Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2010 г. N 08АП-4667/2010

город Омск

Дело N А46-2209/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Кливера Е.П., Золотовой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Леоновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4667/2010) индивидуального предпринимателя Коровицкой Татьяны Дмитриевны

на решение Арбитражного суда Омской области от 07.05.2010

по делу N А46-2209/2010 (судья Долгалева Б.Г.), принятое по иску открытого акционерного общества "Зенит"

к индивидуальному предпринимателю Коровицкой Татьяне Дмитриевне

о взыскании 727 440 руб. 00 коп. и расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Коровицкой Татьяны Дмитриевны - лично Коровицкая Т.Д. (предъявлен паспорт); Чернова Г.М. по доверенности б/н от 11.08.2010 сроком действия 3 года (личность представителя установлена на основании удостоверения адвоката);

от открытого акционерного общества "Зенит" - Ситникова Е.Н. по доверенности б/н от 15.02.2010 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации).

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Зенит" (далее - ОАО "Зенит", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Коровицкой Татьяне Дмитриевне (далее - ИП Коровицкая Т.Д., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.02.2006 б/н в сумме 727 440 руб., а также о расторжении указанного договора.

В дальнейшем истец в рамках настоящего дела заявил требование о взыскании с ответчика дополнительно 837 605 руб. неустойки. Сумма основного долга была уменьшена до 613 755 руб.

Данные уточнения были приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.05.2010 по делу N А46-2209/2010 исковые требования ОАО "Зенит" удовлетворены в части взыскания основного долга в сумме 613 755 руб. и неустойки в сумме 279 201 руб. 78 коп. Договор аренды от 01.02.2006 б/н расторгнут.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ИП Коровицкая Т.Д. обжаловала его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Срок действия договора аренды в соответствии с пунктом 2.1. договора установлен с 01.02.2006 до 31.01.2009.

Как предусмотрено п. 3.1. договора, арендатор выплачивает арендодателю единовременную основную и ежемесячную дополнительную арендную плату.

Основная арендная плата представляет собой единовременный платеж в размере 1 000 000 рублей включая НДС за период 2 года с момента заключения договора в течение 20 дней. Дополнительная арендная плата представляет собой ежемесячный платеж в размере с 01.02.2006 по 31.07.2006 - 40 000 руб., с 01.08.2006 по 31.01.2008 - 77 135 руб., с 01.02.2008 по 31.01.2009 - 113 685 руб.

Дополнительная арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 25 числа предшествующего месяца (пункт 3.3. договора).

В соответствии с пунктом 6.3.1 договора за просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% просроченной суммы за каждый день просрочки начиная с первого дня.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.03.2010 N 01/053/2010-2431 указанный договор аренды 20.04.2006 прошел государственную регистрацию.

Дополнительным соглашением от 01.02.2008 б/н к договору стороны внесли изменения в пункт 3.3 договора аренды, согласно которым размер ежемесячной дополнительной арендной платы уменьшился до 93 000 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.05.2009 б/н размер дополнительной арендной платы, предусмотренной п. 3.3 договора, составил 70 000 руб.

Как следует из письма УФРС по Омской области от 28.04.2010 N 07/12861, дополнительные соглашения от 01.02.2008 и от 01.05.2009 к договору аренды от 01.02.2006 б/н, заключенному между ОАО "Зенит" и ИП Коровицкой Т. Д., прошли государственную регистрацию 21.04.2010.

Факт передачи помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2006 б/н, подписанным сторонами.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 12.08.2009 N 64 и от 22.12.2009 N 81, в которых предлагалось погасить задолженность по арендным платежам, освободить занимаемое помещение (по причине многократных нарушений сроков оплаты и окончания действия договора аренды).

Ссылаясь на то, что обязательства по оплате арендованных помещений ответчик надлежащим образом не исполнил, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 613 755 руб., неустойки в сумме 837 605 руб. 35 коп., начисленной за период с 25.01.2008 по 25.01.2010. Кроме того, ссылаясь на существенные нарушения условий договора со стороны ответчика, истец заявил о расторжении договора аренды от 01.02.2006 б/н, заключенного на неопределенный срок.

