Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2009 г. N 08АП-1359/2009

город Омск

Дело N А81-4371/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мазик И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-1355/2009, 08АП-1359/2009) Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой и индивидуального предпринимателя Алексина Дмитрия Михайловича

на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.01.2009

по делу N А81-4371/2008 (судья Соколов С.В.),

принятое по иску Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой

к индивидуальному предпринимателю Алексину Дмитрию Михайловичу

о взыскании 4693562руб. 35коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой - не явились;

от индивидуального предпринимателя Алексина Дмитрия Михайловича - не явились;

УСТАНОВИЛ:

Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Алексину Дмитрию Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919 за период с 01.03.2005 по 22.04.2008 в размере 3437533руб. 51коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей по 01.10.2008 в размере 1221235руб.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство о взыскании с ответчика судебных издержек в сумме 28325руб.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.01.2009 по делу N А81-4371/2008 с ответчика в пользу истца взыскано 3437533руб. 51коп. задолженности и 251937руб. 51коп. пени за просрочку платежей по договору аренды от 19.02.2008 N НУ-4919, а также 22266руб. 28коп. судебных издержек и 27487руб. 17коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Не согласившись с решением суда, стороны обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами.

Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить в части уменьшения пени, подлежащей уплате за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, и взыскать неустойку по договору аренды от 19.02.2008 N НУ-4919 за период с 21.03.2008 по 01.10.2008 в размере 330424руб. 82коп., а также государственную пошлину и судебные издержки пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расчет пени с 26.03.2005, представленный суду первой инстанции, по утверждению истца, был сделан ошибочно.

Истец указывает, что ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей наступает у арендатора с 21.03.2008 (с учетом даты подписания договора сторонами - 19.02.2008).

Взыскание судом неустойки только с 07.05.2008 (даты регистрации договора), по мнению истца, свидетельствует о вынесении решения с нарушением норм материального права (статьи 309, 310, 425 ГК РФ).

Индивидуальный предприниматель Алексин Дмитрий Михайлович в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.

Как заявляет ответчик, обязанность по внесению арендных платежей по договору возникла у него с момента государственной регистрации договора аренды, поскольку только с этого момента договор является заключенным.

Удовлетворение исковых требований о взыскании задолженности по внесению арендных платежей до 07.05.2008 (даты заключения договора) ответчик считает необоснованным и незаконным.

Кроме того, по мнению ответчика, истец не имел полномочий на заключение договора аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном порядке 07.05.2008, поскольку с 23.04.2008 собственником земельного участка являлось другое лицо - ОАО "Инвестиционная коммунальная компания".

В апелляционной жалобе ответчик также указал, что при рассмотрении дела были нарушены его процессуальные права, поскольку ему не было направлено исковое заявление для обеспечения возможности подготовить мотивированный отзыв.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой с доводами жалобы не согласился.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб сторон и отзыва истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что распоряжением заместителя Главы города Новый Уренгой от 19.02.2008 N 176-ЛД индивидуальному предпринимателю Алексину Дмитрию Михайловичу был предоставлен в аренду с 01.03.2005 по 28.02.2010 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:03 02 06:0043, площадью 3890кв.м., расположенный по адресу: ул. 26 съезда КПСС, д. 7, занятый зданием: Химчистка.

На основании указанного распоряжения между Администрацией города Новый Уренгой и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает в аренду на срок с 01.03.2005 до 28.02.2010 земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3890кв.м., кадастровый номер 89:11:03 02 06:0043, находящийся по адресу: ул. 26 съезда КПСС, д. 7, занятый зданием: Химчистка.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).

Договор аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919 зарегистрирован Ново-Уренгойским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 07.05.2008.

Доводы ответчика о том, что на момент заключения сделки арендодатель не имел права на ее совершение в связи со сменой собственника земельного участка, суд апелляционной инстанции находит необоснованными.

Судом установлено, что договор аренды подписан сторонами 19.02.2008, объект аренды был фактически передан во владение и пользование арендатора.

Как установлено судом первой инстанции, организационные, контролирующие и исполнительно-распорядительные функции в сфере управления, распоряжения государственными землями, расположенными на территории муниципального образования город Новый Уренгой, возложены на органы местного самоуправления и являются исключительной компетенцией структурных подразделений органа исполнительной власти местного самоуправления.

На момент согласования условий договора, его подписания сторонами сделки и исполнения арендодателем, Администрация города Новый Уренгой от имени муниципального образования была вправе осуществлять полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 89:11:03 02 06:0043.

В связи с передачей земельного участка в счет уплаты вклада в уставный капитал ОАО "Инвестиционная коммунальная компания" право собственности на земельный участок из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под здание химчистки, общей площадью 3890кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, д. 7, было зарегистрировано за ОАО "Инвестиционная коммунальная компания" (свидетельство о государственной регистрации права серии 72 НК N 887245).

Как установлено судом, государственная регистрация договора аренды земельного участка N НУ-4919 от 19.02.2008 между Администрацией города Новый Уренгой и индивидуальным предпринимателем Алексиным Дмитрием Михайловичем произведена 07.05.2008.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 названного Закона).

Согласно уведомлению Ново-Уренгойского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам от 07.05.2008 (л.д. 23) по заявлению Алексина Дмитрия Михайловича 07.05.2008 на основании договора аренды земельного участка N НУ-4919 от 19.02.2008 произведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 89:11:03 02 06:0043, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, д. 7.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Перемена собственника имущества не является основанием для обязательного переоформления договора аренды.

