его создания на земельном участке, предоставленном для данной цели или предполагающем возможность создания на нем подобного объекта.

Приведенные выше соображения в полной мере распространяются и на случаи реконструкции объектов недвижимости - если разрешение не требуется для строительства объекта, оно не требуется и для его реконструкции. Поэтому с 1 сентября 2006 года до 1 января 2010 года отсутствие разрешения на реконструкцию любого объекта индивидуального жилищного строительства никоим образом не ограничивает возможность оформить право собственности на такой объект.

Таким образом, необходимым условием оформления прав на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства в "упрощенном" (т.е. установленном ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") порядке является наличие правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок.

При этом нам представляется, что отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок не лишает застройщика возможности оформить свои права на реконструированный без разрешения объект индивидуального жилищного строительства в общем порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, поскольку далеко не всегда отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок тождественно отсутствию вещного права. А абзац 2 п. З ст. 222 ГК РФ предусматривает в качестве предпосылки признания права на самовольную постройку наличие именно права на земельный участок, а не правоустанавливающего документа, о котором говорится в п. 1 ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Признание права собственности в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ невозможно лишь в том случае, если земельный участок занят самовольно, то есть отсутствует право на участок как таковое. Практика же показывает, что в большинстве случаев собственники реконструированных индивидуальных жилых домов, не имеющие оформленных на свое имя правоустанавливающих документов на земельные участки, обладают возникшим в силу закона правом постоянного пользования данными участками - в частности, в силу ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Лишение таких лиц возможности оформления прав на реконструированные объекты индивидуального жилищного строительства в судебном либо административном (пусть и не "упрощенном") порядке не соответствует целям, которые преследует Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ.

С.Е. Малета,

начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления

Федеральной регистрационной службы по Тульской области

С.В. Малета,

адвокат Тульской областной адвокатской палаты

"Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.