Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2010 г. N 09АП-18910/2010

г. Москва

Дело N А40-146143/09-40-1113

N 09АП-18910/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.И. Кузнецовой

судей О.В. Смирнова, В.С. Гарипова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Машиным П.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве

на решение арбитражного суда города Москвы от 09.06.2010 года

по делу N А40-146143/09-40-1113,

принятое судьёй Марченко Р.А.

по иску Специализированного учреждения "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии"

к Негосударственному образовательному учреждению (НОУ) "Московская академия комплексной безопасности" (институт)" ("МАКБ (и)")

с участием третьих лиц: Российской академии сельскохозяйственных наук, Федерального агентства по управлению государственным имуществом,

о взыскании 2 555 086 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Терентьев М.И., по доверенности от 18.05.2009 г.;

от ответчика: Петросян Р.А.по доверенности от 30.06.2010 г.;

от третьих лиц: от Российской академии сельскохозяйственных наук - не явился, извещен; от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве - Гринченко Е.В., по доверенности от 18.08.2009 г.

УСТАНОВИЛ:

Специализированное учреждение "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Негосударственному образовательному учреждению (НОУ) "Московская академия комплексной безопасности" (институт)" ("МАКБ (и)" о взыскании задолженности по договорам аренды N 21-1 от 01.06.2008 г., N 32 от 01.09.2008 г., договорам на коммунальное и техническое обслуживание N ХО-32 от 01.09.2008 г, N 41 от 01.12.2008 г., N ХО-41 от 01.12.2008 г. в размере 2 555 086 руб. 43 коп., из которых: 1 144 779 руб. 48 коп. - задолженность по договорам, 1 410 06 руб. 98 коп. - пени. Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 450, 606, 610, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком обязательства по уплате арендных платежей по договорам аренды и по договорам на содержание и эксплуатацию помещений и хозяйственное обслуживание не исполнены.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. С ответчика взыскано 1 144 779 руб. 48 коп. задолженности по договорам и 460 500 рублей неустойки, уменьшенной судом по правилам ст. 333 ГК РФ.

На решение суда подана апелляционная жалоба Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к незаконному взысканию долга по договорам аренды, которые являются ничтожными сделками, поскольку нежилые помещения переданы истцом в аренду в отсутствие согласия собственника в лице уполномоченного органа -ФАУГИ, что противоречит положениям ст. 209 ГК РФ и в силу ст.168 ГК РФ влечет недействительность ( ничтожность) договора аренды.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Пояснил, что не оспаривает решение суда в части взыскания задолженности и неустойки по договорам на коммунальное обслуживание и абонентской плате за телефонные переговоры.

Представил письменные уточнения апелляционной жалобы, просит отменить решение суда только в части взыскания задолженности и неустойки по договорам аренды.

Представитель истца оставляет рассмотрение апелляционной жалобы на усмотрение суда. При этом пояснил, что у истца отсутствуют доказательства согласования договоров аренды с собственником имущества.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы ФАУГИ поддержал. Просит отменить решение суда в части взыскания задолженности и неустойки по договорам аренды. В остальной части решение суда не оспаривает.

В соответствии с п.5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 при непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, законность и обоснованность решения проверяется апелляционным судом только в части взыскания долга и неустойки по договорам аренды.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой части, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, Девятый арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу обоснованной, решение суда подлежащим отмене в обжалуемой части.

При этом апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что в период с 01.06.2008 г. по 01. 12. 2008 г. между НОУ "Московская академия комплексной безопасности (институт) (правопреемник НОУ ВПО Московский институт комплексной безопасности) (арендатор) и Специализированное учреждение (СУ) "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" (Арендодателем), были заключены договора аренды, на основании которых Ответчику были переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, д. 1. Так, на основании Договора N 21 от 01.06.2008 г со сроком действия до 30.04. 2009 г в аренду переданы помещения, площадью 2403,2 кв.м.; на основании договора N 21-1 от 01.09.2008 г. со сроком действия до 30.04.2009 г. в аренду переданы помещения, площадью 262,4 кв.м.; на основании договора аренды N 32 от 01.09.2008 г. со сроком действия до 31.07.2009 г. в аренду переданы помещения под офис, площадью 98,82 кв.м.; на основании договора аренды N 41 от 01.12.2008 г. со сроком действия до 31.05.2009 г. переданы помещения, площадью 232,6 кв.м. В соответствии с дополнительным соглашением от 02.06.2008 г. к договору аренды N 21 от 01.06.2008 г. площадь передаваемых в аренду помещений была сокращена - до 262, 4 кв.м.

