Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2010 г. N 09АП-18642/2010

г. Москва

Дело N А40-13326/10-89-93

N 09АП-18642/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Савенкова О.В., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Барановской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Апрель"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.05.2010г.

по делу N А40-13326/10-89-93, принятое судьей Акименко О.А.,

по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "МАТИ" - Российский государственный технологический университет им. К.Э.Циолковского

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Апрель"

о взыскании 2 358 583 руб. 21 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Зацепина Е.М. по доверенности от 14.04.2010г., Попов А.В. по доверенности от 02.03.2010г.

от ответчика: Жигарева Л.Б. по доверенности от 19.03.2010г.

УСТАНОВИЛ:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "МАТИ" - Российский государственный технологический университет им. К.Э.Циолковского (далее - ГОУ ВПО "МАТИ" - РГТУ им. К.Э.Циолковского) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Апрель" (далее - ООО "Агентство "Апрель") суммы 2 358 583 руб. 21 коп., составляющей задолженность по арендным платежам за период с 30.04.2007 г. по 01.10.2009 г.

Определением от 26.01.2010 г. настоящее дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит взыскать ответчика сумму 2 358 583 руб. 21 коп., составляющую 1 513 005 руб. 04 коп., в том числе 22 447 руб. 24 коп. - задолженность по электроэнергии за период с июня по сентябрь 2009 г., 9 233 руб. 33 коп. - задолженность по эксплуатационным услугам за сентябрь 2009 года, 1 305 131 руб. 68 коп. - задолженность по арендной плате за период с мая по сентябрь 2009 года, 176.192 руб. 79 коп. - задолженность по НДС за май, август - сентябрь 2009 года, а также 22 968 руб. 71 коп. - компенсация услуг оценочной организации по договору N 113/08-ЛН от 01.07.2008г. и 812 892 руб. 17 коп. - задолженность по соглашению о пролонгации договора N 08/06-ЖН от 01.06.2006 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2010 года по делу N А40-13326/10-89-93 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания задолженности в размере 1 513 005 руб. 04 коп. и задолженности по соглашению о пролонгации договора N 08/06-ЖН от 01.06.2006 г. в сумме 812 892 руб. 17 коп.. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Агентство "Апрель" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части взыскания задолженности в сумме 812 892 руб. 17 коп.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обязательство о возмещении арендатором разницы между ставками арендной платы, предусмотренное п.1.2 соглашения от 30.04.2007г. о пролонгации договора аренды от 01.06.2006г. N 08/06-ЖН, не подлежит исполнению, поскольку договором аренды от 01.07.2008г. N 113/08-ЛН был изменен объект аренды.

Кроме того, заявитель указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание условие п.12.2 договора аренды от 01.07.2008г. N 113/08-ЛН, согласно которому все предшествующие переговоры, соглашения и переписка сторон утрачивают силу с момента подписания договора и не могут использоваться в качестве доказательств в случае спора или для толкования текста договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поскольку ответчиком в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения и иные лица, участвующие в деле, против этого не возражают, арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 268 ч. 5 АПК РФ проверяет законность и обоснованность состоявшегося по делу судебного акта только в обжалуемой части.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что 01 июля 2006 года между ГОУ ВПО "МАТИ" - РГТУ им. К.Э.Циолковского (Арендодатель) и ООО "Агентство "Апрель" (Арендатор) был заключен договор аренды N 08/06-ЖН, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязался передать Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 96,25 кв.м., расположенные на 5 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Николоямская, д.13/14, стр.7 (приложение N 1 к договору).

Согласно п.8.1 договора срок его действия составляет до 30 апреля 2007 года.

Исполнение истцом обязательств по передаче помещения в аренду подтверждается актом приемки-передачи помещения от 01.06.2006 г.

Из материалов дела усматривается, что по окончании срока действия указанного договора между сторонами было заключено соглашение от 30.04.2007 г. о пролонгации договора аренды от 01.06.2006 г. N 08/06-ЖН.

В соответствии с условиями данного соглашения срок первоначального договора аренды был продлен до момента заключения между истцом и ответчиком нового договора аренды на основании результатов конкурса на заключение договора аренды по спорному помещению.

Впоследствии, по результатам конкурса, проведенного 27 июня 2008 года, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды от 01.07.2008 г. N 113/08-ЛН, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилое помещение на 5 этаже общей площадью 277 кв.м.(комнаты N 190-32), расположенное по адресу: г.Москва, ул. Николоямская, д.13/14, стр.7 (приложение N 1 к договору).

В пункте 2.2 договора аренды установлено, что данный договор вступает в законную силу после его подписания - с 01 июля 2008 года и действует в течение одиннадцати месяцев.

По правилу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.1 последнего договора арендная плата составляет 14 135 руб. в год за 1 кв.м. площади. На указанную сумму также подлежит уплате НДС в размере установленном законом на оплачиваемый период. Таким образом, ежемесячный платеж составляет 326 282 руб. 92 коп. (без НДС). При этом вышеуказанная ставка арендной платы не может быть ниже, чем установленная заключением специализированной оценочной организации. Договор с оценочной организацией заключает Арендодатель, Арендатор обязуется в полном объеме компенсировать расходы Арендодателя по оплате услуг оценочной организации.

Кроме того, между сторонами 01 июля 2008 года было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.07.2008 г., согласно которому Арендодатель обязуется обеспечивать занимаемый Арендатором объект электроснабжением, холодным водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением и вывозом твердых отходов. При этом стоимость эксплуатационных услуг для площадей, занимаемых Арендатором, не включая электроснабжение, определяется исходя из размера занимаемой арендатором площади. Плата за эксплуатационные услуги устанавливается в размере 400 руб. в год за 1 кв.м. площади объекта аренды. НДС на указанную сумму не начисляется, счет-фактура не выставляется. Также Арендатор обязуется оплачивать по тарифам Мосэнерго фактически потребленную электроэнергию в соответствии с показаниями электросчетчика. Оплата эксплуатационных услуг за текущий месяц производится арендатором не позднее 20 числа текущего месяца.

