Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2010 г. N 19АП-5884/10

Требование: о признании частично недействующим договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07.09.2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Поротикова А.И., Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от ООО "ПЛАСТЭСТ": Калашников А.П., директор, решение N 18 от 18.03.2009г., паспорт; Лебединский В.В., представитель по доверенности б/н от 11.05.2010г., паспорт;

от ДИЗО Воронежской области: Столяров А.В., представитель по доверенности N 184 от 16.08.2010г.;

от Управления Росреестра по Воронежской области: Анучина А.И., представитель по доверенности N 275-д от 10.06.2010г., паспорт;

от МО ГО г. Воронеж в лице администрации городского округа представитель не явился, сведения

о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области

на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 года

по делу N А14-4786-2010 (судья Кораблева Г.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Пластэст"

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, при участии

в качестве третьих лиц Муниципального образования городской округ город Воронеж в лице администрации городского округа город Воронеж, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области,

о признании частично недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пластэст" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным договора N 1679/09 от 16.12.2009 года купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 719 669 руб. 24 коп., применении последствий недействительности части сделки и возложении обязанности на департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области вернуть на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Пластэст" денежные средства в сумме 993 143 руб.54 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, муниципальное образование - городской округ город Воронеж в лице администрации городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 года признан недействительным договор N 1679/09 от 16.12.2009 года купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО "Пластэст" и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области, в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 719 669 руб. 24 коп.; применены последствия недействительности части сделки, на Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области возложена обязанность вернуть на расчетный счет ООО "Пластэст" денежные средства в сумме 993 143 руб. 54 коп.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 года отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобе не согласился и, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Муниципальное образование городской округ г. Воронеж в лице администрации городского округа г. Воронеж явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившегося третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, апелляционная инстанция не нашла оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, в состав приватизированного имущества Воронежского завода полупроводниковых приборов вошла реконструкция АТП как незавершенный строительством объект, что подтверждается актом оценки стоимости имущества по состоянию на 01.07.1992 года, письмом от 26.02.1998 года N 10/К-304 комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области.

На основании решения Совета директоров АООТ "Воронежский завод полупроводниковых приборов" от 15.06.1995 года, акта приема-передачи от 15.08.1995 года, Устава общества с ограниченной ответственностью "Скиф-ВЗПП" от 31.07.1995 года, зарегистрированного регистрационной палатой г. Воронеж за N 17189, указанное имущество перешло в собственность ООО "Скиф-ВЗПП" (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 21.07.1999 года, серии 36 N 043098 в отношении отдельно стоящего здания литер А, А1, А2, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Витрука, 10).

Согласно справке УФРС по Воронежской области о содержании правоустанавливающих документов от 28.03.2008 года N 01/084/2008-401, ООО "Скиф-ВЗПП" по договору купли-продажи N 01/10 от 15.12.1999 года продало часть указанного недвижимого имущества - помещение площадью 11,9 кв.м - ООО "Пилигрим".

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/222/2009-151, 09.10.2000 года в указанный реестр внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности в отношении производственно-складского помещения I в лит.А, А1, А2, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Витрука, 10, от ООО "Скиф-ВЗПП" к ООО "Технострой-2000".

В соответствии с приказом N 885-з от 08.07.2009 года, Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области принято решение переоформить ООО "Пластэст" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 12 856 кв.м из категории земель населенных пунктов, расположенным по адресу: г.Воронеж, ул. Витрука, 10 (кадастровый номер 36:34:0105031:8), фактически занимаемого производственной базой, в собственность. Отделу договорной работы и администрирования платежей в течение 1-го месяца с момента издания приказа предписано подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить ООО "Пластэст" для подписания в установленном порядке.

Департаментом в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 1448/09-з от 29.07.2009 года. В соответствии с пунктом 2.1 договора и приложением к нему (расчет цены выкупа земельного участка) выкупная цена земельного участка составила 1 712 812 руб. 78 коп, что соответствует семикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. В расчете цены выкупа земельного участка указано, что цена определена на основании статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, Закона Воронежской области "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" от 13.05.2008 года N25-ОЗ, постановления администрации Воронежской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области" от 28.12.2005 года N 1224, решения Воронежской городской Думы "О введении в действие земельного налога на территории городского округа город Воронеж" от 07.10.2005 N 162-II.

