Вопрос: Как реализовать свои права по "дачной амнистии", если дом еще в стадии строительства и строится без проекта? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.)

Как реализовать свои права по "дачной амнистии", если дом еще в стадии строительства и строится без проекта?

Термином "дачная амнистия" с легкой руки газетчиков стал именоваться Закон РФ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

К сожалению, из текста вопроса до конца неясно, о каком именно доме идет речь, поэтому рассмотрим несколько возможных вариантов.

Вариант 1. Дом относится к постройкам, для которых в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется.

Например, если дом строится на участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства (подп. 1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), либо если возводимый "дом" в соответствии с действующими Строительными нормами и правилами (СНиП) и/или нормативными актами соответствующих субъектов РФ относится к некапитальным объектам (подп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

При оформлении права собственности на такой дом специальных разрешений на строительство не нужно. Причем независимо от времени постройки, поскольку п. 17 ст. 51 ГрК РФ получил "обратную силу", т.е. его действие распространено на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до вступления в силу ГрК РФ (п. 2 ст. 9 Закона N 93-ФЗ).

Вариант 2. Вы строите дом, относящийся к капитальным объектам, на участке, отведенном под жилищное строительство или предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном участке). Но строительство было начато до введения в действие ГрК РФ, т.е. до 30 декабря 2004 г.

В этом случае для оформления прав на постройку вы также сможете обойтись без разрешения на строительство. Однако, скорее всего, дату начала строительства придется подтверждать. Подтверждающими документами могут быть: документы о закупке стройматериалов, договор строительного подряда и т.п.

Вариант 3. Если возведение дома началось после 30 декабря 2004 г. (при соблюдении условий, перечисленных во втором варианте), то для таких объектов требуется разрешение на строительство (п. 9 ст. 51 ГрК РФ). Для его получения в соответствующий уполномоченный орган подается заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются:

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта строительства.

В какой срок нужно подать все эти документы (даже если строительство уже ведется), законом не установлено. Тем не менее рекомендуем уложиться в ближайшие два - три года, так как с 1 января 2010 г. без разрешения на строительство будет невозможно оформить право собственности (или любое другое право) ни на дом, ни на незавершенное строительство, если дом к тому времени так и не будет построен (подп. 3 п. 3 ст. 55 ГрК РФ; п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)).

При этом разрешения на строительство, выданные до 30 декабря 2004 г., признаются действительными согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Все перечисленные варианты определяют объем документов, которые придется представить для государственной регистрации прав на вновь созданный (или создаваемый) объект недвижимого имущества (в нашем случае - дом) в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

Прежде всего в любом случае потребуется правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, если только право заявителя на этот земельный участок не было зарегистрировано ранее (части 3 и 4 п. 1, ч. 2 п. 2 Закона N 122-ФЗ).

Кроме того, в первом и втором вариантах будет нужна Декларация об объекте недвижимого имущества, составленная по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232 (ч. 2 п. 1, п. 3 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).

А в третьем варианте (т.е. когда дом начали строить после 30 декабря 2004 г.) помимо правоустанавливающего документа на землю понадобятся следующие документы:

- технический паспорт, оформленный в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244 (ч. 2 п. 1, п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ);

- кадастровый план застраиваемого земельного участка - если право на него не было зарегистрировано ранее (п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ);

- после 1 января 2010 г. к ним прибавится также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - если объект построен, или разрешение на строительство - если строительство не завершено (п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).

Что касается проектной документации, то по правилам п. 3 ст. 48 ГрК РФ при осуществлении индивидуального жилищного строительства (т.е. отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трех, предназначенных для проживания одной семьи) подготовка проектной документации не требуется. При этом у застройщика остается право по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации на свой дом.

Л. Зуйкова,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 декабря 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.