Суд первой инстанции заявленные требования в части взыскания основного долга удовлетворил, поскольку посчитал доказанным факт наличия задолженности ответчика. При этом, суд первой инстанции при расчете подлежащей взысканию суммы, исходил из того, что сумма арендной платы составила 113 685 руб. В этой части положения дополнительных соглашений, которыми арендная плата была снижена с начала до 93 000 руб., а затем до 70 000 руб., суд не принял во внимание, так как такие соглашение прошли процедуру регистрации значительно позднее момента их подписания, а в самих соглашениях не было установлено, что их положения распространяются на отношения, существовавшие ранее момента регистрации.

Поскольку судом было установлено нарушение ответчиком сроков оплаты более двух раз, а также нарушение условий договора, касающихся размера арендных платежей, требования о расторжении договора также были удовлетворены.

В части взыскания неустойки в размере 827 605 руб. суд нашел требования истца обоснованными, однако, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил сумму неустойки, подлежащую взысканию с ответчика, до 279 201 руб. (из расчета 0,1% от суммы задолженности за день просрочки).

В апелляционной жалобе ИП Коровицкая Т.Д. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы, а также дополнений к ней, ответчик указал, что арендные платежи вносились в соответствии с условиями дополнительных соглашений от 01.02.2008 и от 01.05.2009, которыми арендная плата была снижена до 93 000 руб. и до 70 000 руб. соответственно. Как полагает предприниматель Коровицкая Т.Д., дополнительные соглашения должны иметь прямое действие, несмотря на то, что их регистрация была произведена значительно позднее, чем они подписаны.

Также ответчик полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды так как задолженности по уплате арендных платежей ответчик не имеет, а предложений об изменении или расторжении договора не поступало.

Кроме того, предприниматель в апелляционной жалобе изложил позицию о неправомерном взыскании с него в составе основного долга налога на добавленную стоимость, так как истец не является плательщиком данного налога.

ОАО "Зенит" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснило, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу ответчика - не подлежащей удовлетворению. Указывает на правомерность выводов суда первой инстанции относительно действия дополнительных соглашений к договору аренды от 01.02.2006, а также полагает, что публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством, контрагент налогоплательщика-истца участником этих отношений не является, в связи с чем налоговые обязательства арендодателя не могут являться основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, в судебном заседании проведенном 13.08.2010, предложил сторонами представить расчеты сумм взыскиваемой задолженности.

Такие расчеты были представлены истцом и ответчиком.

В судебном заседании 23.08.2010, с объявлением перерыва до 26.08.2010, приняли участие представители ответчика и истца, поддержавших ранее изложенные доводы и возражения соответственно.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как уже было указано, истец в ходе рассмотрения дела дополнил предмет требований, заявив о взыскании с ответчика неустойки.

Суд первой инстанции, расценил данное требование как изменение предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В последствии неустойка была взыскана судом с ИП Коровицкой Т.Д.

Суд апелляционной инстанции полагает неправомерным взыскание с ответчика суммы договорной неустойки.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По смыслу приведенной нормы, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Изначально предметом иска являлось требование о взыскании основного долга по договору аренды и его расторжение, а основаниями иска - условия договора о размере и порядке уплаты арендных взносов.

Заявив об уточнении исковых требований, истец в качестве предмета дополнительно указал возложение на ответчика обязанности уплатить сумму договорной неустойки. Как основание этих требований указал на наличие соглашения о неустойке, которое предусмотрено в тексте основного договора.

Таким образом, заявление истца о взыскании суммы неустойки являются новыми требованиями, с самостоятельным предметом и основаниям, которые ранее не были заявлены, что свидетельствует об одновременном изменении истцом как предмета, так и основания исковых требований.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данные требования о взыскании неустойки не подлежали принятию к производству в рамках рассматриваемого спора, поскольку являлись новыми требованиями, не заявлялись при обращении в суд, соответственно, не подлежали оценке судом первой инстанции.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду предоставлено лишь право не принимать отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

По таким основаниям, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм процессуального права, повлекшее принятие неправильного решения (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В этом случае, истец не лишен права обратиться в арбитражный суд с самостоятельным исковым требованием о взыскании неустойки.

Как следует из материалов дела, договором аренды было предусмотрено, что срок его действия установлен до 31.01.2009.

