Понятие и признаки недвижимых вещей (Н.В. Корнилова, "Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 6, ноябрь-декабрь 2006 г.)

Понятие и признаки недвижимых вещей

Проблемы определения понятия недвижимой вещи, выявления признаков, которым должна отвечать такая вещь, всегда остро вставали как в теории, так и на практике. Само понятие "недвижимое имущество" в российском законодательстве впервые появилось в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. Однако это не означает, что российскому праву не было известно понятие "недвижимая вещь".

В Русской Правде уже содержались нормы, посвященные недвижимым вещам. Одним из первых объектов, чей правовой режим был урегулирован, конечно же, были земли. Так, ст. 34 Русской Правды устанавливалось наказание за нарушение межи*(1).

Различала движимое имущество (живот) и недвижимое имущество (отчина) Псковская судная грамота. Так, в соответствии со ст. 88 Псковской судной грамоты, если у супруга умрет жена без завещания, а после нее останется недвижимое имущество, то он может им владеть до своей смерти, если только не женится. Аналогичное правило предусматривается и в отношении супруги, у которой муж умрет без завещания. Содержала Псковская судная грамота нормы о давности владения землей (4-5 лет), правила производства судебных споров относительно границ земельных участков.

Судебники 1497 и 1550 годов включали уже целый ряд норм, посвященных такому виду недвижимых вещей как земля. По Судебникам земля уже становится предметом различных сделок: купли-продажи, залога, обмена, завещания.

С развитием русского феодального государства получают подробное регулирование в позитивном праве отдельные виды недвижимых вещей. Примером такого детального регулирования является Соборное уложение 1649 г., в котором появились главы XVI и XVII о поместных землях и о вотчинах, включающие соответственно 69 и 55 статей. По способу приобретения выделялись родовые и выслуженные вотчины и поместья, а также купленные вотчины. Продавать поместные земли в вотчину можно было лишь по именному указу Государя и без такого указа поместные земли в вотчину никому не продавались.

Следующим значительным этапом в развитии права в России стал Указ о единонаследии 1714 года, в котором был закреплен единый правовой режим для разных форм землевладения, а также установлено единое понятие "недвижимое имущество". Следствием принятия вышеуказанного акта должно было исчезновение понятия о родовых имениях. Однако законодательством Екатерины II опять было установлено различие родовых и благоприобретенных имений. Так, в жалованной дворянской грамоте 1785 года говорилось: "Благородному свободная власть и воля оставляется, быв первым приобретателем какого имения, благо-приобретаемое им имение дарить или завещать, или в приданное, или на прожиток отдать, или передать, или продать, кому заблагорассудит; наследственным же имением да не распоряжает инако, как законами предписано" (ст. 22)*(2).

Вместе с тем до принятия Свода законов Российской империи в России отсутствовала стройная правовая система. Именно с его изданием российское законодательство, в том числе и о недвижимом имуществе, приобрело систематизированный вид. Основное число норм о недвижимом имуществе было сосредоточено в книгах второй, третьей, четвертой тома X ч. 1 Свода законов.

Книга вторая Свода законов гражданских (ст. 383-983) была посвящена порядку приобретения и укрепления права на имущество вообще. Прежде всего отметим, что в соответствии со ст. 383 Свода законов вещи делились на движимые и недвижимые. Недвижимым имуществом признавались по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 384).

Недвижимое имущество, в свою очередь, подразделялось на раздельное, в которой каждая часть может составлять отдельное владение, и нераздельное, которое по существу или по их закону не может подлежать раздроблению; благоприобретенные (например, купленное отцом у сына, доставшееся ему от матери) и родовые (в частности, все имущества, дошедшие по праву законного наследования).

Право собственности на землю определялось "как право на все произведения на поверхности ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности" (ст. 424).

Книга третья была посвящена порядку приобретения и укрепления права на имущество в особенности, а именно по наследству, дарению, купле и продаже, мене, в том числе и недвижимого имущества. Четвертая книга содержала положения об обязательствах по договорам, в том числе предметом которых выступало недвижимое имущество.