Спорные помещения находятся на балансе истца и переданы ему в хозяйственное ведение, что подтверждается Выпиской из реестра федерального имущества. Истец заключил договоры аренды с ответчиком, в соответствии с которыми арендатор (ответчик) с согласия арендодателя (истец) и Российской академии сельскохозяйственных наук принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в Приложении N 1, расположенные в здании по адресу г.Москва, ул.Старые Кузьминки, д.1

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи.

Также между сторонами были заключены договоры на содержание и эксплуатацию помещений и хозяйственное обслуживание: N ХО-21 от 01.06.2008 г., со сроком действия по 30.04. 2009 г.; N ХО-21-1 от 01.09.2008 г., со сроком действия до 31.07.2009 г.; N ХО-32 от 01.09.2008 г., со сроком действия до 31.07.2009 г.; N ХО-41 от 01.12.2008 г., по условиям которых балансодержатель (истец) предоставляет пользователю (ответчику) услуги по содержанию и эксплуатации арендуемых помещений в здании, находящемся по адресу г.Москва, ул.Старые Кузьминки, д.1.

Дополнительными соглашениями к договорам стороны пролонгировали срок действия договоров, а также согласовывали размер платежей за оказанные коммунальные услуги и аренду помещений.

Суд первой инстанции, проверив представленный расчет задолженности по аренде, оценив фактические отношения сторон, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания долга по договорам аренды.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда о доказанности обстоятельств фактического пользования ответчиком в указанный период переданными в рамках договоров аренды помещениями.

Вместе с тем, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании долга по арендным платежам, размер которых согласован договорами и договорной неустойки, поскольку договоры аренды являются ничтожными сделками, совершенными истцом без согласия собственника имущества.

Полномочия истца по распоряжению спорным недвижимым имуществом на праве полного хозяйственного ведения подтверждается следующими документами: Договором N XI.2 от 12.05.2003 г. "О закреплении имущества Российской академии сельскохозяйственных наук за СУ "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" на праве полного хозяйственного ведения", Дополнительным соглашения N 2 от 13.03.2006 г. к данному Договору о закреплении за СУ "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" федерального имущества на праве хозяйственного ведения.

Оценив указанные документы, принимая во внимание письменное разрешение Российской академии сельскохозяйственных наук на сдачу в аренду без права выкупа и отчуждения сроком до одного года временно неиспользуемых помещений общей площадью 8 836.7 кв.м. расположенных по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, пп. 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, суд первой инстанции пришел к выводу о законности совершенных истцом сделок по передаче имущества в аренду.

Указанные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны правомерными по следующим основаниям.

Из представленных документов следует, что право собственности на здание, расположенное по адресу г.Москва, ул.Старые Кузьминки, д.1, принадлежит Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 27.04.2007г. .

Здание по адресу г.Москва, ул.Старые Кузьминки, д.1, было передано истцу на праве хозяйственного ведения по договору от 12.05.2003г., заключенному с Российской академией сельскохозяйственных услуг "О закреплении имущества Российской академии сельскохозяйственных наук за СУ "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" на праве полного хозяйственного ведения", в редакции дополнительного соглашения N 2 от 13.03.2006 г. к данному Договору о закреплении за СУ "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" федерального имущества на праве хозяйственного ведения.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 Указа Президента РФ от 30.01.1992 N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук" Россельхозакадемии переданы в собственность основные фонды, научные приборы, предприятия, оборудование Российской академии сельскохозяйственных наук и ее научных учреждений, а также собственное и государственное имущество ВАСХНИЛ и ее научных учреждений, находящееся на территории Российской Федерации. Кроме того, Россельхозакадемии переданы в бессрочное бесплатное пользование земли, ранее предоставленные Российской академии сельскохозяйственных наук, ВАСХНИЛ и их научным учреждениям.

Согласно ст.6 Федерального законам N 127-ФЗ от 23.08.1996г. "О науке и государственной научно-технической политике" отраслевые академии наук, в том числе Россельхозакадемия, являются имеющими государственный статус некоммерческими организациями (учреждениями), которые наделяются правом управления своей деятельностью, правом владения, пользования и распоряжения переданным им имуществом, находящимся в федеральной собственности, в соответствии с законодательством Российской Федерации, вышеназванным Законом и уставами академий.

