Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2010 г. N 10АП-4281/2010

г. Москва

N 10АП-4281/2010

18 августа 2010 года

Дело N А41-4903/10

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Быкова В.П., Исаевой Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания: Ломакиной Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Клюквин В.И., адвокат, удостоверение N 8104 выдано 24.11.2005г., доверенность от 22.12.2009г.,

от ответчиков: от КУИ Наро-Фоминского муниципального района - Смекалова И.Б., доверенность N 252 от 08.02.2010г.; от ООО "Компания СОФТ-АВ" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: от ИП Жарова Ю.С. - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП Обручникова А.В. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елизаровой Любовь Сергеевны

на решение Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2010 года

по делу N А41-4903/10, принятое судьей А.О.Уваровым,

по иску индивидуального предпринимателя Елизаровой Любовь Сергеевны

к Комитету по управлению имуществом Наро-Фоминского муниципального района, обществу с ограниченной ответственностью "Компания "СОФТ-АВ"

с участием в деле третьих лиц: индивидуального предпринимателя Жарова Юрия Сергеевича и индивидуального предпринимателя Обручникова Александра Васильевича

о признании недействительным отчета об оценке и понуждении к заключению соглашения об изменении договора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Елизарова Любовь Сергеевна (далее - ИП Елизарова Л.С.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Наро-Фоминского муниципального района (далее - КУИ Наро-Фоминского муниципального района) и обществу с ограниченной ответственностью "Компания СОФТ-АВ" с участием в деле третьих лиц: индивидуального предпринимателя Жарова Юрия Сергеевича (далее - ИП Жаров Ю.С.) и индивидуального предпринимателя Обручникова Александра Васильевича (далее - ИП Обручников А.В.) о признании недействительным изготовленного ООО "Компания СОФТ-АВ" Отчета N ОЗ-25-05-09-07 от 25.05.2009г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 2 общей площадью 234,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12б, часть 2, приобретенного в долевую собственность истцом и индивидуальными предпринимателями Жаровым Ю.С. и Обручниковым А.В. (покупатели) по договору купли-продажи N 271 от 09.11.2009г. у Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района.

Истец также просит обязать Комитет заключить с истцом соглашение об изменении указанного договора купли-продажи в части изменения рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения площадью 147,63 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12 б, часть 2 - по рыночной стоимости 3 836 883 руб. 13 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2010 года в удовлетворении иска отказано (том 2, л.д.108-109).

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Елизарова Л.С. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования (том 2, л.д.113-116).

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом (ст. ст. 258, 268 АПК РФ).

Заявитель апелляционной жалобы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123,156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Компания СОФТ-АВ", ИП Жарова Ю.С. и ИП Обручникова А.В., извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте разбирательства дела.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить.

Представитель ответчика - КУИ Наро-Фоминского муниципального района в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы. Решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела (том 1, л.д.33-35), 09 ноября 2009 года между КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (продавец) и индивидуальными предпринимателями Елизаровой Л.С., Жаровым Ю.С., Обручниковым А.В. (покупатели) был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества N 271.

В соответствии с условиями договора покупатели приобрели в общую долевую собственность находившее у них в аренде нежилое помещение N 2 общей площадью 234,6 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12 б, часть 2.

Согласно п.1.3 договора цена приобретаемого в общую долевую собственность объекта, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, составляет - 7 294 233 руб. 09 коп., в том числе НДС -1 112 679 руб. 62 коп. Оценка рыночной стоимости объекта проведена ООО "Компания "СОФТ-АВ" в соответствии с муниципальным контрактом N 5 от 24 апреля 2009 года на оказание услуг по рыночной стоимости объектов недвижимости с целью продажи по праву преимущественной покупки.

Покупатели купили в общую долевую собственность (Елизарова Л.С. -629/1000 долей; Жаров Ю.С. -204/1000 долей; Обручников А.В. - 167/1000) указанный объект за 7 294 233 руб. 09 коп., в том числе НДС (с рассрочкой на (три) года) и производят оплату за покупку путем перечисления указанной суммы в безналичном порядке на следующие реквизиты продавца, согласно графикам платежей (приложение N 1) (пункт 2.1 договора).

