Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2010 г. N 10АП-2616/2010

г. Москва

Дело N А41-20616/09

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Ожерелье Плюс": Насонов И.В., представитель по доверенности от 15.06.10 г.;

от ФГУП "ОРС Московско-Павелецкого отделения МЖД" МПС России: Щербаков С.Е., представитель по доверенности от 16.07.2010 г.;

от ТУ Росимущества в Московской области: представитель не явился, извещен;

от Росимущества в Московской области: представитель не явился, извещен;

от УФРС по Московской области: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

федерального государственного унитарного предприятия "Отдел рабочего снабжения Московско-Павелецкого отделения Московской железной дороги" Министерства путей сообщения России

на решение Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2010 года

по делу N А41-20616/09, принятое судьей Горожановой О.Л.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ожерелье Плюс"

к федеральному государственному унитарному предприятию "Отдел рабочего снабжения Московско-Павелецкого отделения Московской железной дороги" Министерства путей сообщения России

о признании договоров аренды недействительными и взыскании неосновательного обогащения

и встречному иску федерального государственного унитарного предприятия "Отдел рабочего снабжения Московско-Павелецкого отделения Московской железной дороги" Министерства путей сообщения России к обществу с ограниченной ответственностью "Ожерелье Плюс" о взыскании неосновательного обогащения,

с участием в качестве третьих лиц: Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ожерелье Плюс" (далее - ООО "Ожерелье Плюс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Отдел рабочего снабжения Московско-Павелецкого отделения Московской железной дороги" Министерства путей сообщения России (далее - ФГУП "ОРС") о признании недействительными договора аренды N 70 от 01.03.2007 г., договора аренды N 71 от 01.03.2007 г., договора аренды N 72 от 01.03.2007 г., предварительного договора от 01.03.2007 г. и взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 500 000 рублей (том 1 л.д.3-7, том 2 л.д.3-7, том 3 л.д.3-7, том 4 л.д.10-12).

ФГУП "ОРС" обратилось к ООО "Ожерелье Плюс" с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 543 725 рулей (том 5 л.д.7-10).

Определением Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2010 года встречный иск принят к производству (том 6 л.д.49).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2009 года первоначальный иск удовлетворен в части признания недействительным предварительного договора от 01.03.2007 г. и взыскания неосновательного обогащения в сумме 3 500 000 рублей, в удовлетворении встречного иска отказано. Производство по делу в части требования ООО "Ожерелье Плюс" о признании недействительными договоров аренды N 70, N 71, N 72 от 01.03.2007 г. прекращено (том 8 л.д.59-62).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части, ФГУП "ОРС" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и удовлетворения первоначального иска, и принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении встречных требований.

Представитель ООО "Ожерелье Плюс" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 01.03.2007 г. между сторонами был подписан предварительный договор, в соответствии с которым ФГУП "ОРС" выразил намерение оформить с истцом долгосрочный договор аренды с правом выкупа в отношении следующих объектов недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: 142921, Московская область, Каширский р-н, г.Ожерелье, ул.Строительная, а именно: Торговой палатки общей площадью 25,7 кв.м., Проходной общей площадью 8,5 кв.м., Мастерских общей площадью 88,5 кв.м., Склада соли общей площадью 105, 4 кв.м., Здания хлебозавода общей площадью 935,6 кв.м., а ООО "Ожерелье Плюс" обязалось оплатить 3 500 000 рублей в качестве оплаты выкупной цены указанного имущества в счет договора купли-продажи и предстоящих арендных платежей (том 4 л.д.18-19).

Во исполнение условий предварительного договора ООО "Ожерелье Плюс" перечислило ФГУП "ОРС" по платежному поручению N 2 от 22.03.2007 г. аванс в сумме 3 500 000 рублей (том 4 л.д.17).

Одновременно 01.03.2007 г. между сторонами были заключены договоры аренды N N 70, 71, 72, в соответствии с которыми ФГУП "ОРС" (арендодатель) сдает, а ООО "Ожерелье Плюс" (арендатор) принимает в аренду под производственно-складскую деятельность нежилые помещения: расположенные по адресу: 142921, Московская область, Каширский р-н, г.Ожерелье, ул.Строительная: Торговую палатку общей площадью 25,7 кв.м., Проходную общей площадью 8,5 кв.м., Мастерские общей площадью 88,5 кв.м., Склад соли общей площадью 105, 4 кв.м., Здание хлебозавода общей площадью 935,6 кв.м. (том 5 л.д.116-120, л.д.124-128, 138-142).

Во исполнение условий договоров объекты аренды были переданы ООО "Ожерелье Плюс" по актам приема-передачи от 01.03.2007 г.

В связи с тем, что переданные арендатору помещения оказались непригодными для использования, ООО "Ожерелье Плюс" обратилось к ФГУП "ОРС" с требованием о проведении в помещениях капитального ремонта 15.03.2007 г. (том 6 л.д.8).