В дальнейшем стороны заключили соглашение от 01.02.2009, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 31.12.2009.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

Данная позиция подтверждается судебной практикой в рекомендациях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора не было зарегистрировано в установленном порядке.

В связи с этим, дополнительное соглашение не имеет силы и срок действия договора нельзя считать продленным.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку срок действия договора аренды от 01.02.2006 б/н истек 31.01.2009 и после этой даты арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом в отсутствие возражений арендодателя, суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, словосочетание пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации "на тех же условия" следует расценивать как условия договора, имеющие силу на момент окончания срока действия договора.

Для рассматриваемого дела определение условий, действующих на момент окончания срока действия договора аренды от 01.02.2006 б/н является существенным и определяющим.

Из материалов дела следует, что 01.02.2008 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение, которым определили, что арендная плата с 01.02.2008 по 31.01.2009 установлена в размере 93 000 руб.

Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано 21.04.2010 в связи с чем были внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, дополнительное соглашение от 01.02.2008 является заключенным.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как уже было указано, стороны в дополнительном соглашении четко и определенно установили период, в течение которого арендная плата будет уплачиваться в размере 93 000 руб., соответственно, был определен период действия дополнительного соглашения (с 01.02.2008 по 31.01.2009).

В связи с этим, следует признать ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением не была изменена арендная стоимость, так как не содержит положений о применении его условий к отношениям, возникшим до его заключения.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют, что в период с 01.02.2008 по 31.01.2009 размер арендной платы составлял 93 000 руб., а не 113 685 руб. как полагают истец и суд первой инстанции.

Поскольку условия о размере арендной были изменены и действовали до его окончания, то после истечения срока действия договора, договор считается заключенным на неопределенный срок с условием о размере арендной плате как 93 000 руб.

Данное дополнительное соглашение также прошло процедуру регистрации 21.04.2010 и, по аналогии с дополнительным соглашением от 01.02.2008, является заключенным, а также действующим в течение периода, который был в нем определен (с 01.05.2009 по 31.08.2009).

Следовательно, с 01.05.2009 по 31.08.2009 размер арендной платы составлял 70 000 руб.

После 31.08.2009, в связи с окончанием срока действия дополнительного соглашения обязательства сторон определяются исходя из условий договора, которые существовали на момент истечения установленного в нем срока и продолжения его действия на неопределенный срок, то есть исходя из суммы арендной платы в размере 93 000 руб.

Из искового заявления следует, что истец просил взыскать с ответчика основной долг исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 113 658 руб. за период с февраля 2008 года, по декабрь 2009.

Между тем, исходя из изложенных выше обстоятельств, фактическая обязанность ИП Коровицкой Т.Д. по внесению арендной платы по договору от 02.01.2006 б/н за названный период выгладит следующим образом:

- с февраля 2008 года по апрель 2009 года включительно размер арендной платы равен 93 000 руб.;

- с мая 2009 года по август 2009 года включительно размер арендной платы равен 70 000 руб.;

- с сентября 2009 года по декабрь 2009 включительно размер арендной платы равен 93 000 руб.

Следовательно, за период, который определен истцом как период взыскания арендной платы, ИП Коровицкая Т.Д. должна была внести 2 047 000 руб.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего дела, ответчик не имел задолженности по арендной плате за период с февраля 2008 по декабрь 2009 (включительно).

Данное обстоятельство подтверждается представленными платежными документами (с указанием периода внесенного ответчиком платежа), из которых следует, что:

арендная плата за февраль 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по платежному поручению (далее - п/п) N 7 от 28.01.2008 на сумму 27 135 руб., п/п N 18 от 30.01.2008 на сумму 15 865 руб. и квитанции к приходному кассовому ордеру N 106 от 24.01.2008 на сумму 50 000 руб.;

арендная плата за март 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/пN 30 от 26.02.2008 на сумму 73 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 321 от 22.02.2008 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за апрель 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 42 от 25.03.2008 на сумму 78 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 423 от 14.03.2008 на сумму 15 000 руб.;

арендная плата за май 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 59 от 25.04.2008 на сумму 78 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 600 от 17.04.2008 на сумму 15 000 руб.;