Поскольку договор аренды земельного участка на срок не менее года прошел государственную регистрацию 07.05.2008, данный договор в силу статей 425 (пункт 1), 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации является заключенным и порождающим правовые последствия для сторон сделки.

Судом установлено, что Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой является органом местного самоуправления, осуществляет управление и распоряжение муниципальным имуществом, муниципальными землями, ведет претензионно-исковую работу по взысканию задолженности по арендным платежам за пользование муниципальным имуществом, а также выступает в качестве истца, ответчика и третьего лица в судах и иных органах в защиту своих интересов и интересов муниципального образования город Новый Уренгой (пункты 3.3, 3.4, 3.28, 4.7 Устава Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой).

Поэтому Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой вправе предъявить в суд иск о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919.

В соответствии с условиями договора (пункт 3.1.) за владение и пользование земельным участком арендатор уплачивает арендную плату согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору).

В пункте 3.3. договора стороны установили, что арендная плата начинает исчисляться с 01.03.2005.

Согласно пункту 3.4. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями: за первый, второй и третий квартал - не позднее 20 числа последнего месяца квартала; за четвертый квартал - не позднее 01 числа последнего месяца квартала.

В согласованном сторонами приложении N 3 к договору приведен расчет арендной платы с разбивкой по годам и по кварталам. В соответствии с данным расчетом размер арендной платы за 2005 год составил 914812руб. 20коп.; за 2006 год - 1090740руб. 13коп.; за 2007 год - 1095222руб. 62коп.; за 2008 год - 1090740руб. 14коп.

Как установлено судом первой инстанции и следует из расчета истца, арендная плата по договору за период с 01.03.2005 по 22.04.2008 ответчиком не вносилась, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность в размере 3437533руб. 51коп.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков возложена обязанность своевременно производить платежи за землю.

Принцип платности использования земли закреплен в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

В договоре аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919 стороны установили, что условия договора о внесении арендной платы распространяются на их отношения, возникшие с 01.03.2005.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении у ответчика обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы за пользование объектом аренды с 01.03.2005.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учитывая, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ОАО "Инвестиционная коммунальная компания" 23.04.2008, истец вправе требовать взыскания с ответчика арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919 до указанной даты.

По правилам статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за обозначенный в иске период в размере 3437533руб. 51коп. удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), определенную законом или договором.

Пунктом 6.2. договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендных платежей в виде уплаты пени в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

По расчету истца, представленному суду первой инстанции, неустойка начислена ответчику за период просрочки с 26.03.2005 по 01.10.2008 в размере 1221235руб.

В апелляционной жалобе истец указал на ошибочность данного расчета и просил удовлетворить требование о взыскании неустойки за период с 21.03.2008 по 01.10.2008 в сумме 330424руб. 82коп. согласно уточненному расчету.

Между тем, изменение размера исковых требований при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции не допускается (часть 3 статьи 266 АПК РФ).

Проверяя обоснованность первоначально заявленного истцом требования о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно определил начальный период для начисления неустойки - с 07.05.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

С учетом положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919 считается заключенным с момента его регистрации (07.05.2008).

В договоре аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919 стороны сделки установили, что арендная плата начинает исчисляться с 01.03.2005.

Однако, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование земельным участком в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по исполнению данного обязательства возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки за период, предшествовавший дате государственной регистрации договора.

Из материалов дела усматривается, что на основании распоряжения заместителя Главы города Новый Уренгой от 29.05.2008 N 750-ЛД "О признании утратившим силу распоряжения заместителя Главы города Новый Уренгой от 19.05.2008 N 176-ЛД" Администрация города Новый Уренгой и индивидуальный предприниматель Алексин Дмитрий Михайлович подписали соглашение от 29.05.2008 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19.02.2008 N НУ-4919, в котором определили считать договор расторгнутым с 23.04.2008.

По правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение о расторжении договора аренды, требующего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации.

Согласно распоряжению заместителя Главы города Новый Уренгой от 29.05.2008 N 750-ЛД и условиям соглашения от 29.05.2008 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, обязанность по обеспечению государственной регистрации данного соглашения была возложена на арендатора.

Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения о проведении государственной регистрации соглашения от 29.05.2008.

В связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать обязательство арендатора по уплате пени за просрочку внесения арендной платы, начисленной по состоянию на 23.04.2008, прекратившимся.

Период взыскания неустойки ограничен истцом в расчете 01.10.2008.

Принимая во внимание установленный судом начальный период взыскания неустойки (07.05.2008), условия договора о порядке и сроках внесения арендной платы и определенный истцом конечный период взыскания неустойки (01.10.2008), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что за 147 дней просрочки подлежит уплате неустойка в размере 251937руб. 51коп.

Таким образом, решение по настоящему делу принято судом первой инстанции при полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.

Суд апелляционной инстанции не установил фактов нарушения норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта.

В связи с чем апелляционные жалобы сторон не подлежат удовлетворению.

Как установлено судом первой инстанции, издержки истца, связанные с рассмотрением дела в суде, составили 28325руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела документами.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы (судебные издержки и расходы по оплате государственной пошлины по иску) относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам сторонам не возмещаются.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.01.2009 по делу N А81-4371/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Алексину Дмитрию Михайловичу из федерального бюджета 12744руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по квитанции СБ РФ от 16.02.2009.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

Д.Г. Рожков Н.А. Рябухина