В ответ на указанное требование письмом исх.N 17 от 15.03.2007 г. арендатор сообщил о невозможности проведения капитального ремонта объектов аренды по причине отсутствия денежных средств и отказе от взыскания с арендатора платы за пользование помещениями в период их технической непригодности (том 6 л.д.8).

В связи с невозможностью использования объектов аренды, и полагая предварительный договор аренды недействительным, ООО "Ожерелье Плюс" обратилось в суд с требованием о признании предварительного договора и договоров аренды N N 70, 71, 72 от 01.03.2007 г. недействительными и возврате перечисленного ФГУП "ОРС" аванса в сумме 3 500 000 рублей в виде неосновательного обогащения.

ФГУП "ОРС" обратилось в суд с встречным требованием о взыскании с ООО "Ожерелье Плюс" денежных средств за фактическое пользование объектами недвижимого имущества, переданными арендатору во исполнение недействительных сделок.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в части признания недействительным предварительного договора от 01.03.2007 г. и взыскания неосновательного обогащения и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Решениями Арбитражного суда Московской области по искам ГУП "ОРС" к ООО "Ожерелье-Плюс", УФРС по Московской области от 18.11.2009 г. по делу N А41-22762/09, от 30.09.2009 г. по делу N А41-22763/09, от 29.09.2009 г. по делу N А41-22760/09 договоры аренды N N 70, 71, 72 от 01.03.2007 г. были признаны недействительными, в связи с чем, производство по настоящему делу в данной части арбитражным судом прекращено.

Арбитражный апелляционный суд полагает данные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в силу следующего.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как усматривается из материалов дела, предметом подписанного между сторонами предварительного договора от 01.03.2007 г. являлось заключение в будущем договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся у ФГУП "ОРС" на праве хозяйственного ведения, с правом их последующего выкупа арендатором.

В нарушение нормы статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие собственника имущества - Российской Федерации на заключение договоров аренды арендодателем получено не было, в связи с чем, ФГУП "ОРС" не имело права принимать на себя обязательства по распоряжению данным имуществом, в том числе, посредством заключения с третьими лицами предварительных договоров, порождающих обязательства по распоряжению им.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования ООО "Ожерелье Плюс" о признании данного предварительного договора недействительным являются обоснованными.

Кроме того, поскольку договоры аренды сторонами не были заключены, каких-либо обязательств истца по уплате арендной платы не возникло, а следовательно, его обязательство по оплате арендной платы не могло быть обеспечено авансом. Следовательно, соглашение сторон в предварительном договоре об обеспечении уплатой аванса обязательств истца перед ответчиком по внесению арендной платы по основному договору, до заключения основного договора аренды помещений является ничтожным, как противоречащее статьям 380, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ничтожность данного обязательства (по уплате аванса) влечет недействительность предварительного договора, как сделки, в части уплаты истцом аванса, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, основания для удержания авансового платежа, перечисленного ООО "Ожерелье Плюс" по платежному поручению N 2 от 22.03.2007 г. (том 4 л.д.17), у ответчика отсутствуют, и денежные средства в сумме 3 500 000 рублей подлежат возврату истцу.

Выводы суда первой инстанции в данной части законны и обоснованны.

В отношении встречных требований ФГУП "ОРС" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 543 725 рулей арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Как следует из текста встречного искового заявления, требования ФГУП "ОРС" представляют собой взыскание денежных средств за фактическое пользование объектами недвижимого имущества, переданными арендатору во исполнение недействительных сделок, в период с 01.01.2008 г. по 31.03.2009 г. (том 5 л.д.7-10).

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, заявляя требование о взыскании с ООО "Ожерелье Плюс" денежных средств за пользование имуществом, переданным ему по сделкам, признанным впоследствии недействительными, ФГУП "ОРС" обязано доказать факт передачи объектов аренды и их фактическое использование арендатором.

Как видно из материалов дела, с учетом экспертного заключения и пояснения эксперта в судебном заседании суда первой инстанции, спорные объекты недвижимости, переданные истцу по договорам аренды N N 70, 71, 72 от 01.03.2007 г., использовать под производственно-складскую деятельность без ремонта невозможно.

ФГУП "ОРС" доказательства того, что он передал ООО "Ожерелье Плюс" арендованное имущество в состоянии возможном для использования для осуществления производственно-складской деятельности, также не представлены.

О факте передачи спорных объектов недвижимости в состоянии не пригодном для осуществления производственно-складской деятельности также свидетельствует переписка сторон (письма от 15.03.2007 г.), из которой следует, что использование помещений возможно после ремонта.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности обстоятельства невозможности использования истцом арендуемых помещений в период с 01.01.2008 г. по 31.03.2009 г. по причинам, от него не зависящим, и соответственно, отсутствии оснований для взыскания с ООО "Ожерелье Плюс" платы за фактическое пользование спорными объектами, расположенными по адресу: 142921, Московская область, Каширский р-н, г.Ожерелье, ул.Строительная.

Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом рассмотрены в полном объеме и отклоняются как несостоятельные и необоснованные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2010 года по делу N А41-20616/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина