Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2010 г. N 08АП-4274/2010

город Омск

Дело N А46-10587/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Глухих А.Н., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кокориной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-4274/2010)

закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Регион-Центр"

на решение Арбитражного суда Омской области от 16 апреля 2010 года,

принятое по делу N А46-10587/2009 (судья Биер Е.Б.)

по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области

к закрытому акционерному обществу "Инвестиционная компания "Регион-Центр"

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Регион-Центр" Шишовой С.В. по доверенности N 14 от 16.06.2010;

УСТАНОВИЛ:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Инвестиционная компания "Регион-Центр" (далее - ЗАО ИК "Регион-Центр") о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка N Д-Л-14-5532, заключенного между Департаментом недвижимости администрации города Омска и ЗАО ИК "Регион-Центр".

Решением Арбитражного суда Омской области от 16 апреля 2010 года по делу N А46-10587/2009 внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка N Д-Л-14-5532, заключенного между департаментом недвижимости Администрации города Омска и закрытым акционерным обществом "Инвестиционная компания "Регион-Центр". Указанный пункт договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 73 757 руб. 61 коп. и определяется согласно расчету арендной платы". В удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды с 01.12.2008 отказано. С закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Регион-Центр" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО ИК "Регион-Центр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части внесения изменений в пункт 2.1 договора аренды и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что основания для изменения договора аренды земельного участка, заключенного в соответствии с обязательными для сторон правилами на момент его заключения, в связи с принятием нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок расчета арендной платы (при отсутствии в акте условия о распространении его действия на отношения, возникшие до введения его в действие), когда другая сторона возражает против внесения соответствующих изменений, в судебном порядке отсутствуют. По мнению подателя жалобы, стороны в договоре аренды предусмотрели возможность изменения размера арендной платы лишь в случае изменения значения величин, участвующих в ее расчете, а не в случае принятия нормативных актов, влекущих изменение порядка определения размера арендной платы.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.

В заседание суда апелляционной инстанции Главное управление по земельным ресурсам Омской области своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие истца.

Представитель ЗАО ИК "Регион-Центр" доводы апелляционной жалобы поддержал.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений по данному обстоятельству лица, участвующие в деле, не представили.

Поэтому проверка обжалуемого судебного акта произведена судом апелляционной инстанции только в пределах доводов жалобы (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и ЗАО ИК "Регион-Центр" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Л-14-5532, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 25 лет земельный участок общей площадью 14552,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:00 00 00:0193, расположенный по адресу: Соцгородок, 18 (Ленинский округ), для производственных целей под строения.

Государственная регистрация договора аренды произведена Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.06.2005.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды N Д-Л-14-5532, не находится в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципальной собственности, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также исходя из содержания кадастрового плана земельного участка, составленного по состоянию на 14.02.2005 (сведения о правах отсутствуют), следовательно, в силу пункта 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации является государственной собственностью.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

На момент заключения договора аренды N Д-Л-14-5532 Департамент недвижимости администрации города Омска в соответствии с положением о Департаменте недвижимости администрации города Омска, утвержденным постановлением мэра города Омска от 07.04.2000 N 186-п, был управомочен от имени собственника передавать в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 утверждено Положение о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, согласно которому Главное управление по земельным ресурсам Омской области является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1 Положения).

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" специально уполномоченный орган осуществляет, в том числе, полномочия, связанные с принятием решений о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Таким образом, в связи с перераспределением собственником имущества полномочий, арендодателем по договору аренды N Д-Л-14-5532 в настоящее время является Главное управление по земельным ресурсам Омской области.

Согласно пункту 2.1 договора величина арендной платы на предоставленном участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в течение первого месяца действия договора величина арендной платы составляет 12 817 руб. 89 коп. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к настоящему договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете.

На момент заключения договора согласно приложению к договору расчет арендной платы осуществлялся по следующей формуле: Ар=БхК1хК2хКПхS/12.

В соответствии с пунктом 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу) в связи с чем арендодатель обязался письменно уведомлять арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах.

Ссылаясь на то, что с 13.11.2008 постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п установлен новый порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, истец обратился к ответчику с требованием (письмо от 30.01.2009 N 0201/592) о внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в части увеличения размера арендной платы до 73 757 руб. 61 коп. в месяц, предложив подписать соответствующее соглашение к договору.

В связи с тем, что от подписания соглашения к договору ответчик отказался, в рамках настоящего дела Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось с иском о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды, который истец просил изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы с 01.12.2008 за предоставленный участок составляет 73 757 руб. 61 коп. и определяется согласно расчету арендной платы".

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс х Сап, где АП - годовой размер арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с приложением N 1 к настоящему Положению и для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок составляет 0,015 (пункт 8 приложения).

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36, утвержденной Постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, определена в размере 59 006 093 руб. 30 коп.

Таким образом, размер годовой арендной платы за земельный участок, являющийся предметом договора аренды N Д-Л-14-5532, исходя из расчета, установленного Положением об арендной плате, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, в настоящее время составляет 885 091 руб. 39 коп. или 73 757 руб. 61 коп. в месяц и не превышает двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в год.

Из содержания договора аренды N Д-Л-14-5532 следует, что размер арендной платы определен на основании постановления мэра города Омска от 19.04.2004 N 130-п и подлежит изменению в случае изменения значения величин, участвующих в расчете арендной платы.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора величина арендной платы на предоставленном участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента.

Суд первой инстанции, проанализировав положения договора аренды земельного участка, пришел к правильному выводу о том, что его стороны определили размере арендной платы не в твердой сумме, а порядок ее определения, что не противоречит правилам статьи 614 ГК РФ.

Поэтому, принимая во внимание положения пункта 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", доводы ответчика об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы, обусловленного вступлением в законную силу Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, устанавливающего иную методику расчета арендной платы, подлежат отклонению.

Как отмечено судом первой инстанции, постановление мэра г. Омска от 19.04.2004 N 130-п признано утратившим силу (постановление мэра г. Омска от 27.08.2007 N 704-п). Поэтому определение размера арендной платы в соответствии с данным нормативным актом невозможно.

Довод ЗАО ИК "Регион-Центр" о том, что положения Постановления Правительства Омской области от 29.12.2008 N 179-п не подлежат применению к договорам, заключенным до даты вступления его в законную силу, также отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как указано выше, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению в силу принятия соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09).

Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание довод апелляционной жалобы о несоразмерности, экономической необоснованности размера увеличенной арендной платы, поскольку данный размер установлен нормативным актом Правительства Омской области, не отмененным и не признанным недействительным в установленном законе порядке.

Принимая во внимание изложенное требования истца о внесении изменений в условия договора аренды в части изменения порядка (способа) исчисления размера арендной платы в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, который в настоящее время установлен Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, являются обоснованными.

Доводы истца о внесении изменений в договор аренды с 01.12.2008 судом первой инстанции отклонены.

Возражений относительно отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части стороны суду апелляционной инстанции не заявили (часть 5 статьи 268 АПК РФ) поэтому не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 16 апреля 2010 года по делу N А46-10587/2009 в обжалуемой части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Апелляционная закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Регион-Центр" оставлена без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 16 апреля 2010 года по делу N А46-10587/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих Ю.М. Солодкевич