Вопрос: В период до 1 января 2008 г. многие землепользователи обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести землю в собственность. Выкупать землю дорого, а оформление права аренды влечет за собой утрату прав на эту землю. Могут ли у нас изъять земельный участок, если мы проигнорируем законодательную норму и не будем ничего оформлять? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.)

В период до 1 января 2008 г. многие землепользователи обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести землю в собственность. Выкупать землю дорого, а оформление права аренды влечет за собой утрату прав на эту землю. Могут ли у нас изъять земельный участок, если мы проигнорируем законодательную норму и не будем ничего оформлять?

Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды либо приобрести землю в собственность до 1 января 2008 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Между тем, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее до его введения в действие, сохраняется (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).

Это означает, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки Земельным кодексом признаны, причем какие-либо ограничения срока указанного права в ЗК РФ не установлены.

На наш взгляд, за любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поэтому она имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать земельный участок в собственность, если не желает этого. Тем более, что согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения любого договора (в том числе аренды земли или ее купли-продажи) необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Приведенная норма Закона N 137-ФЗ не предусматривает судебный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и не содержит иных санкций для организаций, которые не исполнят ее в установленный законодательством срок. Более того, ни в каких нормативных документах не говорится о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, за исключением добровольного отказа от него в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ.

Земельные участки, которые находятся у организаций на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть изъяты у землепользователей даже в судебном порядке. Это объясняется следующим.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, максимум, что может грозить после 1 января 2008 г. землепользователю, не желающему переоформлять свое действующее право на другое (т.е. не выполнившему "обязанность", установленную п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ), - это требование суда заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка.

Обратите внимание! Вам грозит только понуждение к заключению договора. О лишении законного имущества здесь и речи быть не может. А ведь суд может принять решение и в пользу землепользователя. В принципе так и должно быть, пока в Земельном кодексе РФ содержится норма: "право постоянного (бессрочного) пользования... сохраняется".

Кстати, в первоначальной редакции Закона N 137-ФЗ срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком был установлен до 1 января 2004 г. Потом его продлили до 1 января 2006 г. Теперь вот - до 2008 г.

Кроме того, в конце 2004 г. религиозным организациям разрешили переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право безвозмездного срочного пользования. А совсем недавно сделали исключение и для садоводческих (огороднических и дачных) некоммерческих объединений граждан (ст. 2.1 Закона N 137-ФЗ).

Совершенно очевидно, что большинство организаций просто не стали (официально считается, что "не успели") переоформлять земельные участки, вот и пошли законодатели "навстречу трудящимся", правда, пока только из религиозных и садоводческих организаций.

К сведению!

Сегодня часть землепользователей по-прежнему не занимается переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. По оценкам экспертов, сейчас переоформлено не более 25% земельных участков, подлежащих переоформлению. Одни организации пребывают в недоумении от множества бюрократических проблем, с которыми они столкнулись при переоформлении прав на землю, у других нет денежных средств в необходимом объеме, третьи же просто не видят в этом необходимости.

По словам некоторых специалистов, несмотря на все вышеприведенные доводы, с 1 января 2008 г. не оформленные до конца 2007 г. участки будут считаться самозахватом государственной собственности, а местные власти будут вправе назначить арендную плату за эту землю.

Принятие подобных мер, по нашему мнению, незаконно, причем судебная практика по таким делам уже давно существует и складывается в пользу землепользователей. Арбитражная практика

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" обращено внимание на следующее.

Толкование понятия "самовольное занятие земель" дано в приложении N 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель (утверждена Приказом Минприроды России от 25.05.1994 N 160).

Самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.

О так называемом самозахвате говорить не приходится в случае, когда право постоянного (бессрочного) пользования оформлено в установленном законом порядке и признано, как отмечалось выше, Земельным кодексом РФ. При изложенных обстоятельствах неисполнение "обязанности", установленной п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое можно подвергнуться штрафу.

Поскольку законодатель дал землепользователю право выбирать вид землепользования (выкуп земельных участков или оформление права аренды) самостоятельно, любое постановление местной администрации, обязывающее землепользователя заключить с ней договор аренды, должно быть признано судом незаконным как противоречащее принципу свободы договора.

Обратите внимание! В настоящее время законодатели рассматривают законопроект, согласно которому выкупные цены будут устанавливаться законами субъектов РФ в пределах 20% кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек и 2, 5% - в иной местности.

По расчетам авторов законопроекта, это приведет к снижению выкупных цен в городах в среднем в 2, 3 - 9 раз, на малозаселенных территориях - в 7, 3 раза.

Годовая арендная плата за использование земель должна составлять не более 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

С. Рыбаков,

аудитор

1 декабря 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.