Комментарий к письму Минфина России от 10.10.2006 N 03-06-02-02/126 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 24, декабрь 2006 г.)

Комментарий к письму Минфина России от 10.10.2006 N 03-06-02-02/126

Компания может выкупить у государства землю, которая находится под ее недвижимостью. Цену при этом определяют в размере, кратном ставке земельного налога за единицу площади. Однако в настоящее время ставки налога установлены в процентах от кадастровой стоимости участка. Как определить выкупную цену земли в этом случае? Ответ вы найдете в письме Минфина и нашем комментарии.

Фирма владеет зданием или сооружением. Участок под недвижимостью находится в государственной или муниципальной собственности. Может ли компания выкупить такую землю? Да, может, по решению властей. Причем приобрести этот участок кроме собственника недвижимости никто другой не вправе. А по какой цене покупать землю?

Выкупную цену устанавливают региональные власти. И определяют ее в размере, кратном ставке земельного налога за единицу площади. Это предусмотрено статьей 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Например, в местностях с численностью населения до 500 000 человек устанавливают цену земли в сумме от трех- до 10-кратного размера ставки налога за единицу площади участка. В поселениях, где проживает более 3 000 000 человек, - от пяти- до 30-кратного размера налоговой ставки за единицу площади земли.

Пример 1

ООО "Ветер" владеет зданием с 2002 года. Земельный участок, на котором расположена постройка, находится в муниципальной собственности. В 2004 году с разрешения властей компания выкупает землю под недвижимостью.

В поселении, где находится участок, численность жителей в 2004 году составила менее 500 000 человек. Поэтому региональные власти установили выкупную цену земли в пятикратном размере ставки земельного налога с единицы площади земельного участка.

Ставка земельного налога в 2004 году в местности - 1,5 руб./кв. м.

Площадь участка равна 200 кв. м.

Следовательно, выкупная цена земли в 2004 году составила:

5 х 1,5 руб./кв. м х 200 кв. м = 1500 руб.

Примечательно, что главой 31 Налогового кодекса в настоящее время установлены процентные ставки земналога. И применяют их не к единице площади участка, а к кадастровой стоимости земли. Налицо явная "несостыковка" документов: Закона N 137-ФЗ и главы 31 кодекса. Описанную ситуацию рассмотрели в письме финансисты и высказали свое мнение об этой проблеме. Также они разъяснили, по какой цене нужно выкупать землю сейчас.

Ставки земналога изменили...

Нередко нормы различных правовых документов взаимосвязаны. Поэтому, когда изменяют один документ, необходимо корректировать и другие бумаги, сопряженные с ним. Если этого не сделать, может возникнуть правовое несоответствие документов. Как в ситуации, рассмотренной в письме. Ведь Закон N 137-ФЗ был принят в период действия Закона "О плате за землю". Именно последний регулировал порядок налогообложения участков земналогом. В документе были предусмотрены твердые налоговые ставки, которые представляли собой фиксированные платежи (в рублях и копейках) за единицу площади. Отсюда и порядок определения выкупной цены участка под недвижимостью фирмы. Ее рассчитывали в размере, кратном ставке налога с единицы площади участка.

С 1 января 2006 года Закон "О плате за землю" отменили. С этого года платить земналог стали на основании главы 31 Налогового кодекса. Она определила принципиально новый механизм исчисления налога. На основе процентных ставок, определяемых местными властями.

...А скорректировать цену земли забыли

Получается, что документы, определяющие обложение налогом, изменили. А порядок определения выкупной цены, "привязанный" к Закону "О плате за землю", так и не скорректировали. В результате появилась "правовая коллизия" Закона N 137-ФЗ и главы 31 Налогового кодекса.

Как полагает Минфин, устранить правовую "оплошность" можно, изменив Закон N 137-ФЗ. Причем, Правительство РФ уже разработало необходимый законопроект. В нем выкупную цену устанавливают в процентах от кадастровой стоимости участка.

По какой цене выкупать землю сейчас?

Финансисты в письме пояснили, что несмотря ни на что статью 2 Закона N 137-ФЗ никто не отменял. И руководствоваться при определении выкупной цены нужно именно этим документом. Причем рассчитывать цену земли следует по ныне действующим процентным ставкам, установленным решениями местных властей. Однако правильность такого подхода вызывает сомнение. Ведь при умножении процентов на площадь земли получается площадь в квадратных метрах, но никак не цена в рублях и копейках.

Тем не менее фирмам предложенный вариант расчета выкупной цены только "на руку". Ведь в большинстве случаев цена земли, рассчитанная по процентным ставкам, гораздо ниже цены, исчисленной по фиксированным платежам. Поэтому, если компания собирается купить участок под своей недвижимостью, дешевле это обойдется именно сейчас. Пока закон, который изменит статью 2 Закона N 137-ФЗ, еще не приняли.

Пример 2

ООО "Колос" владеет зданием. Земельный участок, находящийся под сооружением, находится в муниципальной собственности. В 2006 году фирма с согласия властей выкупает землю.

В поселении, где находится участок, численность жителей в 2006 году составила менее 500 000 человек. Поэтому региональные власти установили выкупную цену земли в восьмикратном размере ставки земельного налога с единицы площади земельного участка.

Местные власти установили в 2006 году ставку земельного налога на участок такого назначения в размере 1,5 процента.

Площадь участка - 300 кв. м.

Следовательно, выкупная цена земли в 2006 году составила:

8 х 1,5% х 300 кв. м = 36 руб.

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 24, декабрь 2006 г.