Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2010 г. N 11АП-6209/2010

06 августа 2010 г.

Дело N А55-4607/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Холодной С.Т., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В., с участием:

от истца - Непомнящева С.Г., доверенность от 08.07.2010 г. N 448, от ответчика - Ефтимиади Г.И., доверенность от 19.04.2010 г. N 437/713,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 августа 2010 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2010 года по делу N А55-4607/2010 (судья Разумов Ю.М.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара, к открытому акционерному обществу "Салют", г. Самара, о взыскании 190 662,65 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области (далее - истец, ТУ Росимущества по Самарской области) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Салют" (далее - ответчик, ОАО "Салют") о взыскании 190 662,65 руб., в том числе: 2 819,01 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.11.2001 г. N 106-2001/06 за период с 10.10.2008 г. по 03.09.2009 г., 446,91 руб. пени за период с 10.10.2008 г. по 02.02.2009 г. согласно п. 2.5. договора аренды, 185 153,91 руб. неосновательного обогащения за период с 04.09.2009 г. по 25.11.2009 г., 2 244,82 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с 10.10.2009 г. по 31.12.2009 г.

Решением суда первой инстанции от 07 мая 2010 года исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ОАО "Салют" в пользу ТУ Росимущества по Самарской области 63,15 руб. пени. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТУ Росимущества по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе указывает, что выводы суда о том, что определение суммы неосновательного обогащения на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы является неправомерным; расчет стоимости неосновательного обогащения по отчету об оценке N ГК-8/12 противоречит требованиям действующего законодательства, не соответствуют обстоятельствам дела. Суд ошибочно установил, что полученная величина рыночной стоимости права аренды не может использоваться в качестве цены, используемой для расчета неосновательного обогащения за пользование вышеуказанным земельным участком. Указывает также, что судом принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием к его отмене. ТУ Росимущества по Самарской области считает, что вынесенный судебный акт затрагивает права ООО "Интер-Стандарт", выполнившего отчет об оценке N ГК-8/16, на основании которого произведен расчет стоимости неосновательного обогащения. Кроме того, судом неправильно истолкован закон (ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

В отзыве на апелляционную жалобу, ОАО "Салют", считая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 05.11.2001 г. между Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области (арендодатель) и ОАО "Салют" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 106-2001/06, согласно которому истец сдал, а ответчик принял по акту приема передачи от 05.11.2001 г. в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 5 лет (с 01.08.2001 г. по 01.08.2006 г.) площадью 624,70 кв.м., кадастровый номер 63:01:0300:0329(208), расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал 3, д. 3, для профилактория (т. 1 л.д. 9-16).

Дополнительными соглашениями от 23.02.2002 г. и от 21.04.2003 г. N 2 к договору стороны установили размер арендной платы с 01.01.2002 г. в размере 8 995,68 руб. в год и с 01.01.2003 г. - в размере 16 192,22 руб. в год (т. 1 л.д. 18, 19).

Данный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 10).

В соответствии с п. 2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2001 г. N 106-2001/06 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как указал истец, в нарушение договорных обязательств за период с 10.10.2008 г. по 03.09.2009 г. за ответчиком образовалась задолженность 2 817,01 руб. за третий квартал 2009 г., в связи с чем, истцом в соответствии с п. 2.5 договора начислены пени за просрочку платежа 446,91 руб. за период с 10.10.2008 г. по 02.02.2009 г.

Судом первой инстанции установлено, что арендная плата за третий квартал 2009 г. оплачена полностью, что подтверждается платежным поручением от 05.11.2009 г. N 4232 (т. 2 л.д. 7).

При этом с учетом оплаты 05.11.2009 г. период просрочки составляет 26 дней, таким образом, размер пени составляет 63,15 руб.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.11.2001 г. N 106-2001/06 в сумме 2 817,01 руб., пени в сумме 383,76 руб.

Истец также просил взыскать неосновательное обогащение в размере 185 153,91 руб. за период с 04.09.2009 г. по 25.11.2009 г. и 2 244,82 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с 10.10.2009 г. по 31.12.2009 г., начисленные на сумму неосновательного обогащения согласно расчету. По мнению истца, договор считается расторгнутым с 03.09.2009 г. согласно ст.ст. 451, 610, 621 ГК РФ.

