Организация на "упрощенке" приобретает землю
Земельные участки в последнее время становятся привлекательным объектом для инвестиций. Многие организации приобретают участки и для осуществления коммерческой деятельности. Не являются исключением и фирмы, применяющие "упрощенку". Поговорим о том, как таким организациям отражать в налоговом учете операции по приобретению земельных участков.
Прежде чем обсуждать особенности налогообложения операций по приобретению земли организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, следует упомянуть два важных момента.
Подпунктом 16 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ определено, что организации, у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов превышает 100 млн. руб., не вправе применять УСН. Право на применение спецрежима налогоплательщик утрачивает с начала квартала, в котором остаточная стоимость основных средств превысила данный лимит (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Во-первых, речь в данном случае идет об основных средствах и нематериальных активах, подлежащих амортизации и признаваемых амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 Налогового кодекса. А земля, как известно, не относится к такому имуществу согласно нормам 25-й главы. Однако со следующего года ситуация может измениться. Соответствующий законопроект с поправками в статью 256 Кодекса Госдума будет рассматривать в осеннюю сессию. Это обстоятельство важно учитывать при покупке дорогостоящих земельных участков.
Во-вторых, фирмы-"упрощенцы" не являются налогоплательщиками налога на имущество организаций. Однако они в полном объеме уплачивают земельный налог по правилам главы 31 Налогового кодекса. Но обо всем по порядку.
Налоговый учет операций с земельными участками
Организации, применяющие УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ вправе уменьшить полученные доходы на сумму расходов по приобретению основных средств. Расходы учитываются с момента ввода основных средств в эксплуатацию. Такая норма зафиксирована в подпункте 1 пункта 3 статьи 346.16 Кодекса. В состав основных средств "упрощенец" может включить только те объекты, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 346.16 Кодекса, который вступил в силу с 1 января 2006 года в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 101-ФЗ. Как уже было сказано, земля не признается амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 256 НК РФ). Поэтому с 1 января 2006 года стоимость земельного участка нельзя включить в расходы, учитываемые при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.
Следует иметь в виду, что в расходы для целей исчисления единого налога организация вправе включить затраты, сопутствующие сделке купли-продажи земли. Это оплата нотариальных услуг (подп. 14 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также услуг специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового учета и правоустанавливающих документов (подп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Такая позиция подтверждается, в частности, письмом Минфина России от 18.04.2006 N 03-11-04/2/84. Кроме того, в расходы включается земельный налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка (подп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Как рассчитать земельный налог
О том, как следует исчислять и уплачивать земельный налог в различных ситуациях, мы уже неоднократно писали на страницах нашего журнала*(1). Механизм исчисления и уплаты земельного налога одинаков для всех налогоплательщиков независимо от применяемой системы налогообложения. Расскажем коротко, в чем он состоит.
Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и граждане, обладающие земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Об этом говорится в пункте 1 статьи 388 НК РФ.
Объектом налогообложения по данному налогу признаются земельные участки в пределах муниципальных образований, а также городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга (ст. 389 НК РФ), на территориях которых введен земельный налог.
Налоговой базой по налогу является кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Организации, а также граждане, которые используют земельные участки в предпринимательской деятельности, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении каждого земельного участка. Граждане (не предприниматели), владеющие земельными участками, уплачивают налог на основании налогового уведомления.
Обратите внимание.
Постановка на учет землевладельца
Налогоплательщик обязан встать на учет в налоговой инспекции по месту своего нахождения, а также по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества. На это указывает пункт 1 статьи 83 НК РФ. Заявление о постановке на учет подается в течение 30 дней со дня регистрации прав собственности на приобретенное имущество.
Налоговые инспекции обязаны ставить на учет российских налогоплательщиков по месту нахождения принадлежащей им недвижимости только на основании сведений о праве собственности, полученных от органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения о земельных участках, передаваемые в налоговые инспекции из органов Роснедвижимости, не являются основанием для постановки на учет налогоплательщиков земельного налога. Это объясняется тем, что органы Роснедвижимости не осуществляют госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так сказано в письме ФНС России от 14.08.2006 N ММ-6-09/799@.
В соответствии с пунктом 7 статьи 396 НК РФ при приобретении участка в течение налогового периода земельный налог исчисляется с учетом коэффициента использования земельного участка К2. Этот коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (пользовании или владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если в течение налогового периода право собственности на земельный участок или на его долю возникало (прекращалось) до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если право возникало (прекращалось) после 15-го числа месяца, то за полный месяц принимается месяц прекращения этих прав. Значение коэффициента использования земельного участка рассчитывается с точностью до сотых долей. Таково требование подпункта 16 пункта 13 приложения N 2 к приказу Минфина России от 19.05.2005 N 66н. Обратите внимание: по земельному участку, который использовался в течение всех 12 месяцев налогового периода, налог можно рассчитать без К2.
Кадастровая стоимость земельного участка не является константой. Она может изменяться в течение налогового периода. Зачастую эта стоимость неизвестна налогоплательщику. Например, если не утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, порядок доведения их до налогоплательщика или если эта информация не поступила
