Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений (Е.Н. Киминчижи, "Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.)

Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений

Приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не вызывала особых сложностей.

Комплекс возникших к настоящему времени противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст.ст. 92-98 ЖК РФ, ст.ст. 101-110 ЖК РСФСР).

И наоборот, подлежат приватизации те жилые помещения, которые предназначены именно для постоянного проживания граждан, подтверждением чего является заключенный договор социального найма. Важно подчеркнуть, что право на приватизацию не возникает в том случае, если жилое помещение хотя и предоставлено в постоянное пользование, но на условиях коммерческого найма, то есть в том случае, когда наймодателем является лицо, отличное от публичного субъекта гражданских правоотношений - органов государственной или муниципальной власти.

К сожалению, реализация права на приватизацию в ряде случаев (их мы укажем ниже) осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и только на основании вступивших в законную силу решений судов заключаются договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность.

Часто исполнение судебного решения затягивается ввиду того, что местные администрации настаивают на изменении "статуса жилого общежития", заключении договора социального найма, необходимости признания права пользования - и только после всего этого передают жилые помещения в собственность граждан. Рождается пагубная практика, требующая своего разрешения на уровне закона.

В частности, Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 может быть дополнен положением о том, что вступившее в законную силу решение суда о признании права на приватизацию жилого помещения является основанием для заключения договора о приватизации, при этом совершение иных действий, в том числе заключение договора социального найма, в таких случаях не требуется.

Предлагаемое положение находится в соответствии с позицией Верховного Суда РФ, согласно которой при рассмотрении споров, связанных с приватизацией жилья, суд должен проверить, подлежит ли приватизации данное жилое помещение и занимает ли гражданин то помещение, которое он желает приватизировать.

Поскольку установленные вступившим в силу решением суда факты не подлежат дополнительному признанию и доказыванию, теряет смысл и практика предварительного заключения договоров социального найма при наличии судебного решения о признании права на приватизацию. Иное не способствует нормальному гражданскому обороту и создает препятствия к реализации гражданами права на приватизацию.

Так, районным судом за С. было признано право на приватизацию занимаемого им жилого помещения, предоставленного еще в 1988 г. на основании служебного ордера.

Во внесудебном порядке администрация заявителю в приватизации отказала, что и послужило основанием для обращения в суд. Предприятие, предоставившее жилое помещение, было ликвидировано в 1994 г., однако акты передачи жилого дома в муниципальную собственность были утрачены. Вынесенным по делу решением было также признано право пользования С. на занимаемое жилое помещение на условиях социального найма. Однако исполнение решения суда заняло более полугода, что было связано с требованиями администрации заключить договор социального найма, для чего предварительно исключить жилое помещение из числа служебных (о чем выносится распоряжение главы администрации), и только потом возможно заключение договора о приватизации. Вместе с тем подобная практика противоречит самому Закону о приватизации, допускающему приватизацию служебных жилых помещений, переданных в ведение органов местного самоуправления, на общих основаниях и - без обращения в суд.

Проблема реализации жилищных прав возникает при включении жилого помещения в список жилищного фонда, запланированного к реконструкции. Вместе с тем, согласно закону о приватизации реконструкция жилого помещения основанием для отказа в приватизации не является. Иное возможно исключительно в случае признания дома аварийным. Однако очевидно, что не каждое запланированное к реконструкции жилое помещение является аварийным. Реконструкция может производиться одновременно с капитальным ремонтом и влечет за собой, как правило, изменение фасада здания либо его части.

Иные ограничения на приватизацию регулируются ст. 4 Закона о приватизации, в частности в отношении установления запрета на приватизацию общежитий. Существо запрета на приватизацию жилых помещений в общежитиях связано с тем, что общежития относятся к категории специализированного жилищного фонда и не предназначены для постоянного проживания граждан. Однако в связи с вступлением в силу с 01 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ, ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

То есть законом изменено целевое предназначение предоставленных до вступления в силу нового ЖК РФ жилых помещений в общежитиях. Поскольку указанные нормы закона имеют прямое действие, дополнительного признания пользования жилым помещением в общежитии на условиях социально найма, в том числе путем заключения договора социального найма, не требуется. Факт предназначения жилого помещения для постоянного проживания граждан установлен законом, а значит, такое жилое помещение подлежит приватизации, в том числе с учетом положения ст. 4 Вводного закона, согласно которой впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации (в том числе и Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1), они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Вводному закону. Таким образом, принятие более позднего по времени Вводного закона, имеющего большую юридическую силу, чем Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1, ограничило действие ст. 4 последнего о запрете приватизации жилых помещений в общежитиях. Значительное количество граждан, руководствуясь положительными изменениями жилищного законодательства, реализовали принадлежащее им право на приватизацию.

Однако практика диктует свои условия. Так, часть жилых помещений в общежитиях были отнесены местными администрациями со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ к числу специализированного жилого фонда. Требования граждан о признании права на приватизацию таких общежитий оставались неудовлетворенными в судебном порядке. Однако суды, на наш взгляд, не учитывали, что статьей 92 ЖК РФ установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Согласно п. З Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. В связи с действием ст. 7 Вводного закона, Правилами установлено, что отнесение общежития к специализированному жилому фонду возможно в случае, если они не заняты гражданами на условиях социального найма, т.е. исключительно после расселения проживающих в нем на условиях социального найма граждан. Таким образом, принимаемые местными администрациями решения об отнесении того либо иного общежития к числу специализированного жилищного фонда до момента расселения живущих в нем граждан противоречат действующему законодательству.

Кроме того, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. четко сказано, что "...общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма".

Однако при применении Закона суды на местах допускают произвольное толкование правовых норм, причина чего видится в создавшемся правовом вакууме и несовершенстве проводимых реформ.

Ситуацию может исправить внесение изменения в ст. 4 Закона о приватизации, которое может звучать так: "...не подлежат приватизации жилые помещения в общежитиях, отнесенных к специализированному жилому фонду в соответствии с Жилищным кодексом РФ".

Е.Н. Киминчижи,

директор ООО "Правовое агентство "Эдвис"",

г. Белгород

"Российская юстиция", N 11, ноябрь 2006 г.