Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2010 г. N 09АП-18891/2010

город Москва

Дело N А40-174713/09-91-1281

Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.08.2010

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Барановской Е.Н., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии в судебном заседании:

от истца Паршиков А.Ю. по доверенности от 15.04.2010 N 5662, Софинская Е.Д. по доверенности от 16.03.2010 N 2901, Лепетухина А.Е. по доверенности от 16.03.2010

от ответчика Калинина Е.А. по доверенности от 14.05.2010 N 119/1, Межидов А.У. по доверенности N 108 от 30.07.2009

от третьего лица представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Коммерческого Банка "Холдинг-Кредит" (ООО)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2010

по делу N А40-174713/09-91-1281,принятое судьей Шудашовой Я.Е.

по иску ООО "ДИНСАНД"

к Коммерческому Банку "Холдинг-Кредит" (ООО)

о признании недействительным уведомления

о расторжении договора аренды нежилого здания

третье лицо- Управление Росреестра по городу Москве

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДИНСАНД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением Коммерческому Банку "Холдинг-Кредит" (ООО) о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды нежилого здания от 11.08.2008 N 03 на основании п. 10.1 ст. 10 договора с 25.01.2010.

Решением суда от 09.06.2010 исковые требования удовлетворены.

На указанное ответчиком решение подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельства, которые суд считал установленными, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "ДИНСАНД" (арендодатель) и КБ "Холдинг-Кредит" (ООО) (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 11.08.2008 N 03, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить здание общей площадью 881,4 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, ул. Бауманская, дом 21, арендатору за плату во временное пользование (аренду), а арендатор принять здание и по прекращению настоящего договора возвратить здание арендодателю (л.д. 14-15 том 1).

Срок аренды установлен с 05.12.2008 по 04.12.2013 (п. 2.2. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2008.

Установлено, что объект аренды передан арендатору, что подтверждается подписанным сторонами актом от 04.12.2008 приема-передачи здания по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 21 (л.д. 30 том 1).

Ответчик направил в адрес истца уведомление от 01.12.2009 N 1953 о расторжении с 25.01.2010 договора аренды нежилого здания от 11.08.2008 на основании п.10.1 ст. 10 договора (л.д. 31 том 1).

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика права на досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке по правилам п.10.1 договора в течение первых двух арендных лет, то есть до 05.12.2010.

Апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 10.1 ст. 10 договора аренды от 11.08.2008 N 03 в случае, если установленная в соответствии с договором аренды арендная ставка будет превышать рыночную арендную ставку более чем на 22% и в течение одного месяца с момента получения арендодателем предложения арендатора о снижении размера арендной ставки стороны не подпишут соглашения об изменении арендной ставки, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендодателю.

Согласно п.12.2 договора аренды в течение первых двух арендных лет арендная ставка, установленная в п.12.1 договора, является фиксированной и изменению не подлежит.

В соответствии с п.12.3 договора аренды арендные ставки могут быть изменены в третьем, четвертом и пятом арендных годах.

Суд первой инстанции на основании положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре от 11.08.2008 N 03 слов и выражений в сопоставлении с другими его условиями и смыслом в целом, пришел к правильному выводу о том, что стороны предусмотрели право арендатора расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по правилам п.10.1 договора, начиная с третьего года аренды, то есть с 05.12.2010.

Таким образом, согласно условиям договора арендатор, начиная с 05.12.2010 (третьего арендного года) имеет право расторгнуть договор аренды на основании п.10.1 договора при условии, что:

-арендная ставка, установленная договором аренды, превышает на 22 % рыночную арендную ставку;

-арендатор в данном текущем году направлял арендодателю предложение о снижении арендной ставки и сторонами в течение одного месяца с момента получения предложения арендодателем не подписано соглашение об изменении арендной ставки;

-арендатор предупредил о своем намерении расторгнуть договор аренды арендодателя не менее, чем за один месяц до даты расторжения.

Как следует из материалов дела, ответчик воспользовался своим правом на расторжение договора аренды во внесудебном порядке в течение первых двух арендных лет, то есть до 05.12.2009, что не предусмотрено положениями договора аренды от 11.08.2008 N 03.

