Согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 N 491 балконная плита моей квартиры является общедолевой собственностью. Как грамотно потребовать от управляющей компании ее отремонтировать, поскольку оголилась арматура и плита разрушается?
Сразу отметим, что Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), было принято во исполнение статей 39 и 156 Жилищного кодекса РФ. Поэтому в данной ситуации прежде всего следует руководствоваться нормами ЖК РФ.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Это вроде бы свидетельствует о том, что балконы и иные аналогичные объекты не являются частями квартир (ст. 15 ЖК РФ).
С другой стороны, по смыслу п. 1 ст. 36 ЖК РФ балконы и т.п., относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. Это может быть расценено в качестве свидетельства того, что их содержание и ремонт (текущий и капитальный) должны осуществляться за счет собственников или нанимателей жилых помещений. Именно к такому выводу, судя по публикациям в СМИ, поспешили прийти некоторые представители областных и местных администраций.
С принятием Правил в этом вопросе была поставлена точка. Так, согласно подп. "в" п. 2 Правил "балконные и иные плиты" включены в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. А вот утеплять оконные и балконные проемы и двери, менять разбитые стекла и балконные двери должны сами жильцы.
Таким образом, решение о проведении текущего или капитального ремонта балконных плит, равно как и иного общего имущества, должно приниматься общим собранием собственников помещений. Это следует из ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ; подпунктов 18 и 21 Правил. Причем общее собрание собственников обязано также утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил). Если необходима замена элементов общего имущества, то это тоже должно отражаться в решении общего собрания (п. 23 Правил).
Кто и в каком порядке будет осуществлять ремонт, зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Если, как следует из текста вопроса, управление многоквартирным домом поручено управляющей организации, то ремонт (капитальный или текущий) должен осуществляться в соответствии с условиями заключенного с нею договора (ст. 162 ЖК РФ).
ЖК РФ не устанавливает конкретную процедуру того, как именно должны взаимодействовать все участники процесса "по содержанию и ремонту общего имущества" и какие они при этом составляют документы.
Но учитывая содержание разнообразных норм, содержащихся в ЖК РФ и Правилах, мы считаем, что схема взаимодействия будет примерно следующей.
Факт потребности имущества (балконной плиты) в ремонте должен быть зафиксирован в акте осмотра. Причем этот акт по заявлению заинтересованного владельца помещения могут составить (п. 22 Правил):
- собственники жилых помещений - на общем собрании;
- управляющая организация - если это предусмотрено в заключенном с ней договоре;
- уполномоченный орган исполнительной власти.
Данный акт следует утвердить на общем собрании собственников помещений, решение которого оформляется протоколом.
В протоколе общего собрания также отражаются все вышеперечисленные условия проведения текущего или капитального ремонта, порядок его финансирования, утверждения смет, определения объемов работы и порядок приемки ее результатов.
Кроме того, как нам представляется, в протоколе должно быть зафиксировано поручение общего собрания собственников в адрес управляющей организации о проведении ею ремонта (самостоятельно или с привлечением сторонних организаций).
Необходимо заключить от имени общего собрания с управляющей (или иной) организацией договор на выполнение ремонтно-строительных работ.
Такой вывод следует из того, что строительный подряд является разновидностью гражданско-правового договора и регулируется нормами главы 37 ГК РФ, в соответствии с которой договор подряда должен содержать ряд обязательных условий и не может быть охвачен содержанием договора управления многоквартирным домом. В частности, в договоре строительного подряда должны быть четко определены объект строительства или ремонта, объем и содержание работ в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ), установлены сроки начала и окончания работ (ст. 740 ГК РФ), а также цена договора, порядок осуществления контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748 ГК РФ), порядок их сдачи и приемки (ст. 753 ГК РФ).
От имени общего собрания договор с управляющей организацией или организацией-подрядчиком (заказчиком) вправе подписывать один из собственников помещений, принимавший участие в собрании. Для этого он должен получить от всех или от большинства (т.е. более половины) собственников доверенность на ведение дел от их имени с правом подписания всех необходимых документов (п. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Закон не устанавливает, как составляется такая доверенность - в виде единого документа, подписанного всеми собственниками, либо каждый собственник должен выдавать доверенность самостоятельно. По-видимому, любой из этих вариантов (и их сочетание) не будет противоречить закону.
Нет также ясности, подлежит ли такая доверенность нотариальному удостоверению или достаточно соблюдения простой письменной формы. Статья 164 ЖК РФ специальной оговорки о нотариальной форме доверенности не содержит. Не предусмотрена такая обязанность и в ГК РФ (статьи 163, 185 ГК РФ). Таким образом, составленная в письменной форме доверенность должна считаться действительной, хотя мы все-таки советовали бы обратиться к нотариусу.
Л. Зуйкова,
эксперт АКДИ "ЭЖ"
1 декабря 2006 г.
"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Журнал "ЭЖ Вопрос-Ответ"
Ежемесячный журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов.
Журнал составлен в диалоговом режиме, на основе ответов на вопросы читателей.
На ваши вопросы отвечают ведущие эксперты "АКДИ Экономика и жизнь", специалисты ФНС и Минфина России.
Все ваши вопросы сформированы в тематические рубрики:
- Бухгалтерский учет. Учет различных хозяйственных операций, различных видов имущества, организация документооборота, составление отчетности.
- Налоги. Освещение вопросов, связанных с исчислением и уплатой налогов при всех налоговых режимах.
- Труд и заработная плата. Расчет среднего заработка, выплата компенсаций, заключение трудовых договоров, ведение кадровой документации.
- Право. Сложные вопросы правового обеспечения хозяйственной деятельности, (лицензирование, сертифицирование, ВЭД и другие актуальные темы).
А также рубрика "Личный интерес", где публикуются ответы на вопросы, которые волнуют наших читателей, но не связаны напрямую с их профессиональной деятельностью.
Учредители: ЗАО ИД "Экономическая газета", ООО "ВИКОР МЕДИА"
Издатель ЗАО ИД "Экономическая газета"
Журнал перерегистрирован в Министерстве РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций.
Свидетельство ПИ N 77-14318 от 10.01.2003
Адрес редакции и издателя: 125319, Москва, ул. Черняховского, д. 16
E-mail: vo@ekonomika.ru