Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2010 г. N 13АП-11209/2010

г. Санкт-Петербург

26 августа 2010 года

Дело N А56-65421/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей Т.С. Лариной, Н.А. Мельниковой,

при ведении протокола судебного заседания: Е.А. Смирновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11209/2010) ООО "Балт Трейд"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.10г.

по делу N А56-65421/2009 (судья Е.В. Савина), принятое

по иску ООО "Балт Трейд"

к 1 - ООО "Корпорация "Буки", 2 - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области,

3-и лица: 1 - ООО"АКЭФ-ЭСТЕЙТ", 2 - ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии:

от истца: представителя Соломянского С.В. по доверенности от 01.08.10г.,

от ответчиков: 1 - представителя Кузьминой В.А. по доверенности от 09.09.09г., 2 - представитель не явился, уведомление N 60441, 60453,

от 3-их лиц: 1 - представитель не явился, уведомление N 60443, 2 - представитель не явился, уведомление N 60443,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Балт Трейд" (далее - ООО "Балт Трейд") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "Буки" (далее - ООО "Корпорация "Буки") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Балт Трейд" на объект недвижимости: рыночный комплекс площадью 729 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, г. Приозерск, ул. Советская, д.5, кадастровый номер 47-03-9/2001-275.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "АКЭФ-ЭСТЕЙТ" (далее - ООО "АКЭФ-ЭСТЕЙТ") и Общество с ограниченной ответственностью КБ "СОЮЗНЫЙ" (далее - ООО КБ "СОЮЗНЫЙ").

При рассмотрении спора в суде первой инстанции дело слушалось с участием арбитражных заседателей Крук Елены Михайловны и Седавкиной Елены Александровны.

Решением суда от 20.05.2010 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Балт Трейд" просит решение суда отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что вопреки утверждению суда ООО "Балт Трейд" лишено возможности самостоятельно осуществить все необходимые меры для регистрации перехода права собственности, поскольку для названной регистрации необходимо заявление обеих сторон сделки.

В судебном заседании представитель ООО "Балт Трейд" доводы жалобы поддержал.

Представитель ООО "Корпорация "Буки" поддержал доводы ООО "Балт Трейд", против удовлетворения иска не возражал, считает решение суда подлежащим отмене.

Представители остальных участвующих в деле лиц в судебное заседание апелляционного суда не явились, дело рассмотрено без их участия в соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителей ООО "Балт Трейд" и ООО "Корпорация "Буки", апелляционный суд установил следующее.

26.09.2006 между ООО "Балт Трейд" (покупатель) и ООО "Корпорация "Буки" (продавец) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить рыночный комплекс площадью 729 кв.м, расположенный по адресу: 188760, Ленинградская область, Приозерский район, г. Приозерск, улица Советская, дом 5; кадастровый номер 47-03-9/2001-275 (далее - объект).

В обоснование иска ООО "Балт Трейд" указывает на уклонение ООО "Корпорация "Буки" от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект, ссылаясь при этом на направленные в адрес ООО "Корпорация "Буки" письма N 1/06-2008 от 03.06.2008, N 12/10-2008 от 20.10.2008, N 1/04-2009 от 13.04.2009, оставленные последним без удовлетворения.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ, согласно которому право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, как обоснованно установил суд первой инстанции, 02.10.2006 на основании договора залога (ипотеки) от 28.09.2006, заключенного между ООО "Корпорация Буки" (залогодатель) и ООО Коммерческий банк "Союзный" (залогодержатель), зарегистрирована ипотека на вышеуказанный объект недвижимости, а также на право аренды земельного участка.

19.06.2009 право требования из указанного договора было передано ООО "АКЭФ-ЭСТЕЙТ". Договор об уступке права требования и ипотека ООО "АКЭФ-ЭСТЕЙТ" на объект зарегистрированы 24.06.2009.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2009 по делу N А40-77268/08-10-548 по иску КБ "Союзный" на объект обращено взыскание.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что ООО "Балт Трейд" не представлено доказательств принятия самостоятельных меры по регистрации договора купли-продажи недвижимости от 26.09.2006, в связи с чем суд не усмотрел в поведении ООО "Корпорация "Буки" уклонения от государственной регистрации сделки, что могло бы служить основанием для вынесения решения о регистрации договора.

По мнению апелляционного суда, указанный вывод суда не соответствует закону, поскольку согласно п. 1 ст. 165, ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не договор.

Вместе с тем, названный вывод не повлек принятия неправильного решения.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 131 и пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход (в том числе переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, поскольку в данном случае перехода права собственности на объект к ООО "Балт Трейд" на момент заключения между ООО "Корпорация "Буки" и ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" договора залога не произошло, то на отношения сторон по договору купли-продажи от 26.09.2006 распространяются ограничения, предусмотренные пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Из содержания договора залога от 02.10.2006 не следует право ООО "Корпорация "Буки" на отчуждение объекта без согласия залогодержателя.

Кроме того, в отношении недвижимого имущества ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено специальное правило, согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрены последствия нарушения правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества, а именно, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с настоящим иском в арбитражный суд) при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Поскольку решение суда в таком случае является основанием для государственной регистрации перехода права собственности, при рассмотрении требования, заявленного в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд проверяет договор, служащий основанием для перехода права собственности, на соответствие его по форме и содержанию требованиям закона.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что регистрация перехода права собственности залогодателя на объект к другому лицу в условиях, когда объект передан в ипотеку и на него в судебном порядке обращено взыскание, противоречит действующему законодательству.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.10г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Т.С. Ларина Н.А. Мельникова