Вопрос: Организация выполняет функции заказчика по строительству торгово-делового центра за вознаграждение согласно договору с застройщиком. Заключен также инвестиционный контракт на финансирование строительства данного объекта. Средства финансирования - на возвратной основе. За пользование средствами застройщик выплачивает организации плату в установленном размере. Возврат суммы финансирования и перечисление платы за пользование - после окончания строительства объекта. В каком порядке отражаются в учете организации и застройщика операции по исполнению инвестиционного контракта и договора? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 11, ноябрь 2006 г.)

Организация выполняет функции заказчика по строительству торгово-делового центра за вознаграждение согласно договору с застройщиком. Между организацией и застройщиком заключен также инвестиционный контракт на финансирование строительства данного объекта. Средства финансирования организация предоставляет на возвратной основе. За пользование средствами застройщик выплачивает организации плату в установленном контрактом размере. Возврат суммы финансирования и перечисление платы за пользование средствами производятся после окончания строительства объекта. В каком порядке отражаются в учете организации и застройщика операции по исполнению инвестиционного контракта и договора на выполнение функций заказчика?

Организация, предоставляя застройщику средства на финансирование строительства, не осуществляет капитальных вложений. Указанные средства возвращаются организации застройщиком по окончании строительства вместе с платой за пользование этими средствами. Следовательно, организация не является инвестором, а предоставляемые ею средства финансирования не являются инвестициями.

Между организацией и застройщиком должен быть заключен не инвестиционный контракт, а договор займа, по которому организация является займодавцем, а застройщик - заемщиком. Использованные на финансирование строительства средства отражаются в учете организации как займы предоставленные (субсчет 58/3 "Финансовые вложения. Предоставленные займы"), а у застройщика - как займы полученные (счет 67 "Расчеты по долгосрочным займам").

К сведению!

Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (см. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" с изменениями от 02.01.2000, от 22.08.2004). Капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Инвесторы - это физические и юридические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Хозяйственные операции по исполнению договора на выполнение функций заказчика отражаются в учете в общеустановленном порядке, с учетом особенностей финансирования за счет выданных (полученных) займов.

Организация в рамках деятельности заказчика заключает с поставщиками и подрядчиками договоры на изготовление и разработку исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, поставку материалов и оборудования, производство строительно-монтажных работ и др.

Организация-Заказчик оформляет произведенные затраты соответствующими первичными учетными документами и принимает их к учету в составе затрат, связанных со строительством:

Дебет 08/3 "Строительство объектов основных средств";

Дебет 19/1 "НДС при приобретении основных средств" -

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Оплата капитальных затрат оформляется записью:

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" -

Кредит 51 "Расчетные счета".

Организация ежемесячно представляет застройщику бухгалтерскую справку о произведенных капитальных затратах, стоимость которых квалифицируется как сумма выданных (полученных) займов.

В учете данная операция отражается следующими записями:

у организации (займодавца):

Дебет 58/3 "Предоставленные займы" -

Кредит 76/ "Расчеты с Застройщиком по финансированию строительства";

у застройщика (заемщика):

Дебет 76/ "Расчеты с заказчиком по финансированию строительства" -

Кредит 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам".

По окончании строительства в учете организации-заказчика и застройщика отражаются операции по закрытию инвестиционного проекта:

у организации-заказчика:

Дебет 76 - Кредит 08/3

- учтена сумма капитальных затрат в размере инвентарной стоимости объекта;

Дебет 76 - Кредит 91/1

- отражена сумма экономии от строительства, включая вознаграждение заказчика.

Возврат застройщиком заемных средств отражается в учете записью: Дебет 51 - Кредит 58/3.

Плата за предоставленный заем включается организацией в состав доходов (Дебет 51 - Кредит 91/1).

От суммы полученных доходов начисляется НДС.

Финансовый результат от деятельности организации:

Дебет 91/9 - Кредит 99;

Дебет 99 - Кредит 68/ "Расчеты по налогу на прибыль"

- исчислен налог на прибыль;

у застройщика:

Дебет 08/3 - Кредит 76

- учтена стоимость капитальных затрат по строительству в размере инвентарной стоимости объекта;

Дебет 08/3 - Кредит 60

- отражена сумма платы за пользование займом;

Дебет 67 - Кредит 51

- возвращен использованный заем организации-заказчику (займодавцу).

С. Соколов,

директор аудиторской фирмы "Информбюро"

1 ноября 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 11, ноябрь 2006 г.