Из пункта 5 ст.6 Федерального закона N 127-ФЗ от 23.08.1996г. "О науке и государственной научно-технической политике" следует, что организации, подведомственные государственным академиям наук, имеют право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое, на основании решения соответствующей государственной академии наук, согласованного с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение объектами федеральной собственности.

В соответствии с пп. "г" п. 1 ст. 114 Конституции РФ и п. 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 управление и распоряжение объектами федеральной собственности осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности федеральным органам исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном законом.

Постановлением Правительства РФ от 05.06.08г. N 432 утверждено положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (ФАУГИ), в соответствии с которым Федеральное агентство осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, в том числе составляющего государственного государственную казну РФ, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества.

Для заключения договоров аренды с целью передачи спорных нежилых помещений в аренду требовалось получение согласия Федерального агентства по управлению государственным имуществом (его территориального органа). В материалах дела доказательств получения такого согласия на момент заключения спорных договоров не имеется. Истец подтвердил, что не располагает документами, подтверждающими получение согласия собственника на передачу указанных помещений в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку нежилые помещения были переданы истцом в аренду без согласия уполномоченного органа исполнительной власти - представителя собственника ФАУГИ, договоры на аренду помещений, находящихся в федеральной собственности, являются ничтожными.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по договорам аренды и договорной неустойки не имеется.

В связи с чем, решение суда в указанной части подлежит отмене с отказом в удовлетворении требований о взыскании долга и неустойки по договорам аренды.

Решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг и неустойки по договорам N ХО-32 от 01.09.2008 г. и N ХО-41 от 01.12.2008 г. - 91 586 руб. 25 коп, а также долга по абонентской плате и междугородные телефонные переговоры участниками процесса не оспаривается и проверке не подлежит.

Вместе с тем, апелляционный суд принимает во внимание, что указанная задолженность возникла за период фактического пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями и подлежит возмещению за счет ответчика, пользующегося указанными помещениями, поскольку ничтожность договоров аренды не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по уплате коммунальных платежей за фактическое пользование имуществом, тем более, что обязанность по их оплате установлена сторонами в отдельных договорах.

Судом установлено и не оспорено ответчиком, что задолженность по договору на содержание и эксплуатацию помещений N ХО-32 от 01.09.2008 г. составляет 28 966 руб. 65 коп. за период апрель, май, июнь 2009 г.; по договору на содержание и эксплуатацию помещений N ХО-41 от 01.12.2008 г. составляет 91 586 руб. 25 коп. за март, апрель, май 2009 г.. Также не оспорен долг за абонентскую плату и междугородные телефонные переговоры за март, июнь 2009 г. в сумме 18.108 руб. 40 коп.

Не подлежат переоценке выводы суда о взыскании неустойки за просрочку оплаты долга по указанным договорам, которая по состоянию на 20.10.2009г составляла: по договору на содержание и эксплуатацию помещений N ХО-32 от 01.09.2008 г. -5 016 руб.85коп.; по договору на содержание и эксплуатацию помещений N ХО-41 от 01.12.2008 г.- 17 676 руб. 15 коп.

Суд первой инстанции с учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки пришел к выводу о снижении размера подлежащей взысканию неустойки до 2 500 рублей по договору на содержание и эксплуатацию помещений N ХО-32 от 01.09.2008 г. и до 8 000 рублей по договору на содержание и эксплуатацию помещений N ХО-41 от 01.12.2008 в соответствии со ст.333 ГК РФ.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене в части взыскания долга и неустойки по договорам аренды.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

Расходы по госпошлине относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2010года по делу N А40-146143/09-40-1113 отменить в части взыскания 1 006 118 руб. 18 коп. долга и 450 000 рублей неустойки по договорам аренды. В удовлетворении требований в указанной части отказать.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения (НОУ) "Московская академия комплексной безопасности" (институт)" ("МАКБ (и)") в пользу Специализированного учреждения "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" 149 161 руб.30 коп., из которых 138 661 руб. 30 коп. долга, 10 500 рублей неустойки, а также 1 533рублей расходов по госпошлине по иску.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.И. Кузнецова

Судьи

О.В. Смирнов В.С. Гарипов