При этом размер неосновательного обогащения рассчитан исходя из величины рыночной стоимости права аренды, выраженной годовым размером арендной платы, которая составляет 571 511 руб. согласно отчету об оценке от 22.10.2008 г. N ГК-8/11, составленного ООО "Интер-Стандарт" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (т. 1 л.д. 20-136).

На основании положения п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (п. 1 ст. 6 Кодекса) может быть использовано правило п. 3 ст. 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Как правильно указал суд первой инстанции, в отчете об оценке от 22.10.2008 г. N ГК-8/12 не приведены данные сравнения с аналогичными объектами, которые бы были схожи по характеристикам, местонахождению со спорными объектами. При определении при определении итоговой величины рыночной арендной платы за земельный участок исполнителем отчета исключительно затратный подход, сравнительный подход не применялся (т. 1 л.д. 90). Вместе с тем, в силу прямого указания закона размер неосновательного обогащения подлежит определению в соответствии со сравнительным подходом.

Кроме того, признавая определение суммы неосновательного обогащения на основании отчета об оценке от 22.10.2008 г. N ГК-8/12 неправомерным, суд первой инстанции правильно указал на то, что согласно п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256, указанная в данном отчете цена не может быть признана рекомендованной для целей совершения сделки, так как с момента составления отчета (22.10.2008 г.) до даты получения ответчиком оферты истца - дополнительного соглашения N 3 об изменении размера арендной платы (03.06.2009 г.) прошло более 6 месяцев.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2009 г. по делу N А72-7733/2008.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрен односторонний порядок изменения размера арендной платы арендодателем в связи с решениями органов исполнительной власти, связанными с установлением оценочных зон, размера нормативной цены земли, базовых ставок и льгот с письменным уведомлением арендатора.

Соответственно, указанные в п. 2.1 договора решения органа исполнительной власти должны быть оформлены в виде нормативного правового акта.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе в случае передачи их в аренду.

Нормы данного Федерального закона не содержат положений об изменении цены договора в период его действия, а предусматривают обязательность оценки указанных в нем объектов в случае вовлечения объекта оценки в сделку, в частности при передаче в аренду. Изменение размера арендной платы на основании отчета оценщика возможно только по соглашению сторон договора аренды.

Ссылка истца в направленной 28.05.2009 г. в адрес ответчика оферте об изменении цены договора на рекомендации Минимущества России от 2003 г. НР 658 и писем Росимущества от 28.03.2008 г. N СС-07/6665 и N ЛП-05/6966 несостоятельна, поскольку данные документы не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке не относится к случаям, перечисленным в п. 2.1 договора.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, договор считается продленным на неопределенный срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

На продление договора на неопределенный срок истец указывает в иске.

В обоснование расторжения договора истец ссылается на то, что уведомлением от 28.05.2009 г. (получено ответчиком 03.06.2009 г.) он направил дополнительное соглашение N 3 к договору аренды об изменении размера арендной, одновременно уведомив, что в случае не подписания данного соглашения в течение 15 календарных дней с момента получения данного письма, истец отказывается от договора, и последний будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения данного письма.

Анализ данного письма от 28.05.09г. свидетельствует о зависимости волеизъявления арендодателя относительно отказа от договора от факта подписания либо не подписания арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в непредусмотренном договором и законом порядке (на основании отчета об оценке).

Согласно п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса РФ если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Суд первой инстанции обоснованно учел то обстоятельство, что истец ранее (30.01.2009 г.) намеревался пересмотреть размер арендной платы по этому же основанию, и правомерно, в силу п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса РФ, признал ненаступившим условие о расторжении договора аренды с 04.09.2009 г.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ волеизъявление арендодателя об отказе от договора должно быть определенно выраженным, не ставиться в зависимость под отлагательные либо отменительные условия.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании 185 153,91 руб. неосновательного обогащения за период с 04.09.2009 г. по 25.11.2009 г., 2 244,82 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с 10.10.2009 г. по 31.12.2009 г.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе о том, что решение подлежит отмене по п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ в связи с непривлечением к участию в деле ООО "Интер-Стандарт", является несостоятельным. Решение непосредственно о правах и обязанностях указанного лица судом не принималось.

Доводы, приведенные ТУ Росимущества по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2010 года по делу N А55-4607/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

С.Т. Холодная Т.С. Засыпкина