Платежным поручением N 586 от 17.12.2009 года истец перечислил указанную сумму на расчетный счет Департамента. По передаточному акту от 25.12.2009 года спорный земельный участок передан истцу.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 15.04.2010 ООО "Пластэст" выдано свидетельство серии 36-АВ N 765266 о государственной регистрации права собственности.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец сослался на ничтожность условия спорного договора в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 719 669 руб. 24 коп.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5-8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 года N 514 "О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений", с 01.07.2006 года полномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области, осуществлявшим полномочия по распоряжению земельными участками в пределах и в порядке, установленном действующим законодательством, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в черте города Воронежа, на основании Закона Воронежской области от 28.06.2006 года N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже", было определено главное управление государственного имущества Воронежской области.

Согласно пунктам 4.1.3., 4.1.12. Положения о ГУГИ Воронежской области, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 15.07.2005 года N 630, ГУГИ Воронежской области выступало арендодателем и оформляло договоры аренды государственного имущества, являлось правопреемником по договорам аренды государственного имущества и земельных участков Воронежской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии с Указом губернатора Воронежской области N 133-у от 14.10.2008 года "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области", ГУГИ Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функций преобразуемого Главного управления государственного имущества Воронежской области.

Согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденному постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года N 365, Департамент является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, в компетенцию которого входит осуществление государственного управления в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. Одной из функций Департамента является распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Совокупность положений статьи 29 и пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с иными положениями Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о том, что орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности и подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка в том случае, если заявитель исполнил все необходимые и требуемые законодательством действия.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, действие приведенной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом в данном нормативном акте отсутствует указание на то, что право на льготу при выкупе земельного участка имеют только первоначальные собственники, участвовавшие в приватизации данного имущества.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что здание, расположенное на спорном земельном участке, ранее было приобретено Воронежским заводом полупроводниковых приборов в порядке приватизации государственного имущества, в связи с чем, расчет выкупной стоимости должен быть произведен исходя из выкупной ставки 2,5% от кадастровой стоимости.

В соответствии с данным расчетом выкупная стоимость земельного участка в рассматриваемом случае составит 719 669 руб. 24 коп.

Довод ответчика о том, что объект, находившийся в государственной собственности и приобретенный в порядке приватизации, являлся объектом незавершенного строительства, в связи с чем, земельный участок под указанным объектом не мог быть приобретен истцом по льготной выкупной цене, был обоснованно отклонен судом первой инстанции поскольку вопрос о выкупе разрешается относительно здания, строительство которого завершено.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 года N 8985/08 разъяснено, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Положения пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", как и пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не содержат ограничений относительно особенностей объектов недвижимого имущества, а содержат лишь на критерий отчуждения из государственной или муниципальной собственности.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 года N 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о наличии у истца права на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, приобретенный в порядке приватизации в виде объекта незавершенного строительства, является правомерным.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При применении последствий недействительности ничтожной сделки суд руководствовался положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены лишь к стороне данной сделки. В рассматриваемом случае стороной спорного договора купли-продажи земельного участка являлся ответчик, в отношении которого и были применены последствия недействительности сделки.

Нормы бюджетного законодательства относятся к участникам бюджетных правоотношений и не могут регулировать правоотношения по поводу неосновательного обогащения, в связи с чем, суд обоснованно не принял во внимание распределение выкупной стоимости между бюджетами разного уровня.

Довод апелляционной жалобы относительно осведомленности истца об отсутствии обязательства не может являться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований ввиду наличия обязанности покупателя уплатить выкупную стоимость и спора в части ее размера.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, не допущено.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на федеральный бюджет, так как ответчик освобожден от ее уплаты при рассмотрении споров в арбитражном суде в силу п.п. 1.1 п. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 года по делу N А14-4786-2010/120/34 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

А.И. Поротиков И.Б. Сухова