Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций (В.Д. Рузанова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 10, октябрь 2006 г.)

Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества
многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых
конструкций*(1)

Жилищный кодекс Российской Федерации впервые в истории отечественного законодательства предпринял попытку создать систему управления общим имуществом в многоквартирном доме. Этот опыт позволит в будущем оценить ее эффективность. Но уже сегодня можно судить о соответствии ряда положений жилищного законодательства, касающихся названной сферы, существующим правилам о праве общей долевой собственности. По сути, речь идет о новой легальной конструкции права общей долевой собственности. Ее смысл заключается в том, что законодатель попытался соединить правомочия и обязанности собственников общего имущества с системой управления этим имуществом. Действительно, управление сложным объектом необходимо, иначе он неизбежно будет разрушаться. Поэтому ЖК РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать один из закрепленных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домом. Таким образом, Кодекс предложил легальную модель, направленную на повышение активности собственников в решении вопросов управления общим имуществом.

Данная модель, в свою очередь, базируется на конструкции зависимого (несамостоятельного) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Вслед за Гражданским кодексом РФ (ст. 290) ЖК РФ закрепил и конкретизировал это право. Согласно ч. 1. ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на общее имущество производно от права собственности на помещение. Причем, в отличие от ГК РФ (ст. 290), ЖК РФ вместо квартиры вводит понятие "помещение", которое может быть как жилым, так и нежилым. Такое, на первый взгляд, незначительное различие оказало определяющее влияние на права собственников общего имущества: введен принцип равенства всех собственников помещений в многоквартирном доме независимо от вида (жилое или нежилое) помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как зависимое право имеет свои особенности, отличающие его от права общей долевой собственности на иное имущество, закрепленное в гл. 16 ГК РФ.

Прежде всего, оно возникает только в силу закона и как следствие приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме. Права собственника помещения в отношении общего имущества в многоквартирном доме в значительной мере ограничены. Он не может осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество, отчуждать эту долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Но главная особенность права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с нашей точки зрения, заключается в том, что правомочия собственника здесь дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом. Как отмечалось, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны избрать тот или иной способ управления домом. Управление многоквартирным домом представляет собой систему органов управления и их компетенцию. Возникает вопрос: как соотносятся правомочия собственников и компетенция органов управления многоквартирным домом? Прежде чем ответить, необходимо остановиться на влиянии размера доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на реализацию правомочий собственников. Как известно, гл. 16 ГК РФ устанавливает общий принцип: правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст.ст. 246, 247 ГК РФ), независимо от размера их доли в праве и от количества собственников. Применительно к общей долевой собственности в многоквартирном доме установлен совершенно иной принцип - принцип "права большинства". Его смысл заключается в том, что распоряжаться общим имуществом допускается по решению собственников, имеющих в совокупности большинство голосов. Количество же голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). А доля в праве, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения.

Таким образом, по ЖК РФ, большинство, применительно к общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определяется не количеством собственников, а количеством принадлежащих им голосов (размером их доли в праве).

Думается, что в многоквартирных домах построение управления по принципу единогласия не только нецелесообразно, но и невозможно. Однако более справедливым видится закрепление принципа "права большинства" на основе правила: один собственник - один голос.

Прежде всего, вызывает возражение предложенная ЖК РФ методика расчета: количество голосов пропорционально доле в праве, а доля в праве, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения.

Подсчет голосов собственников и определение размера их доли в праве имеет большое практическое значение, так как с этими категориями ЖК РФ напрямую связывает возможности собственников по реализации их правомочий, а также на их основе Кодекс устанавливает объем обязанностей собственников. Предложенное ЖК РФ решение этого вопроса неоправданно усложнено.

