Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2010 г. N 09АП-5871/2010

г.Москва

Дело N А40-100772/09-40-802

N 09АП-5871/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "07" апреля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "08" апреля 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества г.Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от "25" ноября 2009 года принятое судьей Марченко Р.А.

по делу N А40-100772/09-40-802

по иску Департамента имущества г.Москвы

к ответчику ФГУП "Почта России"

о взыскании просроченной арендной платы, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Благодатова М.Е. по доверенности от 14.12.2009г.;

от ответчика: Бакаляр Б.В. по доверенности от 19.02.2010г.,

УСТАНОВИЛ:

- 547854руб. арендной платы;

- 86206руб. 80коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "25" ноября 2009 года (л.д. 62-64) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (л.д. 67-68), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска, указав, что вывод суда первой инстанции, изложенный в обжалуемом решении, а именно: о том, что увеличение установленной Договором аренды N 05-00038/06 от 24.03.2006г. арендной платы произведено арендодателем незаконно, - основывается на неприменении подлежащего применению п. 3 Приложения 5 к Постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005г. N520-ПП, которым установлена минимальная ставка арендной платы на 2008 года, равная 1000руб. за 1кв.м. в год.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим отмене с вынесением судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Установлено, что 24.03.2006г. между Департаментом имущества г.Москвы (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен Договор аренды N 05-00038/06 (л.д. 5-13), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.01.2006г. по 30.12.2006г. нежилые помещения общей площадью 574,8кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Братиславская, д. 26, а арендатор - ежемесячно до 5-го числа текущего месяца уплачивать арендную плату по ставке 1руб. без учета НДС за 1кв.м. в год.

Объект аренды передан арендатору 01.01.2006г. (л.д. 14).

После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Условиями Договора аренды предусмотрено:

- (п.5.1.3.): право арендодателя ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановлений Правительства г.Москвы и (или) Департамента имущества г.Москвы в связи с:

изменением официального установленного уровня инфляции;

изменением рыночной стоимости 1кв.м. объекта аренды;

изменением методики расчета арендной платы;

изменением базовой стоимости 1кв.м. строительства;

изменением коэффициента доходности;

изменением коэффициента реновации;

изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды;

при переуступке прав и обязанностей по договору аренды;

при установлении минимально допустимого уровня арендной платы;

- (п.5.2.2.): обязанность арендодателя уведомить арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления;

- (п. 5.4.3): перерасчет и начисление арендной платы производится с даты, установленной решением органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменения показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1кв.м. строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1кв.м. объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности 1кв.м. аренды объекта и др.), но не чаще одного раза в год;

- (п. 6.5.): в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, соответствующая ставка считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным и подлежащим исполнению сторонами с момента, указанного в уведомлении.

Как п. 5.1.3., 5.2.2., так и п. 5.4.3., 6.5. Договора установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.

Но при этом п. 5.1.3., 5.2.2. Договора аренды предполагает, что изменение арендной платы происходит не "автоматически", а только в случае реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннее изменение арендной платы при определенных установленных договором условиях (изменение рыночной стоимости аренды, др.), при соблюдении определенного установленного договором механизма уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.

В таком случае адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство измененным, создающей обязанности для адресата в момент получения (по смыслу ст. 155 ГК РФ), если более поздний срок не предусмотрен соглашением сторон.

Тогда как п. 5.4.3., 6.5. Договора аренды предполагает, что обязательства сторон по уплате арендной платы считаются измененными "автоматически" при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы.

В таком случае изменение прав и обязанностей сторон происходит независимо от их волеизъявления считать соответствующее обязательство измененным, с момента принятия городом решения о централизованном изменении ставки арендной платы.

Толкование условий п. 5.1.3., 5.2.2., 5.4.3., 6.5. Договора путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом дает основания прийти к выводу о том, что сторонами согласован не "автоматический" порядок изменения арендной платы при принятии городом решения о централизованном изменении ставки арендной платы, а посредством доведения до арендатора волеизъявления арендодателя об изменении арендной платы.

Такой вывод основывается на том, что изначально Договором аренды установлена твердая ставка арендной платы, размер которой согласован вне какой-либо связи с величинами официального установленного уровня инфляции, рыночной стоимости 1кв.м. объекта аренды, методикой расчета, базовой стоимости 1кв.м. строительства, коэффициента доходности, коэффициента реновации, инвентаризационной стоимостью объекта аренды.

Т.е. Договор аренды не включает указанные показатели в формулу расчета арендной платы, которая, в связи с этим, не может быть автоматически изменена принятием органом исполнительной власти города решения об изменении арендной платы в связи с изменением базовой стоимости 1кв.м. строительства, методики расчета, введением поправочного коэффициента инфляции, изменением рыночной стоимости 1кв.м. объекта, уровня дефлятора, коэффициента доходности 1кв.м. аренды объекта и др.

