Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2010 г. N 07АП-7408/10

г. Томск

Дело N 07АП-7408/10 (А45-13327/2009)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Б. Нагишевой

судей: Л.А. Гойник Е.Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились (извещены)

от ответчика: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии г. Новосибирска

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2010г.

по делу N А45-13327/2009 (судья Захарчук Е.И.)

по иску мэрии г. Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания "Лауда"

о взыскании 1 367 408,52 руб.

УСТАНОВИЛ:

Мэрия г. Новосибирска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания "Лауда" (далее - ООО ПСК "Лауда", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 1 367 408,52 руб., в том числе основного долга по арендной плате в сумме 1 203 223,13 руб. за период с 3 квартала 2008 г. по 2 квартал 2009 г., неустойки (пени) в сумме 164 185,39 руб. за период с 08.12.2008г. по 28.07.2009г.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2010г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 157 864,27 руб. задолженности, 95 257,29 руб. неустойки, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, мэрия г. Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд не выяснил в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, не дал надлежащей оценки всем условиям договора, заключенного между ответчиком и мэрией г. Новосибирска, и не применил закон, подлежащий применению при рассмотрении данного дела.

Истец в жалобе указывает на то, что дополнительный коэффициент, равный 1,7, применяется в случаях превышения нормативного срока строительства прочих объектов недвижимости (решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. N 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы, установлении условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена"). Тем самым, размер арендной платы может быть изменен арендодателем при расчете арендной платы в одностороннем порядке (п. 2.2 договора аренды).

Апеллянт считает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу, что пункт договора 2.4.4 противоречит статьям 319 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, условие пункта 2.4.4 договора согласовано сторонами, и закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора проявляется в праве сторон определить содержание условий договора.

Ответчик в отзыве указывает на то, что в соответствии с пунктом 1.3 спорного договора земельный участок передается для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже по ул. Кубановской.

В соответствии с пунктом 1.4. договора, срок действия договора с 10.12.2007г. по 1012.2009г. Следовательно, из буквального толкования условия договора не следует того факта, что ответчиком превышены нормативные сроки строительства для применения дополнительного коэффициента 1,7 при расчете арендной платы.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО Проектно-строительная компания "Лауда" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 10.12.2007г. N 72815 с кадастровым номером 54:35:021400:0059, площадью 3479 кв.м, с местоположением: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская, для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, сроком действия до 10.12.2009г.

Договор аренды земельного участка N 72815 от 10.12.2007г. прошел установленную законом процедуру государственной регистрации, о чем сделана запись 24.03.2008г. от N 54-54-01/050/2008-296.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4.2., 4.2.8 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.

За несвоевременное внесение арендной платы на основании пункта 2.4.3 договора начисляется неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал.

С 30.04.2008г. вступило в силу решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. N 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы, установлении условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена", согласно которому коэффициент "Кр" разделен на коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кр), и корректирующий коэффициент (Кдоп).

Мэрией г. Новосибирска в адрес ООО ПСК "Лауда" было направлено уведомление от 18.06.2008г. N 20-3023 об изменении размера арендной платы размер ежегодной арендной платы - 1 316 204,69 руб., следовательно, размер ежеквартальной арендной платы - 329 051,17 руб.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность по арендной плате, которая, согласно расчету истца, по состоянию на 29.07.2009г. составила 1 203 223,13 руб.

Мэрия, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендной платы, обратилась с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом неправомерно при расчете задолженности по арендной плате был применен дополнительный коэффициент 1,7, поскольку исходя из буквального толкования условий договора, и представленных истцом документов не следует тот факт, что ответчик превысил нормативный срок строительства. Тем самым, арбитражный суд посчитал, что размер арендной платы не подлежал изменению и составил 1 290 396,76 руб. в год (за каждый квартал - 322 599,19 руб.).

