Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2010 г. N 09АП-15913/2010, 09АП-15914/2010

г. Москва

Дело N А40-175347/09-148-1192

N 09АП-15913/2010-ГК N 09АП-15914/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Н.В. Лаврецкой, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Никифоровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Российские железные дороги" и общества с ограниченной ответственностью "Мега Сервис"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2010 по делу N А40-175347/09-148-1192,

принятое судьёй Нариманидзе Н.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "НАИРИ И" к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" и обществу с ограниченной ответственностью "Мега Сервис", третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, о признании недействительным открытого аукциона, о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Плюхин К.С. (доверенность без номера от 12.04.2010), Рогачев А.А. (доверенность без номера от 23.06.2010),

от ответчиков - от ОАО "РЖД" - Савченко А.С. (доверенность N НЮ-3-15/29 от 20.01.2010), от ООО "Мега Сервис" - Костанянц А.Г. (доверенность без номера от 15.07.2010), Кравчук В.Л. (доверенность без номера от 16.07.2010), Ковалева Э.В. (генеральный директор, приказ N 2 от 02.02.2009),

от третьего лица - извещено, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ

Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "НАИРИ И" (далее - истец) к открытому акционерному обществу ""Российские железные дороги" (далее - Ответчик 1) и обществу с ограниченной ответственностью ""Мега Сервис" (далее - Ответчик 2) о признании недействительным открытого аукциона N 15 на право заключения договора субаренды части земельного участка размером 220 кв.м. с кадастровым номером 77:07:07007:034 из земель поселений, общей площадью 551929,3 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, станция Москва- пассажирская Киевская, в районе платформы N 8 Киевского вокзала, признании недействительной сделкой договора N ЦРИЗ/4/А/0311010000/09/00/107 субаренды указанного земельного участка, заключенного 10.09.2009г. между Ответчиком 1 и Ответчиком 2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2010 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции указал на то, что на момент проведения торгов титульным пользователем спорного земельного участка являлся истец, в связи с чем у Ответчика 1 отсутствовали правовые основания по реализации прав в отношении данного земельного участка; заключение договора субаренды земельного участка с лицом, не являющимся правообладателем недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, противоречит нормам закона и нарушает права истца в пользовании и владении принадлежащим ему объектом недвижимого имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства направления уведомлений истцу об отказе от договора субаренды.

Не согласившись с принятым решением, Ответчик 1 и Ответчик 2 подали апелляционные жалобы, в которых просят состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

Ответчик 1 указал в жалобе на то, что вывод суда о наличии действующего на момент проведения аукциона договора о срочном пользовании земельным участком не соответствует действительности; ввиду того, что договор о срочном пользовании земельным участком N 55/ НОДРИ-6 (зем.) не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то он является незаключенным; факт прекращения договора о срочном пользовании земельным участком обусловлен размещением Ответчиком 1 информации о конкурсе на право заключения договора субаренды в средствах массовой информации и направлением истцом в адрес Ответчика 1 заявки, подтверждающей желание на участие в конкурсе. Ответчик 1 неоднократно уведомлял истца о прекращении обязательств по договору аренды от 01.11.2000. У истца отсутствуют нарушенное право и основания для предъявления иска в суд.

Ответчик 2 указал в жалобе на то, что суд первой инстанции не дал правовую оценку договору пользования земельным участком N 55/НОДРИ-6 от 01.11.2000 и не оценил недействительность этого договора; не установил и не исследовал важные для дела обстоятельства о том, кто в настоящее время реально пользуется земельным участком, но сделал неверный вывод о том, что на земельном участке расположено имущество истца.

Истец представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить решение суда без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Отзывы на апелляционные жалобы третьим лицом не представлены.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представители обоих ответчиков доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов, изложенных в жалобах, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2010 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 03.09.2009 состоялись открытые торги в форме аукциона N 15 на право заключения договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 77:07:07007:034 из земель поселений, общей площадью 551929,3 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, станция Москва-пассажирская Киевская, в районе платформы N 8 Киевского вокзала, находящийся у Ответчика 1 на праве аренды согласно договору NД-30/143-з от 25.03.2008.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги, при этом в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация, действующая на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступающая от их имени или от своего имени.

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Предметом состоявшихся торгов выступало право заключения договора субаренды части земельного участка (далее - земельного участка), в отношении которого уже существовало право пользования истца в силу ранее возникших договорных оснований. Указанное обстоятельство исключает законность состоявшегося аукциона и влечет его недействительность.

В данном случае земельный участок согласно условиям договора передан истцу во временное пользование, и пунктом 3.1 договора предусмотрена плата за пользование данным участком.