Вместе с тем существенным недостатком Свода законов гражданских было отсутствие закрепленных в нем признаков недвижимого имущества. Как уже отмечалось выше, в нем лишь давался примерный перечень некоторых объектов, которые относятся к недвижимым вещам. Хотя доктриной предлагались различные теории относительно признаков недвижимого имущества.

Представители первой теории в качестве признака недвижимой вещи указывали на необходимость прочной связи с землей*(3). Так, К.П. Победоносцев писал: "Недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное назначение"*(4).

Представители второй теории предлагают при определении признаков недвижимой вещи руководствоваться критерием "наличия юридической связи прав владельца строения с землей, на которой оно воздвигнуто", то есть тем самым отмечая, что не следует признавать недвижимостью строения, построенные на чужой земле и на время*(5). Так, К.И. Малышев отмечал: "...Важно не столько физическое прикрепление вещи к земельному участку или к зданию, сколько намерение лица, прикрепляющего вещь к имению"*(6).

Существовала и третья теория (А.Э. Вормс, В.Б. Ельяшевич, А. Думашевский), согласно которой строения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами движимыми, а строения, построенные в силу вещного права на эту землю, - недвижимыми вещами*(7).

В советском законодательстве большинство объектов недвижимого имущества было исключено из гражданского оборота. Отсутствовало в законодательстве и само понятие "недвижимое имущество". Так, уже в первых принятых после революции актах, а именно в Декрете Второго Всероссийского съезда Советов от 26 октября 1917 года "О земле"*(8), Декрете ВЦИК от 29 декабря 1917 года "О запрещении сделок с недвижимостью"*(9) отменялось право частной собственности на земельные участки, как застроенные, так и не застроенные. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года*(10) деление вещей на движимые и недвижимые уже отсутствовало. Как отмечалось в примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 года деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено с отменой частной собственности.

Среди важных положений советского законодательства о недвижимых вещах можно выделить: формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку; отсутствие единого собственника земельного участка и строения на нем находящегося, то есть происходил разрыв юридической связи между указанными объектами.

Законодательно были закреплены ограничения в отношения отдельных объектов недвижимого имущества. Так, в соответствии со ст. 106 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года*(11) в личной собственности гражданина мог находиться один жилой дом (или часть одного дома). У совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть одного дома), принадлежащий на праве личной собственности одному из них или находящийся в их общей собственности.

Возврат к традиционному делению вещей на движимые и недвижимые произошло в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик*(12), в п. 2 ст. 4 которых было закреплено, что имущество подразделяется на недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу были отнесены земельные участки и все, что с ними прочно связано (недвижимые вещи по природе). Далее был дан примерный перечень вещей, относящихся к недвижимому имуществу: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу деления вещей на движимые и недвижимые был положен традиционный фактический критерий, а именно: возможность или невозможность оторвать имущество от земельного участка и переместить его без несоразмерного ущерба его назначению. Закреплен был в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и иной критерий (юридический). Согласно правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 4, к недвижимому имуществу могло быть отнесено и иное имущество, но только законодательными актами, то есть в указанном случае речь идет о недвижимом имуществе в силу закона.

Получили свое закрепление два вышеуказанных критерия и в Гражданском кодексе Российской Федерации*(13) 1994 года, в п. 1 ст. 130 которого были названы недвижимые вещи по природе, среди которых были названы земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей; леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Позднее в п. 1 ст. 130 ГК РФ неоднократно вносились изменения. К недвижимым вещам были отнесены объекты незавершенного строительства, а из их числа были исключены обособленные водные объекты.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ также названы недвижимые вещи в силу закона. К таковым относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Причем перечень таких вещей не является замкнутым, так как указывается на то, что Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Следует отметить, что законодатель в ст. 130 ГК РФ использует понятия недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость как тождественные. Хотя, несомненно, что все виды объектов, относящихся к недвижимым, по своей природе являются вещами. Вместе с тем ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь". Это В.А. Лапач объясняет тем, что понятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует статические моменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния принадлежности вещей различным субъектам. Вместе с тем, по мнению ученого, необходимо более последовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества и недвижимости*(14).

Какими же критериями руководствовался законодатель, включая тот или иной объект в число недвижимых вещей?