арендная плата за июнь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 99 от 26.05.2008 на сумму 53 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 748 от 19.05.2008 на сумму 40 000 руб.;

арендная плата за июль 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 133 от 25.06.2008 на сумму 86 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1087от 17.07.2008 на сумму 7 000 руб.;

арендная плата за август 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 156 от 25.07.2008 на сумму 30 000 руб., п/п N 170 от 05.08.2008 на сумму 31 000 руб., п/п N 166 от 31.07.2008 на сумму 25 000 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1121 от 23.07.2008 на сумму 7000 руб.;

арендная плата за сентябрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 208 от 29.07.2008 на сумму 33 000 руб., п/п N 202 от 27.08.2008 на сумму 30 000 руб., п/п N 105 от 01.09.2008 на сумму 30 000 руб..;

арендная плата за октябрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 270 от 30.09.2008 на сумму 33 000 руб., п/п N 301 от 24.09.2008 на сумму 30 000 руб., п/п N 280 от 26.09.2008 на сумму 30 000 руб..;

арендная плата за ноябрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 225 от 23.10.2008 на сумму 50 000 руб. и п/п N 230 от 24.10.2008 на сумму 43 000 руб.;

арендная плата за декабрь 2008 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 231 от 25.11.2008 на сумму 23 000 руб. п/п N 227 от 34.11.2008 на сумму 50 000 руб. и п/п N 234 от 26.11.2008 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за январь 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 252 от 15.12.2008 на сумму 30 000 руб., п/п N 397 от 18.12.2008 на сумму 10 000 руб., п/п N 371 от 23.12.2008 на сумму 30 000 руб. и п/п N 260 от 24.12.2008 на сумму 23 000 руб.;

арендная плата за февраль 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 20 от 09.02.2009 на сумму 13000 руб., п/п N 10 от 02.02.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 27 от 26.01.2009 на сумму 20 000 руб., п/п N 10 от 23.01.2009 на сумму 20 000 руб., п/п N 11 от 21.01.2009 на сумму 20 000 руб, п/п N 28 от 28.01.2009 на сумму 10 000 руб.;

арендная плата за март 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 31 от 11.03.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 50 от 17.03.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 42 от 26.03.2009 на сумму 20 000 руб., п/п N 46 от 27.03.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 32 от 09.04.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 100 от 02.04.2009 на сумму 20 000 руб., п/п N 30 от 07.04.2009 на сумму 13 000 руб.;

арендная плата за апрель 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 40 от 25.05.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 160 от 22.05.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 56 от 21.05.2009 на сумму 10 000 руб., п/п N 36 от 14.05.2009 на сумму 20 000 руб., п/п N 31 от 12.05.2009 на сумму 20 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 689 от 21.05.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1068 от 07.08.2009 на сумму 3000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1061 от 06.08.2009 на сумму 10 000 руб.;

арендная плата за май 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1096 от 13.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1072 от 10.08.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1108 от 17.08.2009 на сумму 30 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1097 от 14.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1128 от 19.08.2009 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за июнь 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1175 от 26.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1217 от 07.09.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1199 от 01.09.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1154 от 24.08.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1166 от 25.08.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1187 от 31.08.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1129 от 19.08.2009 на сумму 20 000 руб.;

арендная плата за июль 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1350 от 01.10.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1321 от 22.09.2009 на сумму 25 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1421 от 14.10.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1382 от 08.10.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1284 от 16.09.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1300 от 18.09.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1422 от 15.10.2009 на сумму 5000 руб.;

арендная плата за август 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1455 от 20.10.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1618 от 25.11.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1535 от 05.11.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1509 от 02.11.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1506 от 30.10.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1466 от 22.10.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1602 от 23.11.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1568 от 16.11.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1536 от 06.11.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1624 от 26.11.2009 на сумму 5000 руб.;

арендная плата за сентябрь 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1645 от 01.12.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1663 от 03.12.2009 на сумму 5000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1666 от 07.12.2009 на сумму 30 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1683 от 09.12.2009 на сумму 30 000 руб.;

арендная плата за октябрь 2009 года внесена на общую сумму 70 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1693 от 11.12.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1700 от 14.12.2009 на сумму 20 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1711 от 15.12.2009 на сумму 10 000 руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1746 от 21.12.2009 на сумму 10 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 1731 от 18.12.2009 на сумму 10 000 руб.;

