Расторжение договора аренды (А.А. Веденин, "Право и экономика", N 11, ноябрь 2006 г.)

Расторжение договора аренды

Предприниматели, особенно начинающие, вступая в гражданско-правовые отношения, зачастую пренебрежительно относятся не только к процессу заключения договоров, но и трактовке их отдельных положений. При составлении договоров нередко они вольно трактуют их отдельные положения, не учитывая, что недооценка любых пунктов может привести к возникновению в дальнейшем различных юридических проблем.

Вот только один пример из судебной практики, показывающий неосмотрительность такого поведения.

Закрытое акционерное общество (Арендодатель) заключило с Обществом с ограниченной ответственностью (Арендатор) договор аренды недвижимого имущества сроком на 11 месяцев. По истечении 6 месяцев сотрудничества Арендодатель принял решение досрочно и в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор аренды, что было продиктовано невыполнением Арендатором своих обязанностей по заключенному договору.

Арендодатель направил в адрес Арендатора письменную претензию о необходимости исполнить свое обязательство по уплате арендной платы, а также потребовал незамедлительного расторжения договора аренды. В данной претензии было указано на тот факт, что Арендатор два раза подряд не заплатил арендную плату, что, по мнению Арендодателя, является нарушением существенного условия договорных отношений. В ответ Арендатор категорически возражал против расторжения договора, ссылаясь на сложное финансовое положение, и просил подождать с оплатой еще один месяц.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Не получив конкретного ответа на претензию, Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды. В исковом заявлении он ссылался на неоднократные нарушения Арендатором условий договора аренды, а именно на невнесение арендной платы.

Изучив материалы дела, дополнительно предоставленные документы, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, и принимая решение, арбитражный суд установил.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ "договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей". Договор аренды нежилого помещения был заключен между ЗАО и ООО. В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды Арендатор был обязан ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца вносить арендную плату.

Истец исковые требования поддержал, предоставив заключенный и подписанный сторонами договор аренды и акт приема-передачи помещения.

Арендатор не отрицал тот факт, что имеет задолженность перед Арендодателем: Арендатор не исполнил свое обязательство перед Арендодателем и не выплатил положенную по договору аренды арендную плату за два месяца, что является нарушением существенного условия договора.

Доказательств оплаты арендной платы и коммунальных платежей Арендатор суду не предоставил. Его утверждение, что до настоящего времени он добросовестно исполняет свои обязанности, голословны, поскольку не подтверждены документально и опровергаются объяснениями Арендодателя в судебном заседании.

Таким образом, Арендатор не является добросовестным арендатором, поскольку не исполнял и не исполнил до настоящего времени своей обязанности по оплате арендной платы.

В судебном заседании ответчик пояснил, что не вносит арендную плату в связи с отсутствием денежных средств на расчетном счете, т.е. с тяжелым финансовым положением.

В процессе дальнейшего изучения документов арбитражным судом было установлено, что Арендодатель не имел права сдавать вышеуказанное помещение в аренду, так как он не являлся его собственником (в предоставленном свидетельстве о регистрации права собственности указано совершенно другое юридическое лицо, следовательно, данный документ не подтверждает право собственности Арендодателя).

Не согласный с позицией суда по данному вопросу и в подтверждение своих прав Арендодатель предоставил суду договор доверительного управления имуществом, в котором он выступал в качестве выгодоприобретателя. На основании договора доверительного управления, по его мнению, он имел полное право на совершение различных сделок с недвижимым имуществом, в том числе заключить договор аренды.

Арбитражный суд, изучив представленный документ, не смог согласиться с доводами Арендодателя о том, что данный договор дает какие-либо права по сдаче имущества в аренду.

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ "по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)". Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества, в соответствии с договором доверительного управления, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Из представленного договора было выяснено, что он является договором в пользу третьего лица, т.к. выгодоприобретатель определен. Выгодоприобретатель не является стороной по договору, его позиция соответствует статусу третьего лица в обязательстве. В договоре доверительного управления не было ничего сказано о том, что доверительный управляющий передает полномочия на совершение каких-либо сделок с недвижимым имуществом выгодоприобретателю.

Арбитражный суд акцентировал внимание Арендодателя на том, что по предоставленному договору доверительного управления он является выгодоприобретателем и не вправе распоряжаться имуществом. Более того, суд установил, что в связи с тем, что у Арендодателя отсутствовали надлежащие полномочия на сдачу имущества в аренду и на основании ст. 168 ГК РФ, договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства и, как следствие, является ничтожной сделкой, независимо от признания ее таковой судом.

Таким образом, по мнению суда, в данном случае сдавать в аренду помещение может только доверительный управляющий, который уполномочен на это договором доверительного управления и законом, или учредитель управления как собственник имущества. Арендодатель не являлся ни доверительным управляющим, ни учредителем управления, а только выгодоприобретателем по договору доверительного управления. Следовательно он не вправе совершать сделки с недвижимым имуществом.

Возникает закономерный вопрос, какие правовые последствия, в том числе неблагоприятные, могут возникнуть у сторон, участвующих в данной цепочке договоров.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, собственник помещения вправе:

1) обратиться с иском к Арендатору и Арендодателю о признании договора аренды ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ);

2) возвратить имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ);

3) устранить всякие нарушения прав собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В соответствии со ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.

Недобросовестный владелец, в свою очередь, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт).

В этом случае Арендатор должен возвратить арендуемое помещение надлежащему собственнику (Арендодатель собственником помещения не является) и уплатить ему арендную плату за весь срок аренды.

При этом у Арендатора есть возможность на основании ст. 1102 ГК РФ заявить встречные требования к Арендодателю о возврате неосновательного обогащения - уплаченной арендной платы и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Что касается судьбы неотделимых улучшений, которые были произведены в помещении, то они переходят к собственнику помещения в соответствии со ст. 303 ГК РФ без какой-либо компенсации.

Учитывая, что договор доверительного управления имуществом является ничтожной сделкой, заключение каких-либо договоров, основанных на данном договоре, не повлечет никаких правовых последствий.

Для избежания спорных ситуаций сторонам необходимо было одновременно с заключением договора доверительного управления заключить агентский договор. Такой договор заключается между собственником помещения и (в нашем случае) Закрытым акционерным обществом, и в нем предусматривается право последнего сдавать принадлежащее собственнику помещение в аренду и получать арендную плату. Только после этого Закрытое акционерное общество имело бы правовые основания заключать договора аренды.

Рассмотренный пример показывает и подчеркивает важность такого процесса, как заключение договора. Любая "мелочь" с точки зрения сторон, которые вступают в договорные отношения, играет колоссальную роль в их дальнейших отношениях.

Сторонам при заключении договора и вступлении в гражданско-правовые отношения нужно понимать, что договор - это не просто текст, написанный на бумаге. Данный документ несет глубокий юридический смысл.

А.А. Веденин,

начальник отдела обслуживания розничной

торговой сети ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь"

"Право и экономика", N 11, ноябрь 2006 г.