Приватизация с отчуждением земли (Т. Ткаченко, "эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2006 г.)

Приватизация с отчуждением земли

Процедура приватизации земельных участков на практике вызывает многочисленные проблемы - как в связи с коллизиями между земельным и приватизационным законодательством, так и по причине особенностей, связанных с законодательством субъектов РФ.

Действующий Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон) практически императивно установил следование земельного участка правовой судьбе приватизируемых зданий, строений и сооружений: приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему подобное имущество, земельных участков, занимаемых имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Покупателю имущественного комплекса унитарного предприятия одновременно отчуждаются земельные участки, находящиеся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды или занимаемые зданиями, строениями и сооружениями, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса предприятия, и необходимые для использования указанных объектов (п. 1 и 2 Закона).

Преобразование в ОАО

С учетом положений п. 2 ст. 13 названного Закона практическое значение для приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий имеет преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество, поскольку принятый здесь критерий - превышение балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия минимального размера уставного капитала открытого акционерного общества (на сегодняшний день - 1000 МРОТ) является крайне незначительным и в абсолютном большинстве случаев обеспечивается.

Единственная возможность приобретения именно имущественного комплекса унитарного предприятия открывается при конкурсном способе приватизации.

Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Стоимость земельных участков принимается равной 5-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тыс. человек или 3-кратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.

Приватизация имущественных комплексов федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает 5 млн МРОТ, а также имущества, соответствующего иным критериям, установленным Правительством РФ, может осуществляться:

- путем преобразования унитарного предприятия в ОАО;

- на аукционе;

- на специализированном аукционе;

- посредством продажи за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

- посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента РФ федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества.

Приватизация имущества, не соответствующего вышеуказанным критериям, может осуществляться также на конкурсе и посредством внесения акций в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества (за исключением "стратегических" акционерных обществ).

Закон отказывается от принципа синхронности приватизации земельных участков и иного имущества.

Однако необходимо принять во внимание, что приобретение (купля-продажа) имущественного комплекса унитарного предприятия и другие варианты приобретения акций открытых акционерных обществ, созданных путем приватизации либо государственного или муниципального имущества, - разные способы приватизации, влекущие соответственно разные правовые последствия.

Единственная возможность приобретения именно имущественного комплекса унитарного предприятия открывается при конкурсном способе приватизации в соответствии со ст. 20 названного Закона. На конкурсе могут продаваться предприятия как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50% уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия.

Таким образом, правом на одновременную приватизацию имущественного комплекса предприятия и соответствующих земельных участков обладают только покупатели, приобретающие в порядке конкурса именно имущественный комплекс предприятия (ст. 132 ГК РФ) по договору купли-продажи в соответствии со ст. 20 и 27 Закона, но не иное имущество и не акции. По точному смыслу ст. 11 и 27 Закона в состав имущественного комплекса предприятия уже включены отчуждаемые земельные участки, балансовая стоимость которых учтена в стоимости приватизируемых активов.

Договор купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, являются основанием для государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю.

Приватизация земли

Иначе решается вопрос о приватизации земельных участков при всех других способах приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон отказывается от принципа синхронности приватизации земельных участков и иного имущества. Это означает, что в случае приватизации государственного (муниципального) имущества любым способом, кроме приобретения имущественного комплекса унитарного предприятия, право на приватизацию земли возникает лишь впоследствии.

Речь идет не о собственно праве в классическом понимании, а "правообязанности" собственника любой недвижимости (кроме самовольных построек), расположенной на государственной или муниципальной земле, юридически оформить свои отношения по землепользованию с публичным собственником соответствующего земельного участка путем выкупа либо аренды последнего.

Закон не устанавливает какой-либо юридической взаимосвязи между основанием приобретения права на объект недвижимости и правом на приватизацию земли. Следовательно, названная "правообязанность" в равной мере существует как у лиц, ставших собственниками недвижимости в процессе приватизации, так и у лиц, приобретающих недвижимость на вторичном рынке вне связи с приватизационными процессами.

Предельно отчетливо данная идея выражена в п. 3 ст. 28 Закона: "Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом".

Необходимо отметить, что в настоящее время по данному вопросу наметилась достаточно опасная коллизия между земельным и приватизационным законодательством. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Казалось бы, земельное законодательство стремится к синхронной приватизации объектов недвижимости и земельных участков, однако делается это с настолько серьезными концептуальными противоречиями между ЗК РФ и Вводным законом к нему, что ни о какой одновременности приватизации говорить не приходится. Например, в ст. 36 ЗК РФ установлен единый порядок приобретения прав собственности или аренды в отношении земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений без каких-либо изъятий или особенностей в его применении к случаям приватизации объектов недвижимости.

Следует отметить, что в земельном законодательстве установлена и существенно более высокая цена земли, чем в приватизационном законодательстве, что видно при сопоставлении принципов исчисления цены земли по обоим законам (см. таблицу).

Проблемой является также неразбериха в регулировании важнейшего вопроса о возможности приватизации сельскохозяйственных угодий. К примеру, в соответствии с п. 8 ст. 28 Закона о приватизации отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов.

В настоящее время наметилась достаточно опасная коллизия между земельным и приватизационным законодательством.

Земельный кодекс РФ (п. 6 ст. 27) отсылает к Закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который исключает возможность приватизации лишь находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Для остальных сельхозугодий возможность приватизации открывается с момента, установленного законом субъекта РФ. Вряд ли данное решение является лучшим, поскольку на практике даже в соседних субъектах РФ регулирование осуществляется по-разному. В этой связи основные упреки могут быть адресованы не региональным, а федеральным законодателям, которые много лет не могут добиться согласованности важнейших законоположений о приватизации земли на высшем, общегосударственном уровне, не говоря уже о фактическом отказе от попыток хотя бы рамочным образом урегулировать вопрос в регионах.

	Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"	Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
Поселения с численностью насе- ления до 500 тысяч человеки за пределами черты поселений	3-кратная ставка земельного на- лога на единицу площади	От 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за еди- ницу площади земельного участка
Поселения с численностью насе- ления свыше 500 тысяч человек	5-кратная ставка земельного на- лога на единицу площади	От 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за еди ницу площади земельного участка
Свыше 3 миллионов человек	5-кратная ставка земельного на- лога на единицу площади	От 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за еди ницу площади земельного участка

Т. Ткаченко,

доцент, к.ю.н.

"эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2006 г.