Вопрос: Организация с 2003 г. арендовала у нас нежилое помещение площадью 130 кв. м, договоры аренды заключались на срок 11 месяцев. Арендная плата вносилась своевременно. Согласно вновь изготовленной технической документации арендуемая площадь была уточнена и составила 132, 5 кв. м. Может ли арендодатель потребовать внесения арендной платы с учетом произошедшего увеличения площади за все время пользования с 2003 г.? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 11, ноябрь 2006 г.)

Организация с 2003 г. арендовала у нас нежилое помещение площадью 130 кв.м, договоры аренды заключались на срок 11 месяцев. Арендная плата вносилась своевременно. Согласно вновь изготовленной технической документации арендуемая площадь была уточнена и составила 132,5 кв.м. Может ли арендодатель потребовать внесения арендной платы с учетом произошедшего увеличения площади за все время пользования с 2003 г.?

Прежде всего отметим, что каждый договор аренды, заключающийся по истечении 11 месяцев на новый срок, является новым договором (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 N 66). При этом обязательства сторон по прежнему договору прекращаются в связи с исполнением (ст. 408 ГК РФ). Поскольку обязательства сторон по всем "закрытым договорам" на каждые 11 месяцев являются исполненными без оговорок, правовые основания для увеличения (либо какой-то иной корректировки) цены договора отсутствуют.

Однако арендодатель обладает возможностью взыскания сумм за пользование неучтенной площадью в силу закона (статьи 1102, 1105 ГК РФ): возникшее у арендатора неосновательное обогащение в размере стоимости арендной платы за 2,5 кв.м подлежит возврату арендодателю в судебном порядке. Арендодателю для этого будет необходимо доказать фактическое пользование арендатором неучтенной площадью.

"Перерасчет" же арендной платы в рамках указанных договоров невозможен, причем независимо от того, как сформулирована цена договора.

Распространить действие новой технической документации на действующий договор можно, только подписав двустороннее дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем. Дело в том, что и цена договора аренды недвижимого имущества, и его объект (его площадь) являются существенными условиями. Какое-либо одностороннее изменение существенных условий договора невозможно. Не забудьте также подписать акт о передаче в пользование арендатору 2,5 кв.м площади. Большой удачей для арендодателя будет, если арендатор согласится включить в дополнительное соглашение оговорку о том, что его действие распространяется на предшествующий период (с даты передачи имущества по действующему договору).

В случае отказа арендатора арендодателю останется использовать те же статьи 1102 и 1105 ГК РФ и судебный порядок защиты своих прав. Однако, как было сказано, ваше требование будет основано не на договоре аренды, а на факте использования арендатором 2,5 кв.м площади без правовых оснований. Указанное обстоятельство может быть доказано в том числе и показаниями свидетелей.

Э. Глуховская,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 ноября 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 11, ноябрь 2006 г.