Арендодатель должен реализовать свое право на одностороннее изменение арендной платы посредством доведения своего волеизъявления до арендатора.

Реализуя право, предоставленное п.5.1.3., Договора, арендодатель письмом исх. N б/н от 03.08.2009г. (л.д. 17-18), полученным арендатором 28.03.2008г. (л.д. 19-20), уведомил арендатора о повышении с 01.01.2008г. ставки арендной платы до 1000руб. без учета НДС за 1кв.м. в год.

Ставка арендной платы в размере 1000руб. без учета НДС за 1кв.м. в год установлена в качестве минимальной ставки арендной платы на 2008 год:

- Приложением 2 к Постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005г. N 520-ПП;

- Приложением 2 к Постановлению Правительства Москвы от 18.09.2007г. N 810-ПП.

Таким образом, повышение ставки арендной платы до 1000руб. соответствует требованиям п.5.1.3. Договора, наделяющего арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства г.Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.

В связи с чем обязательства сторон в части размера арендной платы считаются измененными с момента получения арендатором соответствующего уведомления, т.е. с 29.03.2008г. (с учетом требований ст. 191 ГК РФ).

Учитывая, что по условиям Договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца, то в связи с получением арендатором 28.03.2008г. уведомления арендодателя об изменении ставки арендной платы у арендатора возникла обязанность до 05.04.2008г. внести арендную плату за 2 дня марта 2008 года и арендную плату за апрель 2008 года исходя из измененной ставке арендной платы.

Однако арендатором обязательство по внесению арендной платы по ставке 1000руб. без учета НДС за 1кв.м. в год не выполнялось; в связи с чем в период с 29.03.2008г. по 14.12.2008г. включительно (до момента принятия Правительством Москвы Распоряжения от 15.12.2008г. N 2959-РП, которым объект аренды передан ФГУП "Почта России" в безвозмездное пользование), задолженность по арендной плате составила 399507руб. 70коп., - что подтверждается представленным Истцом расчетом (л.д. 75-76), правильность которого проверена судом и Ответчиком посредством представления контр-расчета не опровергнута.

В связи с допущенной просрочкой во внесении платы за пользование объектом аренды у арендодателя возникло право требовать взыскания предусмотренной договором неустойки по ставке 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки, составившей за период с 06.04.2008г. по 14.12.2008г. включительно 58122руб. 18коп.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ, приходит к выводу о взыскании с арендатора 399507руб. 70коп. задолженности по арендной плате и 58122руб. 18коп. неустойки.

В связи с чем обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Довод Ответчика о том, что установленная Договором аренды плата за пользование объектом аренды могла быть изменена лишь на установленный Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005г. N 520-ПП коэффициент ограничения роста ставок арендной платы, равный 1,2, и составила бы 1руб. 20коп. - является необоснованным, поскольку указанный коэффициент подлежит применению к ранее установленным нормативными актами города "минимальным ставкам арендной платы", к каковым первоначально установленная Договором аренды ставка в 1руб. за 1кв.м. в год не относится, являясь т.н. "ставкой арендной платы за нежилые помещения в особом порядке" (согласно терминологии Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003г. N 861-ПП с последующими изменениями, из п. 2.2. и 3 которой следует, что "минимальная ставка арендной платы" устанавливается в размере, покрывающем затраты города на оформление объекта недвижимости в аренду, при "нулевой" доходности города за пользование нежилыми помещениями; при этом Правительство Москвы вправе в адресном порядке устанавливать ставки арендной платы ниже "минимальной", т.н. "ставки арендной платы за нежилые помещения в особом порядке").

Когда установленная нормативными актами города "минимальная ставка арендной платы" на 2006 год составляла 840руб. за 1кв.м. в год (п. 3 приложения 5 к Постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005г. N 520-ПП), для ФГУП "Почта России" Договором аренды N 05-00023/06 от 27.02.2006г. была установлена "ставка арендной платы за нежилые помещения в особом порядке", равная 1руб. за 1кв.м. в год, к которой, соответственно, не подлежит применению установленный Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005г. N520-ПП коэффициент ограничения роста ставок арендной платы, рассчитанный на применение к "минимальным ставкам арендной платы".

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ за подачу искового заявления и апелляционной жалобы с Ответчика в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой Истец освобожден, в сумме 14152руб. 60коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "25" ноября 2009 года по делу N А40-100772/09-40-802 отменить.

Взыскать с ФГУП "Почта России" в пользу Департамента имущества города Москвы 399507руб. 70коп. основного долга, 58122руб. 18коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ФГУП "Почта России" в доход Федерального бюджета 14152руб. 60коп. госпошлины.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская А.П. Тихонов