Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2010 г. N 10АП-4166/2010

г. Москва

Дело N А41-37224/09

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Виткаловой Е.Н., Мордкиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: Меркулова О.Н., доверенность от 22.06.2010 N НЮ-3-15/197,

от заинтересованного лица: Эфендиев Э.Г., доверенность от 19.05.2010 N 64-Д,

от третьих лиц:

от администрации Каширского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен,

от Территориального управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области - Эфендиев Э.Г., доверенность от 19.05.2010 N 64-Д,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (правопреемника Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области)

на решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2010

по делу N А41-37224/09, принятое судьей Бычковой А.В.,

по заявлению открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала - Московская железная дорога к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (правопредшественнику Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области),

при участии в качестве третьих лиц Территориального управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области, администрации Каширского муниципального района Московской области, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное обществе "Российские железные дороги" в лице филиала Московской железной дороги (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (правопредшественнику Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, далее - управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект - хозяйственный корпус, расположенный по адресу: Московская область, Каширский район, г. Ожерелье, ул. Больничная, д. 1 а, площадью 911,80 кв. м, инвентарный номер 17:205:001:006653100, оформленного сообщением от 09.06.2009 N 37/031/2008-321, и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по муниципальному контракту (договору купли-продажи) от 31.10.2008 N 3-КУИ Лот 2 и дополнительному соглашению к нему от 20.05.2009 N 1 на указанный объект.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области (далее - ТУ Роснедвижимости по Московской области), администрация Каширского муниципального района Московской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.05.2010 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить по тем мотивам, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (продавец) и администрацией Каширского муниципального района Московской области (покупатель) заключен муниципальный контракт (договор купли-продажи) от 31.10.2008 N 3-КУИ Лот 2 на приобретение нежилого здания для нужд Каширского муниципального района Московской области (далее - муниципальный контракт, т.1 л.д. 27-31).

Пунктом 1.1 муниципального контракта предусмотрено, что продавец обязуется передать, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность Каширского муниципального района следующее недвижимое имущество: нежилое здание: хозяйственный корпус, общей площадью 911,80 кв. м, 1-этажное (подземных этажей - 1), условный номер 50:37:09:00334:003.

На основании акта приема-передачи от 01.12.2008 общество передало в собственность администрации указанное нежилое здание (т. 1, л. д. 34).

Согласно дополнительному соглашению от 20.05.2009 N 1 продавец в рамках заключенного муниципального контракта отчуждает в собственность покупателя 937/51480 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0070114:6, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество (т. 1, л.д. 32-33).

Уведомлением от 11.01.2009 N 37/031/2008-321 заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на хозяйственный корпус, в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов (т. 1, л.д. 77-79).

Сообщением управления от 09.06.2009 N 37/031/2008-321 заявителю отказано в регистрации перехода права собственности, права собственности на обозначенный объект недвижимости по тем основаниям, что предметом дополнительного соглашения к муниципальному контракту должна быть не доля в праве на земельный участок, а земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка площадью 51 480 кв.м. с находящимся на нем хозяйственным корпусом и необходимым для его использования; представленное дополнительное соглашение от 20.05.2009 N 1 не содержит описания земельного участка, от которого отчуждается доля: нет адреса места нахождения земельного участка, площади, вида разрешенного использования, категории земельного участка; не представлено заявление о государственной регистрации перехода права, права собственности на 937/51480 долю в праве от земельного участка площадью 51 480 кв.м (т. 1, л.д. 13-19).

Не согласившись с отказом управления в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на указанный объект недвижимости, общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что общество представило все необходимые документы в соответствии со статьями 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, регистрирующий орган обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указывает, что поскольку спорный объект недвижимости и земельный участок принадлежат обществу на одном и том же праве - праве собственности, и отчуждается не доля в праве на здание, а целое здание, то в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предметом дополнительного соглашения к муниципальному контракту (договору купли-продажи) должна быть не доля в праве на земельный участок, а земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка площадью 51 480 кв.м. с находящимся на нем зданием, и необходимый для использования здания.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области в форме присоединения его к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области и переименованием последнего в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". Представлена копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за основным государственным регистрационным номером 1047727043561.

Представитель общества не возражал против заявленного управлением ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Руководствуясь статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), апелляционный суд удовлетворил заявленное ходатайство, и произвел замену в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель администрации в судебное заседание апелляционного суда не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы управления по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 1, 2 статьи 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" признаются ничтожными те сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

Представленными в материалы дела документами подтверждается, что при заключении сторонами муниципального контракта (договор купли-продажи) от 31.10.2008 N 3-КУИ Лот 2, а также дополнительного соглашения к муниципальному контракту (договор купли-продажи) от 20.05.2009 N 1 воля открытого акционерного общества "Российские железные дороги" направлена на отчуждение объекта недвижимого имущества совместно с земельным участком, на котором он находится. Сам факт отчуждения доли в праве собственности на земельный участок подтверждает отсутствие у продавца намерения осуществить продажу здания, сохранив за собой все права на земельный участок, находящийся под зданием. При этом покупатель не лишен права оформить земельный участок, находящийся под приобретенным зданием и необходимый для его использования.

Таким образом, оснований для вывода о ничтожности сделки по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества, не имеется

Законодательством Российской Федерации прямо не урегулированы отношения в случае, когда собственником отчуждается ряд объектов недвижимости, находящихся на едином земельном участке, а ряд объектов, находящихся на этом же земельном участке к отчуждению не планируются. При этом запрет на отчуждение доли в праве собственности на земельный участок отсутствует.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела усматривается, что обществу на праве собственности принадлежит здание - хозяйственный корпус, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2004 серия 50 АЖ N 140006 (т.1 л.д. 36).

Поскольку право собственности на здание было зарегистрировано ранее, в управление подлежал представлению только договор или иной документ о сделке в отношении недвижимого имущества.

Расписками в получении документов на государственную регистрацию от 18.12.2008, от 28.05.2009, от 23.12.2008 подтверждается представление заявителем в регистрирующий орган следующих документов: заявления от 18.12.2008 N 37/031/2008-321; муниципального контракта (договора купли-продажи) на приобретение нежилого здания для нужд Каширского муниципального района Московской области от 31.10.2008 N 3-КУИ Лот 2; свидетельства о государственной регистрации от 30.03.2004; дополнительного соглашения от 20.05.2009 N 1 (т. 1, л.д. 93-65).

Следовательно, заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы.

Довод регистрационного органа о том, что дополнительное соглашение от 20.05.2009 N 1 к муниципальному контракту (договору купли-продажи) от 20.05.2009 N 3-КУИ Лот 2 не содержит описания земельного участка, из которого отчуждается доля, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

В дополнительном соглашении указан кадастровый номер земельного участка, доля в праве собственности на который отчуждается, а также номер и дата записи в ЕГРП, свидетельствующие о праве собственности на данный на земельный участок.

Кроме того, апелляционный суд также считает необходимым отметить, что отсутствие оформления доли земельного участка, находящегося под зданием больницы, в качестве отдельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на спорный объект недвижимости,

поскольку действующее законодательство не содержит требований, обязывающих покупателя здания (сооружения) выделить и оформить в соответствии с законодательством находящийся под ним земельный участок до регистрации перехода права собственности, права собственности на приобретаемый им объект недвижимости.

Общество после регистрации перехода права собственности на больницу не лишено права обратиться в соответствующие органы с заявлением о выделении и постановке на кадастровый учет земельного участка, находящегося под приобретенным им объектом недвижимости, и необходимого для его использования.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии у управления оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на больницу.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение и действия (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правого акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2010 по делу N А41-37224/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.М. Мордкина