Согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 N 491 балконная плита моей квартиры является общедолевой собственностью. Как грамотно потребовать от управляющей компании ее отремонтировать, поскольку оголилась арматура и плита разрушается?
Сразу отметим, что Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), было принято во исполнение статей 39 и 156 Жилищного кодекса РФ. Поэтому в данной ситуации прежде всего следует руководствоваться нормами ЖК РФ.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Это вроде бы свидетельствует о том, что балконы и иные аналогичные объекты не являются частями квартир (ст. 15 ЖК РФ).
С другой стороны, по смыслу п. 1 ст. 36 ЖК РФ балконы и т.п., относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. Это может быть расценено в качестве свидетельства того, что их содержание и ремонт (текущий и капитальный) должны осуществляться за счет собственников или нанимателей жилых помещений. Именно к такому выводу, судя по публикациям в СМИ, поспешили прийти некоторые представители областных и местных администраций.
С принятием Правил в этом вопросе была поставлена точка. Так, согласно подп. "в" п. 2 Правил "балконные и иные плиты" включены в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. А вот утеплять оконные и балконные проемы и двери, менять разбитые стекла и балконные двери должны сами жильцы.
Таким образом, решение о проведении текущего или капитального ремонта балконных плит, равно как и иного общего имущества, должно приниматься общим собранием собственников помещений. Это следует из ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ; подпунктов 18 и 21 Правил. Причем общее собрание собственников обязано также утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил). Если необходима замена элементов общего имущества, то это тоже должно отражаться в решении общего собрания (п. 23 Правил).
Кто и в каком порядке будет осуществлять ремонт, зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Если, как следует из текста вопроса, управление многоквартирным домом поручено управляющей организации, то ремонт (капитальный или текущий) должен осуществляться в соответствии с условиями заключенного с нею договора (ст. 162 ЖК РФ).
ЖК РФ не устанавливает конкретную процедуру того, как именно должны взаимодействовать все участники процесса "по содержанию и ремонту общего имущества" и какие они при этом составляют документы.
Но учитывая содержание разнообразных норм, содержащихся в ЖК РФ и Правилах, мы считаем, что схема взаимодействия будет примерно следующей.
Факт потребности имущества (балконной плиты) в ремонте должен быть зафиксирован в акте осмотра. Причем этот акт по заявлению заинтересованного владельца помещения могут составить (п. 22 Правил):
- собственники жилых помещений - на общем собрании;
- управляющая организация - если это предусмотрено в заключенном с ней договоре;
- уполномоченный орган исполнительной власти.
Данный акт следует утвердить на общем собрании собственников помещений, решение которого оформляется протоколом.
В протоколе общего собрания также отражаются все вышеперечисленные условия проведения текущего или капитального ремонта, порядок его финансирования, утверждения смет, определения объемов работы и порядок приемки ее результатов.
Кроме того, как нам представляется, в протоколе должно быть зафиксировано поручение общего собрания собственников в адрес управляющей организации о проведении ею ремонта (самостоятельно или с привлечением сторонних организаций).
Необходимо заключить от имени общего собрания с управляющей (или иной) организацией договор на выполнение ремонтно-строительных работ.
Такой вывод следует из того, что строительный подряд является разновидностью гражданско-правового договора и регулируется нормам