Кроме того, в силу п. 12.1.1 договора аренды если ЦБ РФ установлен курс доллара США по отношению к рублю более чем 24,00 рубля за 1 доллар США, то арендная ставка будет исчисляться из расчета 1 доллар США по курсу, установленному ЦБ РФ на день оплаты.

Как установлено судом первой инстанции, в день направления уведомления о расторжении договора аренды от 01.12.2009 ответчик оплатил истцу арендную плату из расчета курса 1 доллар США по отношению к рублю 29,06 руб., установленного ЦБ РФ, уведомление направлено о расторжении договора аренды с 25.01.2010, то есть во втором арендном году. При исчислении арендной ставки второго арендного года по указанному курсу, арендная ставка составляет сумму в размере 29 504 за 1 кв.м в год.

Согласно представленному в материалы дела Отчету об оценке N 12540, выполненному оценочной компанией ООО "Свис Аппрэйзал Раша" по поручению истца, рыночная ставка арендной платы 1 кв.м в год в арендуемом ответчиком здании, включающий НДС, составляет 24 783 руб. (л.д. 71 том 1). Превышение установленной в п.12.1 договора ставки арендной платы рыночной арендной ставке составляет 19 %.

Таким образом, установленная договором аренды арендная ставка в текущем (втором) году на дату направления арендодателю уведомления о расторжении договора аренды не превышала установленную рыночную ставку более, чем на 22 %.

Доводы заявителя относительно нарушения судом первой инстанции норм материального права, не выяснения в полной мере обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов, изложенных в решении представленным в материалы дела доказательствам и фактическим обстоятельствам дела - отклоняются.

В соответствии со статьёй 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств, при этом относимость, допустимость, достоверность, достаточность и взаимная связь каждого из доказательств оценивается в их совокупности. Доказательство признается достоверным, если в результате проверки выясняется что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, судом первой инстанции оба отчета исследованы и проверены, им дана оценка, в связи с чем, указано, что "суд признал представленный ответчиком Отчет об оценке от 30.07.2009, подготовленный ООО "НЭО Центр", ненадлежащим доказательством, при этом указав, что истец не выбирал в качестве оценщика ООО "НЭО Центр" в соответствии с п.1.8 договора аренды, более того, в письме от 04.09.2009 N 01/0409 истец возражал против его привлечения для оценки рыночной арендной ставки по договору аренды".

При таких обстоятельствах довод ответчика о необоснованном принятии судом первой инстанции Отчета истца при исчислении ставки арендной платы перед Отчетом представленным ответчикм направлен на переоценку вывода суда первой инстанции об установленных им фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения спора, в том числе по основаниям предпочтительности одних доказательств перед другими.

Заявленное ответчиком в судебном заседании апелляционного суда ходатайство о назначении судебной экспертизы оценок величин рыночной арендной ставки, указанных в отчетах ООО "НЭО Центр" и ООО "Свис Аппрэйзал Раша", а также назначении судебной экспертизы в виде независимой оценки величины рыночной арендной ставки не подлежит удовлетворению в силу отсутствия установленных ст.82 АПК РФ оснований, как ненаправленное на установление обстоятельств, имеющих значение для дела, учитывая, что согласно условиям договора от 11.08.2008 N 03 арендатор, имеет право на досрочное расторжение договора аренды на основании п.10.1 договора, начиная с 05.12.2010 (третьего арендного года).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного истцом требования о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды нежилого здания от 11.08.2008 N 03 на основании п.10.1 ст.10 договора с 25.01.2010.

Доказательства, положенные судом первой инстанции в основу указанного вывода, полно и объективно исследованы, им даны подробный анализ и правильная оценка, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований.

Представленные истцом суду апелляционной инстанции дополнительные доказательства: протоколы осмотра от 26.10.2009, 27.05.2010,страницы в сети Интернет, письмо Банка от 10.12.2009 N 2008 - сведений об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела и могущих явиться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения, - не содержат.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлению обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2010 по делу N А40-174713/09-91-1281 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

Е.Н. Барановская А.П. Тихонов