Обратившись с исковым заявлением (то м 1, л.д.8-13), истец просил признать недействительным Отчет N ОЗ-25-05-09-07 от 25.05.2009г. изготовленный ООО "Компания СОФТ-АВ" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 2 общей площадью 234,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12б, часть 2, приобретенного в долевую собственность истцом и третьими лицами по договору купли-продажи N 271 от 09.11.2009г. у Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района, а также обязать Комитет заключить с истцом соглашение об изменении указанного договора купли-продажи в части изменения рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения площадью 147,63 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12 б, часть 2 - по рыночной стоимости 3 836 883 руб. 13 коп.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст. ст.12, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также на то, что в оспариваемом отчете завышена рыночная стоимость оцененного объекта.

В соответствии со ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанным законом предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки для сторон сделки купли-продажи муниципального имущества, находящегося в аренде у приобретателей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" от 30.05.2005г. N 92, указано, В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В данном случае договор купли-продажи находившегося в аренде у истца и третьих лиц имущества был заключен еще до момента предъявления рассматриваемого иска в суд.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о то, что суд лишен правовой возможности давать оценку законности проведения рыночной оценки отчужденного по вышеуказанному договору купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем не может быть удовлетворено требование истца о признании недействительным изготовленного ООО "Компания СОФТ-АВ" Отчета N ОЗ-25-05-09-07 от 25.05.2009г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 2 общей площадью 234,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12б, часть 2, приобретенного в долевую собственность истцом и индивидуальными предпринимателями Жаровым Ю.С. и Обручниковым А.В. (покупатели) по договору купли-продажи N 271 от 09.11.2009г. у Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района.

Требование о признании недействительным самого договора купли-продажи либо его отдельных условий, истцом не заявлено.

Истец также просил обязать КУИ Наро-Фоминского муниципального района заключить соглашение об изменении указанного договора купли-продажи в части изменения рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения площадью 147,63 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12 б, часть 2 - по рыночной стоимости 3 836 883 руб. 13 коп.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение этой цены в соответствии с пунктом 2 указанной статьи допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Ни в материалы дела, ни апелляционному суду не представлено доказательств, в соответствии с которыми между истцом и КУИ Наро-Фоминского муниципального района имеется соглашение в установленном порядке об изменении цены, заключенного договора.

Кроме того, данное требование истца предъявлено только к продавцу по договору, а сторонами сделки являются и третьи лица - индивидуальные предприниматели Жаров Ю.С. и Обручников А.В., ходатайство об изменении правого статуса этих лиц с третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора на соответчиков истцом не заявлено, согласия на их привлечение в качестве соответчиков не дано, изменение существенных условий договора купли-продажи только в отношении одного из трех покупателей может привести к нарушению прав остальных покупателей по этому договору, изменение условий договора возможно только по соглашению всех его сторон.

Истец не представил доказательства наличия такого объекта недвижимости, как нежилое помещение площадью 147,63 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Наро-Фоминск, ул.Маршала Жукова, д.12 б, часть 2.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что объектом договором аренды являлось нежилое помещение площадью именно 147,63 кв.м., апелляционным судом отклонена, поскольку договор аренды не является предметом данного спора.

По вышеназванному адресу располагается иной объект недвижимости иной площадью - нежилое помещение N 2 общей площадью 234,6 кв.м., которое и является предметом договора купли-продажи N 271 от 09.11.2009г. и право на долю которой (а не на ее часть) принадлежит истцу (согласно указанному договору истец приобрел 629/1000 доли в указанном объекте, а не определенную часть этого объекта).

Довод истца о том, что суд необоснованно отказал в принятии заявления об изменении предмета иска в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, является необоснованным.

Рассмотрев заявление об изменении предмета иска от 04.05.2010г., имеющееся в материалах дела, суд первой инстанции правомерно отказал в принятии новых требований истца, поскольку исковые требования об изменении стоимости были заявлены не в отношении предмета заключенного договора N 271 от 09.11.2009г. и повлекли бы изменение предмета и оснований иска.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ предъявление иска в суд является способом восстановления нарушенного гражданского права.

Поскольку истцом было дано письменное согласие на заключение договора купли-продажи части нежилого помещения общей площадью 234,6 кв.м. по рыночной стоимости, определенной в Отчете N ОЗ-25-05-09-07, не предъявлялось разногласий в отношении указанного договора (ст.445 Гражданского кодекса РФ); договор был заключен по соглашению сторон, признаков нарушения гражданских прав истца при заключении указанного договора не усматривается.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому оснований для отмены правильного решения суда не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены апелляционным судом в полном объеме и отклоняются как несостоятельные.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2010 года по делу N А41-4903/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

В.П. Быков Э.Р. Исаева