Наиболее частым доктринальным объяснением отнесения объекта к недвижимой вещи является его значимость для экономики, высокая стоимость и связанная с этим необходимость повышенной надежности правил их гражданского оборота*(15).

Вместе с тем существуют и иные объяснения причин отнесения той или иной вещи к недвижимой. Так, К.И. Скловский пишет: "Нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность"*(16). По его мнению, решающим качественным отличием недвижимого имущества, позволяющим превратить его в средство устойчивости кредита через ипотеку, является его "видимость". Далее, объясняя свою точку зрения К.И. Скловский отмечает, что именно существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут устойчивость и публичный контроль в этой сфере.

Рассмотрим критерии, обозначенные в ст. 130 ГК РФ для отнесения той или иной вещи к категории недвижимых.

Как уже отмечалось, недвижимые вещи делятся на две группы: недвижимые вещи по природе и недвижимые вещи в силу закона. В свою очередь, первая группа также подразделяется на две категории: а) земельные участки, участки недр, то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, то есть в данном случае речь идет о привязанности к конкретному земельному участку.

Вторым критерием является прочная связь с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми*(17).

Именно по поводу второго критерия возникают споры как в доктрине, так и на практике.

Еще Г.Ф. Шершеневич писал: "Вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полною точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая свободно перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости"*(18). Аналогичного мнения придерживаются и современные ученые. Так, Н.А. Сыродоев отмечает: "Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению"*(19). Указывает на несовершенство ст. 130 ГК РФ в этой части и С.А. Степанов, констатирующий, что буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное, однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно: несоразмерный ущерб; ущерб назначению; несоразмерный ущерб назначению*(20).

Таким образом, следует признать, что указанного критерия недостаточно для отнесения той или иной вещи к недвижимой.

Вместе с тем судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти объекты с земельным участком, на котором они расположены. Так, интересным примером такого спора является спор между государственным предприятием и ООО о том, является переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимой вещью или нет*(21). В данном деле Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к однозначному выводу, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.

Государственное унитарное предприятие обратилось с иском к ООО о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение.

Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по договору мены отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, отказавшего истцу, и, признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению и оно является строением первой группы капитальности.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации холодильной камеры, перечень выпускаемой продукции завода низкотемпературных холодильников, изготовившего холодильник, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Рассмотрев протест, Президиум ВАС РФ постановление кассационной инстанции отменил и оставил в силе постановление апелляционной инстанции.

Как указал Президиум ВАС РФ, имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.

Кроме этого, Президиум ВАС РФ обратил внимание судов на наличие в материалах дела письма Комитета по управлению государственным имуществом о том, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами комитета с выездом на место.

В связи с этим Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что апелляционная инстанция правомерно признала договор мены недействительным как сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенную истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение части второй ст. 295 ГК РФ без согласия собственника.

Среди объектов "недвижимых вещей по природе" законодатель в ст. 130 ГК РФ называл обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. Включение перечисленных вещей в число недвижимых вызывает многочисленные нарекания, в том числе и разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе*(22), которые приходят к обоснованному выводу, что недвижимыми вещами являются не сами воды, леса и многолетние насаждения, а земельные участки, на которых они расположены, и предлагают исключить указанные объекты из перечня объектов недвижимого имущества, содержащихся в ст. 130 ГК РФ. Как уже выше отмечалось, обособленные водные объекты были исключены из перечня таких объектов.

Таким образом, следует признать, что в настоящее время предметом дискуссий является определение четких критериев для определения той или иной вещи к недвижимой по природе.

Если обратиться к опыту зарубежных стран, то необходимо отметить, что и в них, по общему правилу, не дается легального понятия недвижимой вещи, а лишь дается перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам. Так, в соответствии со ст. 517 Французского Гражданского кодекса*(23) имущество является недвижимым или по природе, или в силу назначения, или вследствие предмета, к которому оно относится. Соответственно к недвижимым вещам по природе относятся земельный участок, строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев. Недвижимые вещи по назначению - это вещи, которые собственник поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации (животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия; семена, предоставленные фермерам или лицам, обрабатывающим землю за часть плодов; голуби в голубятнях; кролики в садках и др.). Являются недвижимым имуществом по предмету, к которому они относятся: узуфрукт на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности; иски, имеющие своим предметом истребование недвижимого имущества.

