Вопрос: Фирма арендует нежилое помещение у организации А и сдает его в субаренду организации Б. Произошел пожар в соседнем помещении. У субарендатора частично пострадали стены, потолки. Требуется косметический ремонт. В договоре аренды случай пожара оговорен, а в договоре субаренды - нет. Руководство фирмы предоставило субарендатору право уменьшить арендные платежи на стоимость косметического ремонта. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете расчеты с организациями А и Б? Какие документы необходимо оформить? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.)

Фирма арендует нежилое помещение у организации А и сдает его в субаренду организации Б. Произошел пожар в соседнем помещении. У субарендатора частично пострадали стены, потолки. Требуется косметический ремонт. В договоре аренды случай пожара оговорен, а в договоре субаренды - нет. Руководство фирмы предоставило субарендатору право уменьшить арендные платежи на стоимость косметического ремонта. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете расчеты с организациями А и Б? Какие документы необходимо оформить?

Будем исходить из того, что в данной ситуации речь идет о случайном повреждении имущества арендодателя, когда виновник пожара отсутствует. Здесь возможны два варианта несения расходов, связанных с ремонтом поврежденного арендуемого помещения. Но отметим, что отсутствие в договоре субаренды условия об имущественных рисках при чрезвычайных обстоятельствах не делает проблему неразрешимой. Арендодатель, арендатор и субарендатор в такой ситуации должны руководствоваться ст. 211 ГК РФ и положениями договора аренды.

Вариант 1. В договоре аренды прямо предусмотрено, что риск случайной гибели (повреждения) имущества лежит на арендаторе, т.е. на фирме (ст. 211 ГК РФ).

В этом случае все расходы, связанные с ремонтом арендованного помещения, должна нести фирма. При этом нанять подрядчика для проведения ремонта и оплатить его работы может и субарендатор (организация Б). Но тогда арендатор обязан будет возместить субарендатору стоимость проведенного ремонта. Сделать все это можно так, как это описано в тексте вопроса. То есть субарендатор заплатит за ремонт, а затем уменьшит арендные платежи на стоимость произведенного ремонта. Чтобы правильно отразить у себя в учете указанные операции, арендатор и субарендатор должны заключить между собой дополнительное соглашение к договору аренды, в котором следует указать порядок проведения ремонта и порядок расчетов.

В бухгалтерском учете арендатора эти операции отражаются следующим образом:

Дебет 62 - Кредит 90/1

- отражена в составе выручки сумма арендной платы от субарендатора;

Дебет 90/3 - Кредит 68

- НДС с арендной платы начислен к уплате в бюджет;

Дебет 91 - Кредит 76

- отражены расходы на проведение ремонта (на основании дополнительного соглашения и акта выполненных работ по ремонту);

Дебет 19 - Кредит 76

- отражен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 76 - Кредит 62

- проведен взаимозачет между арендатором и субарендатором;

Дебет 68 - Кредит 19

- НДС со стоимости ремонтных работ принят к вычету;

Дебет 51 - Кредит 62

- получена от субарендатора арендная плата за минусом стоимости ремонтных работ.

Обратите внимание! В дальнейшем арендодатель ничего арендатору возмещать не должен, потому что, как уже было сказано выше, риск повреждения имущества в этом случае лежит на арендаторе;

Дебет 20 - Кредит 76

- в составе расходов отражена арендная плата, причитающаяся арендодателю;

Дебет 19 - Кредит 76

- отражен НДС со стоимости арендной платы;

Дебет 76 - Кредит 51

- арендная плата перечислена арендодателю;

Дебет 68 - Кредит 19

- НДС с арендной платы принят к вычету.

В налоговом учете арендатора затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций, включаются в состав внереализационных расходов (подп. 6 п. 2 ст. 265 НК РФ).

Вариант 2. В договоре аренды ничего не сказано о том, кто несет риск случайного повреждения имущества, или же указано, что эти риски лежат на арендодателе.

В этом случае все расходы, связанные с ремонтом арендованного помещения, должна нести организация А (ст. 211 ГК РФ). Так же как и в предыдущем варианте, стороны могут договориться между собой, что ремонтом помещения займется субарендатор, которому впоследствии возместят произведенные расходы. С этой целью необходимо оформить между арендодателем, арендатором и субарендатором дополнительное соглашение к договору аренды. В соглашении устанавливается порядок проведения ремонта и порядок расчетов, связанных с ним. На основании этого соглашения субарендатор уменьшит свои платежи арендатору, а арендатор соответственно арендодателю.

Указанные операции арендатор должен отразить у себя в учете так:

Дебет 62 - Кредит 90/1

- отражена в составе выручки сумма арендной платы от субарендатора;

Дебет 90/3 - Кредит 68

- НДС с арендной платы начислен к уплате в бюджет;

Дебет 51 - Кредит 62

- получена от субарендатора арендная плата за минусом стоимости ремонтных работ;

Дебет 76/ "Арендодатель" - Кредит 76/ "Субарендатор"

- отражена стоимость выполненного ремонта (вместе с НДС);

Дебет 76/ "Субарендатор" - Кредит 62

- проведен взаимозачет между арендатором и субарендатором на стоимость ремонтных работ;

Дебет 20 - Кредит 76

- в составе расходов отражена арендная плата, причитающаяся арендодателю;

Дебет 19 - Кредит 76

- отражен НДС со стоимости арендной платы;

Дебет 76 - Кредит 51

- арендная плата за минусом стоимости ремонтных работ перечислена арендодателю;

Дебет 68 - Кредит 19

- НДС с арендной платы, причитающейся арендодателю, принят к вычету;

Дебет 76 - Кредит 76/ "Арендодатель"

- проведен взаимозачет между арендатором и арендодателем на стоимость ремонтных работ.

М. Константинов,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 декабря 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2006 г.