Обращаясь в суд, истец указывал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей и коммунальных услуг по названному выше договору, в связи с чем по состоянию на 01.10.2009 г. за ООО "Агентство Апрель" образовалась задолженность в сумме 1 513 005 руб. 04 коп.

Наличие задолженности в указанной сумме ответчик ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривал.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного иска в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей, задолженности по электроэнергии, по эксплуатационным услугам и задолженности по НДС и удовлетворил заявленный иск в указанной части.

Правомерным является решение суда первой инстанции и в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 22 968 руб. 71 коп. в счет компенсации услуг оценочной организации, предусмотренной п.2.1 по договора N 113/08-ЛН от 01.07.2008г., поскольку материалы дела не располагают доказательствами, подтверждающими исполнение истцом (Заказчик) и ООО "Прайс Информ" (Подрядчик) государственного контракта от 18.05.2007 N 1/1805-07 об оказании услуг по определению рыночной величины ставки арендной платы за спорный объект недвижимости, заключенного во исполнение п.2.1 договора N 113/08-ЛН от 01.07.2008г.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности требования о взыскании 812 892 руб. 17 коп. задолженности по заключенному сторонами 30 апреля 2006 года соглашению о пролонгации договора аренды от 01.06.2006г. N 08/06-ЖН по следующим основаниям:

Так, пунктом 1.2 указанного соглашения о пролонгации договора аренды предусмотрено, что договор аренды от 01.07.2006 N 08/06-ЖН продлевается с сохранением всех его условий и дополнительных к нему соглашений. При этом если определенная в соответствии с результатами конкурса ставка арендной платы окажется выше, чем установленная в договоре аренды от 01.07.2006 N 08/06-ЖН, то Арендатор обязуется единовременным платежом возместить Арендодателю разницу между ставкой, установленной в данном договоре аренды и ставкой арендной платы, определенной по результатам конкурса. Подлежащая уплате разница исчисляется за период действия настоящего соглашения - с момента его подписания и до момента прекращения в связи с заключением бессрочного договора аренды. Таким образом, это означает договоренность сторон распространить новые условия на раннее возникшие отношения.

Анализ условий, содержащихся в п. 1.2 соглашения, позволяет сделать вывод о том, что названный пункт соглашения о пролонгации договора аренды содержит отлагательное условие в части размера арендных платежей, изменение которого поставлено в зависимость от установления результатами конкурса более высокой арендной ставки, при чем с применением такого условия на прошедший период аренды.

В соответствии с п.1 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Между тем, из смысла вышеуказанной нормы права следует, что отлагательное условие подразумевает отложение возникновения правовых последствий сделки до возможного наступления условия. При этом соответствующие правовые последствия действуют лишь на будущее, т.е. на период после возможного наступления оговоренного обстоятельства.

Более того, правила ст. 157 п.1 ГК РФ регулируют условия совершения сделки в целом, а не отдельных условий сделки.

Из положений указанной статьи также следует, что отлагательное условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон.

Вместе с тем, изложенные таким образом, как это сделано в соглашении, условия пунктов 1.2 и 1.3, свидетельствуют о том, что оплата истцу денежных средств в качестве арендных платежей по более высокой ставке арендной платы ответчиком напрямую зависит действий и воли ответчика, принимающего решения об участии или неучастии в конкурсе на заключение нового договора аренды по объекту аренду, являющемуся предметом договора от 01.06.2006 г.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что соглашение от 30.04.2007 г. содержит отлагательное условие, у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, судебная коллегия находит основания для отказа в удовлетворении требования истца о возмещении разницы арендной платы вследствие неисполнения ответчиком п.1.2 соглашения о пролонгации договора аренды применительно ст.414 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Как было указано выше, предмет договора аренды от 01.07.2006 N 08/06-ЖН составляло обязательство истца по передаче ответчику нежилого помещения общей площадью 96,25 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Николоямская, д.13/14, стр.7 (п.1.1 договора).

Согласно же п.1.1 договора от 01.07.2008г. N 113/08-ЛН его предметом является передача истцом в аренду ответчику нежилого помещения общей площадью 277 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Николоямская, д.13/14, стр.7.

Передача нежилых помещений площадью 277 кв.м. подтверждается актом приемки-передачи объекта аренды от 01.09.2008г.

Таким образом, при заключении договора аренды от 01.07.2008 г. сторонами был изменен предмет сделки (объект аренды), в связи с чем обязательство ответчика по возмещению Арендодателю единовременным платежом разницы между арендной ставкой первоначального договора аренды и ставкой арендной платы, определенной по результатам конкурса согласно договора аренды от 01.07.2008 г., является прекращенным новацией.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленного иска в части взыскания 812 892 руб. 17 коп. задолженности по соглашению от 30.04.2007г. о пролонгации договора аренды от 01.06.2006г. N 08/06-ЖН у судебной коллегии отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269 п.2, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.05.2010 г. по делу N А40-13326/10-89-93 отменить в части взыскания задолженности в сумме 812 892 руб. 17 коп.

В указанной части в иске отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального обучения "МАТИ" - Российский государственный технологический университет им. К.Э.Циолковского в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Апрель" 2 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Апрель" в пользу Государственного образовательного учреждения высшего профессионального обучения "МАТИ" - Российский государственный технологический университет им. К.Э.Циолковского 15 263 руб. 95 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

О.В. Савенков Е.Е. Кузнецова