Расторжение договора аренды
Предприниматели, особенно начинающие, вступая в гражданско-правовые отношения, зачастую пренебрежительно относятся не только к процессу заключения договоров, но и трактовке их отдельных положений. При составлении договоров нередко они вольно трактуют их отдельные положения, не учитывая, что недооценка любых пунктов может привести к возникновению в дальнейшем различных юридических проблем.
Вот только один пример из судебной практики, показывающий неосмотрительность такого поведения.
Закрытое акционерное общество (Арендодатель) заключило с Обществом с ограниченной ответственностью (Арендатор) договор аренды недвижимого имущества сроком на 11 месяцев. По истечении 6 месяцев сотрудничества Арендодатель принял решение досрочно и в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор аренды, что было продиктовано невыполнением Арендатором своих обязанностей по заключенному договору.
Арендодатель направил в адрес Арендатора письменную претензию о необходимости исполнить свое обязательство по уплате арендной платы, а также потребовал незамедлительного расторжения договора аренды. В данной претензии было указано на тот факт, что Арендатор два раза подряд не заплатил арендную плату, что, по мнению Арендодателя, является нарушением существенного условия договорных отношений. В ответ Арендатор категорически возражал против расторжения договора, ссылаясь на сложное финансовое положение, и просил подождать с оплатой еще один месяц.
Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Не получив конкретного ответа на претензию, Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды. В исковом заявлении он ссылался на неоднократные нарушения Арендатором условий договора аренды, а именно на невнесение арендной платы.
Изучив материалы дела, дополнительно предоставленные документы, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, и принимая решение, арбитражный суд установил.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ "договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей". Договор аренды нежилого помещения был заключен между ЗАО и ООО. В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды Арендатор был обязан ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца вносить арендную плату.
Истец исковые требования поддержал, предоставив заключенный и подписанный сторонами договор аренды и акт приема-передачи помещения.
Арендатор не отрицал тот факт, что имеет задолженность перед Арендодателем: Арендатор не исполнил свое обязательство перед Арендодателем и не выплатил положенную по договору аренды арендную плату за два месяца, что является нарушением существенного условия договора.
Доказательств оплаты арендной платы и коммунальных платежей Арендатор суду не предоставил. Его утверждение, что до настоящего времени он добросовестно исполняет свои обязанности, голословны, поскольку не подтверждены документально и опровергаются объяснениями Арендодателя в судебном заседании.
Таким образом, Арендатор не является добросовестным арендатором, поскольку не исполнял и не исполнил до настоящего времени своей обязанности по оплате арендной платы.
В судебном заседании ответчик пояснил, что не вносит арендную плату в связи с отсутствием денежных средств на расчетном счете, т.е. с тяжелым финансовым положением.
В процессе дальнейшего изучения документов арбитражным судом было установлено, что Арендодатель не имел права сдавать вышеуказанное помещение в аренду, так как он не являлся его собственником (в предоставленном свидетельстве о регистрации права собственности указано совершенно другое юридическое лицо, следовательно, данный документ не подтверждает право собственности Арендодателя).
Не согласный с позицией суда по данному вопросу и в подтверждение своих прав Арендодатель предоставил суду договор доверительного управления имуществом, в котором он выступал в качестве выгодоприобретателя. На основании договора доверительного управления, по его мнению, он имел полное право на совершение различных сделок с недвижимым имуществом, в том числе заключить договор аренды.
Арбитражный суд, изучив представленный документ, не смог согласиться с доводами Арендодателя о том, что данный договор дает какие-либо права по сдаче имущества в аренду.
В соответствии со ст. 1012 ГК РФ "по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)". Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества, в соответствии с договором доверительного управления, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Из представленного договора было выяснено, что он является договором в пользу третьего лица, т.к. выгодоприобретатель определен. Выгодоприобретатель не является стороной по договору, его позиция соответствует статусу третьего лица в обязательстве. В договоре доверительного управления не было ничего сказано о том, что доверительный управляющий передает полномочия на совершение каких-либо сделок с недвижимым имуществом выгодоприобретателю.
Арбитражный суд акцентировал внимание Арендодателя на том, что по предоставленному договору доверительного управления он является выгодоприобретателем и не вправе распоряжаться имуществом. Более того, суд установил, что в связи с тем, что у Арендодателя отсутствовали надлежащие полномочия на сдачу имущества в аренду и на основании ст. 168 ГК РФ, договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства и, как следствие, является ничтожной сделкой, независимо от признания ее таковой судом.
Таким образом, по мнению суда, в данном случае сдавать в аренду помещение может только доверительный управляющий, который уполномочен на это договором доверительного управления и законом, или учредитель управления как собственник имущества. Арендодатель не являлся ни доверительным управляющим, ни учредителем управления, а только выгодоприобретателем по договору доверительного управления. Следовательно он не вправе совершать сделки с недвижимым имуществом.
Возникает закономерный вопрос, какие правовые последствия, в том числе неблагоприятные, могут возникнуть у сторон, участвующих в данной цепочке договоров.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в нату
