Вопрос: На территории садоводческого общества куплен земельный участок, получено свидетельство на право собственности. В договоре купли-продажи указано: "земельный участок с находящимися постройками, в т. ч. садовый домик". Стоимость построек отдельно не указана. После покупки начали достраивать, т.е. приводить в состояние жилого дома. В перспективе намерены оформить право собственности на недвижимость и сдавать дом в эксплуатацию. Будет ли к имущественному налоговому вычету принят расход на покупку земельного участка, расходы на достройку и ввод в эксплуатацию? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 1, январь 2007 г.)

На территории садоводческого общества куплен земельный участок, получено свидетельство на право собственности. В договоре купли-продажи указано: "земельный участок с находящимися постройками, в т.ч. садовый домик". Стоимость построек отдельно не указана. Дом был не достроен, не сдан в эксплуатацию. После покупки начали достраивать, менять крышу, окна, проводить отопление, т.е. приводить в состояние жилого дома. В перспективе намерены оформить право собственности на недвижимость и сдавать дом в эксплуатацию. Будет ли к имущественному налоговому вычету принят расход на покупку земельного участка, расходы на достройку и ввод в эксплуатацию?

Плательщик НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение указанных объектов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В данной норме перечень объектов является закрытым. В него не входят ни земельные участки, ни садовые домики, ни даже дачи.

Перечень "фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем" также является закрытым. В него включены расходы:

- на разработку проектно-сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В рассматриваемой ситуации в договоре купли-продажи стоимость недостроенного дома не была отдельно выделена, а свидетельство было получено только на землю. Даже если вы внесете в договор изменения, указав стоимость недостроенного дома и назвав его жилым, это будет иметь смысл только после получения отдельного свидетельства о праве собственности на недострой.

Таким образом, при наличии указанных вами документов расход на покупку земельного участка со строениями в садоводческом обществе не может быть принят в качестве имущественного вычета.

В то же время у вас все-таки есть шанс получить вычет в дальнейшем, но не в отношении стоимости земельного участка, а в отношении расходов на строительство и ввод дома в эксплуатацию.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Причем жилой дом относится к жилым помещениям, которые являются объектами жилищных прав (п. 1 ст. 15 ЖК РФ).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан, но его допускается использовать для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В нем содержится в том числе перечень технических допусков и требований к жилым помещениям.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Согласно п. 23 Правил подраздел I каждого раздела госреестра содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Причем в графе "Назначение" подраздела I указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.

Исходя из этого в свидетельстве о праве собственности на построенный дом вместе с наименованием объекта права также может быть указано его назначение: "жилой дом", или "нежилое здание", или "дача", или "садовый домик".

Налоговые же органы, скорее всего, будут формально подходить к предоставлению вычета. Если в свидетельстве не будет указано "жилой дом" или "жилое здание", они не согласятся с вашим правом на имущественный вычет в размере документально подтвержденных расходов на достройку купленного вами (в составе садового участка) дома. Поэтому необходимо добиваться признания достроенного дома "жилым" (а не дачным, летним, садовым и т.д.).

Еще раз обращаем внимание, что вычет по купленному "земельному участку с находящимися постройками" предоставлен быть не может.

И. Макалкин,

ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 января 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 1, январь 2007 г.