Как отмечается в литературе: "Подобным образом установлено понятие недвижимости и в англо-американской системе права, которая также к созданию неких перечней, но уже в судебной практике. В английском праве понятием "земля" объединяются недвижимости "по природе" (земельный участок, шахты, рудники, здания, части зданий, растения с плодами, вода в прудах и озерах) и движимые вещи, присоединенные недвижимости, именуемые "fixtures". В качестве последних судебной практикой были признаны, в частности, котлы, двигатели, установленные на недвижимости, оранжереи, парники, театральные кресла, светильники и т.д. Некоторые американские авторы относят к недвижимости все "улучшения" (improvements), под которыми понимается все, что "присоединено к земле в качестве постоянного", при этом под fixtures понимаются те улучшения, которые прежде чем стать недвижимостью, относились к недвижимым вещам"*(24).

Ко второй группе недвижимых вещей, то есть "недвижимых вещей по закону", относятся вещи, которые сами по себе являются движимыми, но на них законодателем распространен правовой режим недвижимого имущества (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Перечисленные вещи относятся к недвижимым по юридическому критерию. В отличие от недвижимых вещей по природе, порядок регистрации которых установлен Федеральным законом от 17 июня 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(25), права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты согласно п. 1 ст. 4 вышеуказанного Закона не регистрируются в соответствии с ним. Порядок регистрации недвижимых вещей по закону регулируются иными нормативно-правовыми актами. Так, морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ*(26).

Некоторые ученые предлагают закрепить иные признаки в качестве признаков недвижимой вещи. Так, Д.В. Смышляев в качестве таковых называет такие признаки как полезность; фундаментальность; стационарность; индивидуальность или неповторимость объекта; многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами*(27).

Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что законодательство о недвижимых вещах требует дальнейшей работы по его совершенствованию, что предопределяет необходимость исследований в данной сфере.

Н.В. Корнилова,

к.ю.н., доцент кафедры гражданского права юридического

факультета Государственного образовательного учреждения

высшего образовательного учреждения "Хабаровская государственная

академия экономики и права"

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 6, ноябрь-декабрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отечественное законодательство XI-XX веков. Часть 1 (XI-XIX вв.) / Под ред. проф. О.И. Чистякова. М.: Юристъ, 1999.

*(2) Цит. по: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма "Спарк", 1995. С. 99.

*(3) См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 118-119; Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М., 2003. С. 608-611; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 11-14.

*(4) Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 88.

*(5) Цит. по: Емелькина И.А. Значение "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. N 8. С. 20.

*(6) Малышев К.И. Гражданские законы Калифорнии. Т. 2. 1906. С. 8-9 (Цит. по: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: "Статут", 2004. С. 10-11.

*(7) Цит. по: Емелькина И.А. Указ. соч. С. 20.

*(8) О земле: Декрет (Принят II Всероссийским съездом Советов 27 октября 1917 г.) // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского Правительства РСФСР. 1917. N 1. Ст. 3.

*(9) О запрещении сделок с недвижимостью: Декрет Совета народных комиссаров РСФСР от 14 декабря 1917 г. // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского Правительства РСФСР. 1917. N 10. Ст. 154.

*(10) Собрание узаконений РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.

*(11) Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406.

*(12) Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

*(13) Далее - ГК РФ.

*(14) Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2002. С. 356.

*(15) Гражданское право: Учебник. / Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. М., 1996. С. 175 (автор главы - А.П. Сергеев). Т. 1.

*(16) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 224.

*(17) Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

*(18) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96-97.

*(19) Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 93.

*(20) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 39.

*(21) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда. 2000. N 1. С. 22.

*(22) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.И. Козырь, А.А. Маковской. М.: "Статут", 2004. С. 11-12.

*(23) Французский Гражданский кодекс / Научн. Редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д.Г. Лаврова, перевод с французского А.А. Жуковой, ГА. Пашковской. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2004. С. 421.

*(24) Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998. N 1 . С. 59.

*(25) Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

*(26) Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 18. Ст. 2207.

*(27) Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства. В кн.: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. М.: Статут, 2000. С. 80-81.