Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2009 г. N 09АП-22738/2009

город Москва

Дело N А40-41197/09-54-346

"10" декабря 2009 г.

N 09АП-22738/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена: 07 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме: 10 декабря 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Ядренцевой М.Д., Красновой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Савенковым О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГОУ ВПО Московский Авиационный институт (государственный технический университет)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2009 года, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

по делу N А40-41197/09-54-346,

по иску ГОУ ВПО Московский Авиационный институт (Государственный Технический Университет)

к ООО ФИРМА "ВИКО"

третьи лица: Росимущество, ТУ ФАУГИ в городе Москве

о взыскании 5 080 640 руб. 94 коп., выселении

при участии:

от истца: Чернов В.А. по дов. от 11.01.2009 N 00-01-01, Юданова О.И. по дов. от 14.09.2009 г. N 045-17-237;

от ответчика: Бенеславский А.С. по дов. от 25.11.2009 г., Бурыкин А.А. по дов. от 26.11.2009 г.;

от 3-х лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Московский Авиационный институт (Государственный Технический Университет) (далее - ГОУ ВПО МАИ) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) ФИРМА "ВИКО" о взыскании 5 080 640руб. 94 коп. долга по арендной плате и коммунальным услугам за период 2007 и 2008г.г. по договору аренды от 06.01.2006г. N 045-2-169-06, обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 244,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д.20, к.4, 1 этаж, пом. 1-11,23,25,26,28-30,32,33.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды от 06.01.2006г. N 045-2-169-06 является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не является собственником помещений, указанных в договоре аренды или иным лицом, уполномоченным на то законом или собственником данного имущества на сдачу его в аренду.

Не соглашаясь с названным решением, истец подал апелляционную жалобу. Считает решение суда незаконным и необоснованным. Просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что право сдачи в аренду имущества, находящегося у истца в оперативном управлении, предусмотрено п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", Договором N 12/85 о закреплении госимущества на праве оперативного управления от 23.11.1994г., а также выпиской о внесении в реестр федерального имущества от 15.02.05. N30-7/753. Нормы п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", на которое сослался суд, не были нарушены, так как в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.03.2006г. N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства РФ по вопросам управления федеральным имуществом" были внесены изменения в постановление от 30.06.2006г. N 685, в том числе и в п. 3 только лишь 23.03.2006г. в части касающейся заключения договора аренды федерального имущества на конкурсной основе. Порядок заключения договоров аренды федерального имущества, который должен осуществляться на конкурсной основе, не был разработан Минэкономразвития России, о чем говорится в письме Федерального агентства по образованию от 21.11.2005г. N 16-55-438ин/02-12. Только 23.01.2009г. приказом Территориального управления Росимущества по городу Москве был утвержден Временный регламент проведения торгов на праве заключения договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме по изложенным выше мотивам. Просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представители ответчика требования апелляционной жалобы не признали, посчитав решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-го лица.

Рассмотрев в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ апелляционную жалобу, оценив имеющиеся в деле доказательства, повторно рассмотрев дело в открытом судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о недействительности договора аренды от 06.01.2006г. N 045-2-169-06 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не является собственником помещений, указанных в договоре аренды или иным лицом, уполномоченным на то законом или собственником данного имущества на сдачу его в аренду.

Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным и подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2005 г. между ГОУ ВПО МАИ (арендодатель) и ООО ФИРМА "ВИКО" (арендатор) был заключен договор N 045-2-169-06 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, к.4, 1 этаж, пом. 1-11, 23, 25, 26, 28-30, 32, 33 (п. 1.1, Приложение N1 к договору). Срок действия договора установлен с 06.01.2006 по 31.12.2006г. (раздел 7 договора). Дополнительным соглашением от 28.12.2006 г. N 2 стороны продлили срок действия договора с 01 января 2007 года по 30 июня 2007 года (л.д. 12).

Помещение передано ответчику по акту о передаче в аренду помещений от 01.01.2006г. (л.д. 14). Фактическая передача помещений, указанных в приложении N 1 к договору аренды и в указанном акте, сторонами не оспаривалась.

Девятым арбитражным апелляционным судом установлено, что в договоре аренды и акте о передаче в аренду помещений адрес переданных ответчику помещений указан ошибочно. Фактическим адресом переданных ответчику помещений является: г.Москва ул. Панфилова, д. 20, стр.1. Данные обстоятельства подтверждаются справкой БТИ от 01.10.2009 г. N 94 92 002243, в соответствии с которой по данным архива Северного ТБТИ по адресу: ул. Панфилова, 20, стр.1 расположено 4-х этажное нежилое здание 1931 г. постройки. Вышеуказанный объект недвижимости указан в приложениях к договорам аренды от 30.12.2005г. NN 045-2-169-06; 045-2-171-06; 045-2-173-06 по адресу ул. Панфилова, 20, корп.4. Официальным адресом является адрес ул. Панфилова, 20, стр.1.

Право оперативного управления истца на здание по адресу г.Москва ул. Панфилова, д. 20, стр.1 подтверждается договором о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления от 23.11.1994 г. N 12/85, перечнем зданий и сооружений, передаваемых в оперативное управление Московскому Государственному авиационному институту (приложение к договору от 23.11.1994 г. N 12/85 л.д. 67-72), а также выпиской из реестра федерального имущества (л.д. 79).

Суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно названному перечню истцу передано в оперативное управление здание по адресу г.Москва ул. Панфилова, д. 20, корп.6. Согласно справке Северного ТБТИ N 14365/90 от 24.04.2008 г. здание по адресу г.Москва ул. Панфилова, д. 20, корп.6 и здание по адресу: г.Москва ул. Панфилова, 20, стр.1., являются одним и тем же объектом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10 июля 1992 г N 3266-1 (ред. от 17 июля 2009 г.) "Об образовании" за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Согласно ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Право истца самостоятельно сдавать спорное здание в аренду предусмотрено п.п. 4 и 5 договора о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления от 23.11.1994 г. N 12/85. В связи с этим нарушений со стороны истца требований, предусмотренных ст.ст. 296 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено. Вывод суда первой инстанции о том, что собственник имущества не давал истцу согласие на сдачу имущества, переданного на праве оперативного управления, в аренду, является ошибочным.

Ссылка Арбитражного суда города Москвы на нарушение истцом положений п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", согласно которому заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности должно осуществляться на конкурсной основе, также является ошибочной, поскольку на момент заключения спорного договора (30.12.2005 г.) действовала иная редакция названного постановления Правительства Российской Федерации, не требующая обязательной процедуры проведения конкурса при сдаче федерального имущества в аренду.

Суд апелляционной инстанции также считает, что сама по себе ошибочность указанного в договоре адреса, не может служить основанием для признания спорного договора незаключенным в порядке п. 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что ссылался суд первой инстанции, поскольку, как указано выше, стороны не оспаривали фактическую передачу помещений, указанных в приложении N 1 к договору аренды и в акте. Ответчик вносил арендные платежи в соответствии с условиями договора вплоть до середины 2007 года, сомнений в объекте аренды у него не возникало.

По истечении срока договора (30.06.2007) арендатор продолжал пользоваться указанными нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем спорный договор был продлен на неопределенный срок. Сторонами подтверждено, что ответчик занимает спорные нежилые помещения и в настоящее время.

Следовательно, ответчик обязан в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды вносить арендные платежи за пользование имуществом.

Согласно иску задолженность ответчика по арендным и коммунальным платежам за 2007 и 2008 годы составила 5 080640 руб. 94 коп.

В обоснование данного требования истец ссылается на дополнительное соглашение к договору аренды N 2 от 28 декабря 2006 года, согласно которому арендатор производит доплату за пользование арендуемым помещением с 01 января 2007 года в соответствии с рыночной величиной арендной платы, произведенной организацией оценщиком.

Истец ссылается на заключения об оценке от 15 января 2007 года (л.д.32) и от 21 апреля 2008 года (л.д. 31), согласно которым, по мнению истца, размер арендной платы за пользование спорным нежилым помещением в 2007 году и в 1-м квартале 2008 года составляет 660831,19 руб. за квартал, за 2-го квартал 2008 года - 678191,8 руб., за 3-й и 4-й кварталы 2008 года - по 683082,12 руб. Коммунальные платежи по расчетам истца в 2007 году составляют по 33817,17 руб. за квартал, в 2008 году - по 40675,71 руб. за квартал.

Вместе с тем, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что согласно п. 5.2. договора аренды арендодатель имеет право на изменение размере арендной платы 1 раз в год, кроме случаев изменения цен и тарифов на услуги, связанные с эксплуатацией зданий и помещений. Изменения размера арендной платы доводятся до сведения арендатора письмом. В этом случае арендатор не позднее 7 дневного срока с момента получения письма в ПЭУ арендодателя (или в 15 дневный срок с момента отправки письма в адрес арендатора) сообщает свое решение арендодателю.

Истец в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств исполнения им п. 5.2. договора аренды надлежащим образом. В связи с этим при расчете ставки арендной платы суд апелляционной инстанции исходит из положений заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды N 1 от 30 июня 206 года, согласно которому стороны согласовали ставку арендной платы с января 2006 года в размере 239763,79 руб. в квартал. Доказательств наличия иных согласований ставки арендной платы между сторонами суду не представлено.

При расчете размера коммунальных платежей, подлежащих оплате, суд апелляционной инстанции принимает во внимание согласованные сторонами ставки коммунальных платежей в приложении N 3 к договору аренды 30 декабря 2005 г. N 045-2-169-06. Доказательств наличия иных согласований ставки коммунальных платежей между сторонами суду не представлено.

Материалами дела подтверждается, что ответчик оплатил в соответствии с условиями договора арендные и коммунальные платежи за 1 и 2 квартал 2007 года по указным выше ставкам. Следовательно, с ответчика надлежит взыскать арендные и коммунальные платежи за 3,4 кварталы 2007 года и за 2008 год. Задолженность по арендным платежам составляет 1438582,74 руб., по коммунальным платежам - 146466,6 руб. Названные суммы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исковые требования об обязании ответчика освободить занимаемые спорные нежилые помещения удовлетворению не подлежат. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор продлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения истцом требований, предусмотренных п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о прекращении спорного договора аренды, не представлено, то исковые требования об освобождении занимаемых ответчиком нежилых помещений удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.2. ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2009 года по делу N А40-41197/09-54-346 отменить в части отказа во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

Взыскать с ООО ФИРМА "ВИКО" в пользу ГОУ ВПО Московский Авиационный институт (государственный технический университет) 1 843 994 руб. 22 коп., из которых 1697527 руб. 62 коп. арендных платежей, 146466 руб. 60 коп. коммунальных платежей; а также 19425 руб. 24 государственной пошлины по иску и 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

М.Д. Ядренцева С.В. Краснова