Введенный термин "пропорционально" ничего не проясняет, а только затрудняет применение норм. С нашей точки зрения, в ЖК РФ следовало бы закрепить правило о том, что доля в праве, а соответственно и количество голосов (если мы соглашаемся с таким принципом) равны размеру общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Анализ норм ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что согласие всех собственников на распорядительные действия в отношении общего имущества требуется только в одном случае - когда речь идет об уменьшении размера общего имущества путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В остальных же случаях действует принцип "права большинства". При его реализации классические правомочия собственника как бы уходят на задний план, определяющими здесь становятся такие правовые категории, как "управление", "органы управления", "компетенция".

Так, принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (то есть совершение распорядительных действий, являющихся реализацией правомочий распоряжения) относится к компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), общего собрания членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), является правом самого ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). Более того, применительно к ТСЖ сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме является видом хозяйственной деятельности самого ТСЖ, доход от которого направляется на цели деятельности ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

Однако ТСЖ как юридическое лицо выступает в качестве самостоятельного субъекта права, несмотря на то, что оно состоит из собственников и является объединением собственников. ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но при таком легальном подходе оно приобрело право не только распоряжаться чужим имуществом как своим, но и использовать полученные от этого доходы на собственные цели.

Безусловно, собственники общего имущества могут предоставить ТСЖ право распоряжаться этим имуществом и доходами от его использования. Но такое право не должно закрепляться за ТСЖ непосредственно законом. Меняет ситуацию и то обстоятельство, что все указанные выше действия ТСЖ может совершать лишь по решению общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание - это орган управления ТСЖ как юридического лица, и в этой части его решения не могут обязывать собственников, не являющихся членами ТСЖ.

Законодатель практически стер границу между субъектом (носителем) права (в нашем случае - собственником общего имущества) и лицом, осуществляющим (оказывающим помощь в осуществлении) правомочия этого субъекта (лицом, осуществляющим управление общим имуществом). Последний как бы "присвоил" себе чужие правомочия. Что это? Попытка создать новое вещное право (аналогичное праву хозяйственного ведения или оперативного управления) или легальное закрепление идеи "расщепленной" собственности?

Проиллюстрируем действие легального принципа "права большинства" на примере ряда положений ЖК РФ.

Кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме составляет более 50% от общего числа голосов, а решения принимаются либо большинством от общего числа голосов участвующих в собрании собственников помещений, либо не менее 2 / 3 голосов (в зависимости от принимаемого решения) (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). По аналогичной схеме принимаются решения и в ТСЖ (ст.ст. 135, 146 ЖК РФ). Однако кворум на общем собрании ТСЖ определяется не по количеству голосов, принадлежащих собственникам, а по количеству членов товарищества (более половины членов). Не нужно делать сложные математические расчеты, чтобы увидеть, что при такой системе решения практически могут быть приняты небольшим меньшинством собственников. А если учесть, что в многоквартирных домах целые этажи бывают нежилыми помещениями, а верхние этажи представляют собой многоуровневые квартиры, которые нередко принадлежат небольшому числу собственников, то предлагаемая система вообще приобретает черты диктата меньшинства. Конечно, реалии сегодняшнего дня таковы, что нежелание собственников принимать участие в управлении многоквартирным домом крайне негативно сказывается на состоянии всего имущественного комплекса. Управлять этим комплексом необходимо. Однако предлагаемая ЖК РФ система управления не только не способствует активизации собственников, но лишает всякого смысла участие в управлении собственников, имеющих небольшое количество голосов, поскольку они реально не могут влиять на принимаемые решения. Если даже такой собственник, принимавший участие, например в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обжалует решение собрания в суд, то последний вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом - сложная задача. Поэтому закрепление принципа единогласия (согласия всех) собственников при принятии решений, как отмечалось, сделает такое управление невозможным. Между тем, построение системы управления многоквартирным домом, имеющей прежде всего целью сохранить общее имущество и обеспечить его эффективное функционирование, должно выступать прежде всего способом реализации правомочий всех собственников, а не приводить к отстранению большинства из них от управления общим имуществом, то есть практически к лишению правомочий собственника.

В.Д. Рузанова,

кандидат юридических наук, профессор, заведующая кафедрой

гражданского и предпринимательского права Самарского

государственного университета

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 10, октябрь 2006 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) См. Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 3.