Вопрос: Каков порядок налогообложения приобретения права на заключение договора аренды? ("Финансовые и бухгалтерские консультации", N 9, сентябрь 2003 г.)

Каков порядок налогообложения приобретения права на заключение договора аренды?

Налог на добавленную стоимость. Согласно ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются, в том числе, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав. Передача права на заключение договора аренды является имущественным правом, следовательно, есть все основания для начисления НДС на осуществляемый при этом физическим лицом платеж.

А вот вопрос относительно уплаты в таком случае налога на добавленную стоимость компанией является спорным. Существуют разные взгляды на эту проблему. Зависит это от того, как квалифицировать плату за право на заключение договора аренды.

В соответствии со ст. 4 Закона г. Москвы N 34 формами платы за землю в г. Москве являются земельный налог и арендная плата за землю. В статье не разъясняется, как следует квалифицировать платежи за право заключения договора аренды и можно ли их рассматривать в качестве сборов.

Москомзему предоставлено право освобождать граждан некоторых категорий от перечисления платы за право заключения договора аренды. Это указывает на то, что она носит характер сбора.

Согласно п. 2 ст. 8 НК РФ под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

Порядок установления в Российской Федерации налогов и сборов определен в ст. 12 НК РФ.

Плату за право заключения договора аренды нельзя расценивать как законно установленный сбор, поскольку она не предусмотрена в перечне, определенном в ст. 19-21 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2118-I "Об основах налоговой системы в Российской Федерации".

Тот же вывод сделан в письмах УМНС России по г. Москве от 4 сентября 2001 г. N 03-12/40637, от 23 октября 2001 г. N 03-12/48405, от 16 октября 2001 г. N 02-11/47210.

Следовательно, перечисляемый платеж должен включать налог на добавленную стоимость.

Однако более ранняя практика показывает, что плату за право заключения договора аренды прежде расценивали как регистрационный сбор (плату) за выдачу документов, удостоверяющих право граждан на землю.

Кроме того, порядок налогообложения права на заключение договора аренды был разъяснен в письме Департамента налоговой реформы Минфина России, согласованном с Управлением методологии косвенных налогов Госналогслужбы России от 24 декабря 1996 г. N 04-03-11. В нем сказано, что право заключения договора аренды земельного участка налогом на добавленную стоимость не облагается. В настоящее время какие-либо иные разъяснения отсутствуют, а данное письмо отменено не было.

Думается, что компании вправе руководствоваться данным письмом, поскольку среди обстоятельств, исключающих вину лица в совершении налогового правонарушения, названо выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных налоговым органом или другим уполномоченным государственным органом (подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Налог на прибыль организаций. Относительно правомерности учета данного платежа в расходах организации в настоящее время уже сложилось единое мнение.

При учете затрат в целях налогообложения следует руководствоваться главой 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ. Эта глава не содержит отдельного пункта, где было бы сказано, что расходы по оплате права на заключение договора аренды земельного участка должны учитываться при исчислении налогооблагаемой прибыли.

Однако в соответствии со ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Если данные расходы связаны с производством и реализацией, организация может отнести их к другим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 47 п. 1 ст. 264 N РФ).

Если расходы на приобретение права аренды земельного участка не связаны с производством и реализацией (например, на данном земельном участке планируется организовать объект социально-культурной сферы), то они не учитываются при исчислении налогооблагаемой прибыли, поскольку согласно ст. 252 НК РФ расходами, признаваемыми в целях налогообложения, являются только те расходы, которые экономически оправданны, т.е. расходы, обусловленные целями получения доходов, удовлетворяющие принципу рациональности и соответствующие обычаям делового оборота.

Относительно признания даты осуществления этих расходов в целях налогообложения необходимо иметь в виду следующее. Согласно ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся (т.е. в котором они осуществлены), независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты. При этом при получении доходов в течение нескольких отчетных (налоговых) периодов расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Согласно ст. 285 НК РФ налоговым периодом по налогу на прибыль признается календарный год, отчетным периодом - первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Таким образом, компании вправе относить на расходы плату за право заключения договора аренды земли.

А.В. Уханова,

адвокат

1 сентября 2003 г.

"Финансовые и бухгалтерские консультации", N 9, сентябрь 2003 г.