арендная плата за ноябрь 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 8401967 от 12.01.2010 на сумму 93 000 руб.;

арендная плата за декабрь 2009 года внесена на общую сумму 93 000 руб. по п/п N 9565 от 14.01.2010 на сумму 50 000 руб., п/п N 30105 от 18.01.2010 на сумму 43 000 руб.;

арендная плата за январь 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п N 175096 от 09.02.2010;

арендная плата за февраль 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п N 247918 от 19.02.2010 на сумму 63 685 руб. и по квитанции к приходному кассовому ордеру N 168 от 17.02.2010 на сумму 50 000 руб.;

арендная плата за март 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п N 273358 от 25.02.2010 на сумму 50 000 руб., п/п N 290277 от 27.02.2010 на сумму 50 000 руб.; п/п N 301781 от 01.03.2010 на сумму 13 685 руб.;

арендная плата за апрель 2010 года внесена на общую сумму 113 685 руб. по п/п N 442948 от 23.03.2010 на сумму 60 000 руб., п/п N 453732 от 24.03.2010 на сумму 30 000 руб., п/п N 465498 от 25.03.2010 на сумму 23 685 руб.

Таким образом, из указанных обстоятельств дела следует, что ответчик уплачивал арендные платежи истцу согласно условий дополнительных соглашений с незначительной просрочкой платежа и с неполной уплатой в сентябре - октябре 2009 года (недоплата составила 46 000 руб. за два месяца, так как уплате подлежало 93 000 руб. за каждый месяц, а фактически ответчик оплатил только 70 000 руб. за месяц).

Однако, неполная уплата за сентябрь-октябрь 2009 года была погашена путем излишней уплаты арендных взносов за январь-апрель 2010. Как уже было указано, с сентября 2009 года размер арендной платы равен 93 000 руб. Фактически ответчик с января 2010 оплачивал 113 685 руб.

Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции и вынесения решения по существу, у ИП Коровицкой Т.Д. не имелось задолженности по арендному договору с ОАО "Зенит" за период февраль 2008 - декабрь 2009 года.

В связи с этим, взыскание судом первой инстанции суммы основного долга в размере 613 755 руб. является неправомерным. В этой части решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм статьей 131, 609, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и основанное на неполном выяснении всех обстоятельств дела (пункт 3 части 2 и пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования ОАО "Зенит" в этой части следует оставить без удовлетворения.

Что касается требований о расторжении договора аренды, то суд апелляционной инстанции также считает данные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что в качестве основания для расторжения договора аренды от 01.02.2006 б/н истец в своем заявлении указал на такие основания для расторжения договора как использование имущества с нарушением условий договора, а также невнесение более двух раз подряд платежа по истечении установленного договором срока.

Суд апелляционной инстанции считает данные основания ненадлежащими.

Во-первых, помимо несвоевременного внесения арендных платежей истец в мотивировочной части своего иска не указал на иные допущенные ответчиком нарушения договора аренды от 01.02.2006. В связи с этим, из материалов дела не усматривается, каким образом ИП Коровицкая Т.Д. использовала арендованное имущество с нарушением условий договора.

Во-вторых, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик погасил имеющуюся у него задолженность, что следует из обстоятельств, описанных на страницах 9-14 настоящего постановления.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Как видно из вышеописанных обстоятельств уплаты ответчиком арендных взносов, ИП Коровицкой Т.Д. ежемесячно вносились денежные средства в счет арендной платы с незначительной задержкой (несколько дней). Исключение составляет только период июнь-июль 2009 года, в течение которых ответчик арендную плату не вносил.

Данные просрочки апелляционный суд признает незначительными и не свидетельствующими о существенном нарушении арендатором положений договора аренды.

Также данные просрочки уплаты устранялись ответчиком в разумный срок, как правило в течение месяца, следующего за месяцем, в котором должна была быть произведена оплата. Исключение составляют указанные июнь-июль 2009 года, а также сентябрь-октябрь 2009 года, за которые ИП Коровицкая Т.Д. уплачивала арендную плату в меньшем размере (70 000 руб. вместо 93 000 руб.). При этом, уплата в меньшем размере объясняется тем, что истец как арендодатель самостоятельно выписывал счета на оплату и подписывал акты, в которых была указана арендная стоимость в размере 70 000 руб., вместо 93 000 руб.

