Комментарий к письму Минфина РФ от 8 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/734 (А.Н. Романчук, "Нормативные акты для бухгалтера", N 1, январь 2007 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 8 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/734

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют дольщикам в собственность квартиры в возведенных зданиях. О том, как учесть строительным компаниям такие поступления, а также выплаты из них при расчете налога на прибыль, разъяснили в письме финансисты. Кроме того, они рассказали о налоговом учете безвозмездно переданных застройщиками помещений.

Учет целевых доходов и расходов

Если строительство дома приходится на несколько лет, то его считают "производством" с длительным циклом. Независимо от количества дней стройки. Причем если в договоре на такое строительство не предусмотрели поэтапную сдачу работ, то доходы застройщик должен распределить между отчетными (налоговыми) периодами. Есть два способа такого разделения: равномерно либо пропорционально расходам.

В документе финансисты рассмотрели ситуацию, когда строительство ведут в одном году. То есть длительным оно не является. Как в таком случае застройщику учесть доходы и расходы, если строительство оплачивается за счет денег дольщиков? Расскажем об этом подробнее.

Фирмы и граждане перечисляют деньги на сооружение дома на банковские счета застройщиков. Такие поступления считают доходом строительных компаний. Однако для целей налогообложения их учитывать не нужно. Ведь они указаны в Налоговом кодексе в перечне средств целевого финансирования, не включаемых в налоговую базу. Правда, освобождают такие поступления от налогообложения если их, а также целевые выплаты за счет них учитывают обособленно.

Застройщики по договору с дольщиками могут направить целевые деньги на выполнение строительных работ и свое содержание.

Затраты на само строительство включают в себя расходы на покупку материалов, оплату услуг подрядных фирм, привлекаемых к строительству и т.д. Расходы на содержание застройщика связаны с его деятельностью по организации строительства, контролю за его ходом, ведению бухучета. К ним относят зарплату административного персонала, амортизацию основных средств и т.п.

Целевые расходы на строительство и содержание застройщика не уменьшают его налоговую базу по прибыли (см. письмо Минфина России от 31.10.2005 N 03-03-04/4/73). То есть ни целевые доходы, ни целевые выплаты из них.

Между тем если застройщик, к примеру, не будет вести отдельный учет целевых денег дольщиков, то он теряет право на освобождение их от налога на прибыль. Такие доходы и понесенные из них расходы фирма должна учесть при налогообложении в общем порядке. Причем выплаты из "необособленных" денег на свое содержание застройщик может списать полностью на расходы того периода, когда их понес. Без распределения на остатки незавершенного строительства. Ведь деятельность застройщика по организации строительства считают услугой (см. письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751). А все затраты текущего периода фирмы, которые оказывают услуги, могут единовременно включить в налоговую себестоимость.

В составе целевых денег дольщики перечисляют и вознаграждение застройщику. Его считают доходом от реализации. Причем, в отличие от длительного строительства, при краткосрочном распределять вознаграждение между периодами не нужно. Фирма может включить его полностью в доходы по окончании строительства. Конечно, при отсутствии в договоре на строительство условия о его поэтапной сдаче.

Помимо этого по итогам строительства у застройщика может появиться дополнительный доход в виде экономии целевых денег. Ведь дольщики перечисляют ему деньги по смете. Фактически же компания может потратить меньше. Разницу между полученными и потраченными деньгами она должна включить в налогооблагаемые доходы.

Учет "безвозмездного" жилья и процентов по займам

Напомним, что одним из условий получения разрешения на строительство может быть безвозмездное предоставление местным властям помещений в возведенных домах. Например, для расселения жильцов аварийных домов.

Если фирма использует на постройку "безвозмездных" помещений целевые деньги дольщиков, то она обязана включить их в базу по налогу на прибыль. Ведь целевые деньги застройщик использовал не по назначению. При этом затраты на строительство таких помещений учесть в расходах по налогу на прибыль нельзя. Такие расходы не соответствуют требованию обоснованности, предъявляемому к налоговым затратам. Ведь строительство "бесплатных" помещений не связано с получением доходов.

Условие целевого расходования средств также не соблюдается, если застройщик размещает деньги дольщиков во вклады в банках. Суммы таких вкладов нужно учесть при налогообложении. Полученные при этом проценты являются его внереализационными доходами.

А.Н. Романчук,

аудитор

"Нормативные акты для бухгалтера", N 1, январь 2007 г.