Обмен жилыми помещениями (Д.Е. Потяркин, "Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.)

Обмен жилыми помещениями

Обмен - один из договорных способов изменения места жительства граждан как в пределах конкретного населенного пункта, так и с выездом в другой город, село и т.д. С принятием в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.

1. Договор об обмене жилыми помещениями стал заключаться в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12).

Полагаем, что по аналогии с типовым договором социального найма*(1) возможно утверждение и формы договора обмена.

2. Изменился подход к участникам обмена.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен жилыми помещениями является правомочием гражданина, владеющего жильем на основании договора социального найма (ч. 1 ст. 72).

Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.

Между тем, в Москве сохранена возможность совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений (п. 1.2 Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве, утвержденного распоряжением департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 июня 2005 г. N 275).

Обосновать данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового регулирования жилищных отношений приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?

3. Предметом договора обмена выступают жилые помещения.

Опираясь на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и размеру"*(2). Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или меньшего размера, при этом никакой доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий после совершения обмена.

В действующем ЖК РФ аналогичная по содержанию ст. 73 указанного условия не содержит, однако это не означает, что подобные обмены с ухудшением жилищных условий теперь приветствуются. На основании ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить вселение граждан, в том числе в результате обмена, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир*(3)).

4. Перечень оснований для отказа в совершении обмена имеет исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК РФ).

Однако перечисленных в указанной статье мотивов бывает недостаточно. Например, в ходе подготовки документов для оформления договора обмена порой выясняется, что одно из жилых помещений принимает участие в обмене в пятый, шестой и т.д. раз за последний, довольно короткий, период времени. В таких случаях жилое помещение, неоднократно участвующее в обмене и находящееся, как правило, в маленьком населенном пункте одной из областей центральной части России, значительно хуже второго помещения, предлагаемого к обмену и находящегося в черте г. Москвы. Причем немосковская квартира перед тем, как снова выйти на рынок обмена, продается третьим лицам, в связи с чем граждане, ранее обменявшиеся туда из г. Москвы, выбывают из поля зрения жилищных органов, оформляющих последующие обмены с участием данной квартиры.

Представляется, что помимо отказа в совершении обмена на основании упомянутого перечня должна быть предусмотрена возможность приостановить оформление обмена в случае выявления сомнительных обстоятельств для проведения дополнительной проверки или обращения в правоохранительные органы.

Подобная мера позволит уменьшить количество различных правонарушений, совершаемых при обмене жилыми помещениями. В судебной практике таких случаев немало. Рассмотрим один из них.

В районном суде ЦАО г. Москвы в 2005 г. был рассмотрен иск прокуратуры об истребовании квартиры из владения; выселении из жилого помещения гражданина (впоследствии оказавшегося добросовестным приобретателем квартиры); возврате квартиры собственнику (городу); признании недействительным обменного ордера, договора передачи (в порядке приватизации), свидетельства о государственной регистрации права собственности и договора купли-продажи данной квартиры.

В ходе изучения материалов было установлено, что в орган, уполномоченный совершать обмен жилыми помещениями, обратились собственник однокомнатной квартиры, находящейся в частной собственности в Тверской области, и представитель нанимателя однокомнатной квартиры, находящейся в собственности г. Москвы и расположенной в г. Москве.

Как выяснилось позднее, собственник представил подложные документы. В действительности предлагаемой к обмену квартиры не существовало; свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту квартиру подписано государственным регистратором, которого на самом деле нет; договор отчуждения (купли-продажи в рамках обмена) собственности в Тверской области нанимателю в г. Москве был удостоверен нотариусом, который также не значился в соответствующем реестре Управления Министерства юстиции по Тверской области.

Впоследствии собственник-мошенник приватизировал приобретенную им квартиру в г. Москве и сразу продал ее третьему лицу.

В результате неоднократного рассмотрения данного дела иск прокуратуры был удовлетворен*(4).

Д.Е. Потяркин,

начальник отдела ревизий и проверок департамента жилищной

политики и жилищного фонда г. Москвы, кандидат юрид. наук

"Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // СПС "Гарант".

*(2) Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 232-233.

*(3) Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения". Ст. 9. Ч. 3.

*(4) Текст судебного решения официально опубликован не был.