При таких обстоятельствах, поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, не подлежит удовлетворение требование истца о расторжении договора аренды.

В данном случае судом первой инстанции указанные обстоятельства не учтены, что привело к принятию неправильного решения (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В части расторжения договора суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Исковые требования ОАО "Зенит" были сформулированы именно таким образом как "расторгнуть договор аренды N б/н от 01.02.2006 г. заключенный на неопределенный срок между открытым обществом "Зенит" и индивидуальным предпринимателем Коровицкой Татьяной Дмитриевной".

Из материалов дела следует, что письмом от 22.12.2009 (л. 27 т.1) истец уведомил ответчика о том, что в связи с многократными нарушениями сроков оплаты занимаемого помещения и окончанием действия договора аренды 31.12.2009, ИП Коровицкой Т.Д. предложено в срок до 05.01.2010 освободить занимаемое помещение.

Более того, письмом от 22.01.2010 N 3 (л. 30 т.1) ОАО "Зенит" сообщило ИП Коровицкой Т.Д., что оно не намерено продолжать арендных отношений. Срок, в течение которого ответчик обязан освободить занимаемое помещение, установлен истцом до 22.03.2010 (срок исчислен с даты письма от 22.12.2009).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку истец в период действия договора, заключенного на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации выразил свое намерение прекратить арендные отношения, постольку данный договор является прекращенным.

При этом, договор по основанию пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является прекращенным и для прекращения арендных отношений не требуется признания данного обстоятельства судом.

Требований о выселении ответчика в связи с прекращением договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не было заявлено.

По указанным основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильном истолковании закона, а также при неправильном применении норм процессуального права.

В удовлетворении исковых требований ОАО "Зенит" следует отказать в полном объеме.

При этом, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ИП Коровицкой Т.Д. о том, что ею была произведена переплата арендных взносов в виде налога на добавленную стоимость, плательщиком которого истец не является.

В данном случае стоимость договора была определена сторонами в твердой сумме и не поставлена в зависимость от того, является (будет) являться арендодатель плательщиком налога на добавленную стоимость.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налоговые отчисления относятся к налоговым правоотношениям, а возникшие между сторонами по настоящему делу отношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть являются гражданско-правовыми.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что наличие (отсутствие либо изменение) налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца. Поскольку ИП Коровицкая Т.Д. понесла расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела апелляционным судом, то на основании подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 200 руб. подлежит взысканию с ОАО "Зенит" в пользу ИП Коровицкой Т.Д.

При этом, поскольку ответчик по апелляционной жалобе уплатил государственную пошлину в сумме 2000 руб. (квитанция СБ РФ 8634102 от 26.06.2010), то есть больше, чем это предусмотрено подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, ИП Коровицкой Т.Д. подлежит возврату из федерального бюджета 1800 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1, 3 части 1, пункта 3 части 2, частью 3 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коровицкой Татьяны Дмитриевны удовлетворить

Решение Арбитражного суда Омской области от 07.05.2010 по делу N А46-2209/2010 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований открытого акционерного общества "Зенит" к индивидуальному предпринимателю Коровицкой Татьяне Дмитриевне о взыскании задолженности по договору аренды от 01.02.2006 б/н в сумме 613 755 руб., а также о расторжении указанного договора, отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Зенит" (ОГРН 1025500743960, ИНН5503016609), расположенного по адресу: 644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 27, в пользу индивидуального предпринимателя Коровицкой Татьяны Дмитриевны (ОГРНИП 304550428000011, ИНН 550400730600), проживающей по адресу: 644070, г. Омск, ул. Звездова, 107, к.54, судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 200 руб.

Возвратить из федерального бюджета индивидуальному предпринимателю Коровицкой Татьяне Дмитриевне ОГРНИП 304550428000011, ИНН 550400730600), проживающей по адресу: 644070, г. Омск, ул. Звездова, 107, к.54, государственную пошлину в размере 1800 руб., излишне уплаченную по квитанции СБ РФ 8634102 от 26.06.2010 за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Е.П. Кливер Л.А. Золотова