Право на передачу в срочное пользование земельных участков в полосе отвода было предусмотрено действовавшим на момент заключения договора аренды N 55/НОДРИ-6о Положением о землях транспорта, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 08.01.1981 N 24 и Положением о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденным Приказом МПС России от 15.05.1999 N 26Ц. Согласно нормам указанных Положений предприятия, учреждения, организации транспорта могли предоставлять в установленном порядке из закрепленных за ними земель во временное пользование земельные участки другим предприятиям, учреждениям и организациям для устройства подъездных путей, проездов, погрузочно-разгрузочных площадок, складов и иных объектов.

В порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия указанный договор был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок и действовал на момент проведения аукциона - 03.09.2009.

При желании стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность предупреждения об этом другой стороны за три месяца.

Ответчик 1 ссылается на направление им уведомлений истцу 25.11.2008, 30.07.2009 и 16.10.2009 о прекращении обязательств по договору аренды от 01.11.2000.

Данный довод не может быть принят во внимание, поскольку уведомление от 16.10.2009 составлено после проведения торгов, уведомление от 30.07.2009 - менее чем за 3 месяца до проведения торгов; доказательств направления этих уведомлений истцу Ответчиком 1 не представлено.

Уведомление от 25.11.2008 основано на положениях пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 договора от 01.11.2000, в соответствии с которым землевладелец (Ответчик 1) имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае систематического (дважды) нарушения землепользователем (истец) условий договора по истечении 30 дней после направления землепользователю письменного предупреждения о необходимости устранения допущенных нарушений.

Таким образом, уведомление от 25.11.2008 не основано на положениях статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в материалах дела имеется почтовое извещение, согласно которому уведомление о расторжении договора было ошибочно вручено иному лицу (не истцу), доказательств направления уведомления истцу не представлено.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что на момент проведения торгов титульным пользователем земельного участка являлся истец. У Ответчика 1 отсутствовали правовые основания по реализации прав в отношении земельного участка, принадлежащего истцу на основании действующего договора аренды.

Договор был подписан ООО "НАИРИ И" (ОГРН 1037730007204), идентификация ООО "НАИРИ И" в качестве надлежащего землепользователя спорного участка подтверждается платежными документами, а также судебным решением по делу N А40-24627/01-1-253. согласно которому ГУП МЖД взыскивало с ООО "НАИРИ И" как с титульного пользователя земельного участка задолженности по договору N 55/НОДРИ-6.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков, подлежат отклонению ввиду следующего.

Договор о срочном пользовании земельным участком N 55/ НОДРИ-6 (зем.) был заключен в ноябре 2000.

Право на передачу в срочное пользование земельных участков в полосе отвода было предусмотрено действовавшим в тот период Положением о землях транспорта, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 08.01.1981 N 24 и Положением о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденным Приказом МПС РФ от 15.05.1999 N 26Ц.

На основании и в пределах аналогии закона (статьи 6, 621 ГК РФ) по истечении срока действия указанный договор был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок и действовал на момент проведения аукциона - 03.09.2009.

Таким образом, на момент проведения торгов 03.09.2009 право пользования истцом спорным земельным участком не было прекращено или оспорено в установленном законом порядке.

Законодательство, существовавшее на момент заключения договора о срочном пользовании земельным участком N 55/ НОДРИ-6 (зем.), не предусматривало возможности регистрации подобного договора (либо возникающего из договора права) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 Письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.07.1995 N С1-7/ОП-434 РФ "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным. Таким образом, участие (желание участвовать) организации в конкурсе на право заключения договора аренды (субаренды) земельного участка не влияет на прекращение ранее возникшего обязательственного права этой организации в отношении данного земельного участка, так как новый арендный договор по результатам аукциона может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора.

Аукционная документация торгов от 03.09.2009 не содержала оговорки о возможности заключения договора субаренды исключительно после прекращения ранее возникших обязательств в отношении соответствующего земельного участка, а, напротив, обязывала победителя аукциона заключить договор субаренды не позднее 10 дней с момента подписания протокола аукциона (пункт 4.2 Аукционной документации, л.д. 19), в связи с чем истец был вправе предъявить в суд требование о признании аукциона недействительным.

На торги 03.09.2009 было выставлено имущество, обремененное обязательствами истца, что с учетом положений статьи 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 Письма ВАС РФ от 28.07.1995 N С1-7/ОП-434РФ влечет недействительность соответствующего аукциона.

На основании изложенного, доводы заявителей апелляционных жалоб признаются судом апелляционной инстанции необоснованными и подлежат отклонению.

Оснований, для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2010 по делу N А40-175347/09-148-1192 оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Российские железные дороги" и общества с ограниченной ответственностью "Мега Сервис" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Н.В. Лаврецкая Е.Б. Расторгуев