Апелляционная инстанция не может согласиться с выводом суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 10.12.2007г. N 72815 порядок установления и взимания арендной платы в г. Новосибирске определялся, согласно статье 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решением городского Совета г. Новосибирска от 25.10.2005г. N106 "О порядке определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске", решением городского Совета г. Новосибирска от 21.10.2005г. N 168 "Об утверждении размера коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за землю в городе Новосибирске", Постановлением администрации Новосибирской области от 27.07.2005г. N 56 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель области" (п. 2.1. договора).

Разрешенное использование земельного участка, предоставленного ООО ПСК "Лауда" в аренду, согласно решению городского Совета города Новосибирска от 21.10.2005г. N 168, относится к виду "строительство прочих объектов недвижимости".

Также в связи с тем, что ответчиком превышены сроки строительства объекта, коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, был определен равным 0,025.

Порядок расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 72815 от 10.12.2007г. с применением коэффициента "0,025" (в связи превышением сроков строительства объекта) проверен и признан верным решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010г. и постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010г. по делу N А45-18728/2009.

С учетом изложенного, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А45-18728/2009 установлен тот факт, что ООО СПК "Лауда" превысило сроки строительства.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.2 договора аренды, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Решениями Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. были приняты изменения, касающиеся определения размера арендной платы, в том числе и касающиеся повышающих коэффициентов, но уже отдельно для земель находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. N 960 "О порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска") и земель, государственная собственность на которые не разграничена (решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы, установлении условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена"), а также признаны утратившими силу решение городского Совета г. Новосибирска от 25.10.2005г. N106 "О порядке определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске" и решение городского Совета г. Новосибирска от 21.10.2005 N 168 "Об утверждении размера коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за землю в городе Новосибирске".

Таким образом, с 30.04.2008г. вступило в силу решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. N 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы, установлении условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена".

В абзаце 4 примечания 3 к приложению 3 к решению Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. N 961 предусмотрено, что в случае превышения нормативного срока строительства прочих объектов недвижимости применяется "Кдоп", равный 1,7.

Решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008г. N 960 "О порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска" не подлежит применено к данным правоотношениям, так как на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021400:0059, площадью 3479 кв.м, с местоположением: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская, не зарегистрирована муниципальная собственность города Новосибирска.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что истец необоснованно определял и начислял ответчику арендную плату с учетом изменения корректирующего коэффициента (1,7).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 72815 от 10.12.2007г. составляет 1 316 204,69 руб. в год (за каждый квартал 329 051,17 руб.).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которой признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.4.4. договора предусмотрено условие о том, что в случаях, когда за плательщиком к наступившему очередному сроку внесения платежа числится недоимка по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашается пеня на недоимку прошлых лет, затем последовательно: недоимка прошлых лет; пеня на недоимку по первому сроку платежа текущего года, сама недоимка по первому сроку платежа текущего года; пеня на недоимку по второму сроку платежа текущего года, сама недоимка и т.д., после этого погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В силу пункта 11 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (статья 319 Кодекса) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

Следовательно, соглашением сторон в договоре можно установить иную очередность против очередности, определенной данной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, но только в части погашения долга, процентов и иных платежей, а не неустойки, которая согласно статьям 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является обеспечительным (акцессорным) обязательством исполнения основного обязательства по договору и не включена законодателем в вышеупомянутый перечень, являющийся исчерпывающим.

Таким образом, норма статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность погашения неустойки до погашения основного долга.

Пункт 2.4.4. договора лишает неустойку ее обеспечительного характера, и препятствуют исполнению основных обязательств.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал данное условие договора аренды земельного участка N 72815 от 10.12.2007г. ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующее требованиям закона.

Исходя из вышеизложенного, поскольку факт ненадлежащего исполнения ООО ПСК "Лауда" своих договорных обязательств по уплате арендных платежей и наличие у него задолженности перед истцом подтверждены материалами дела, суд апелляционной инстанции, исходя из собственного расчета, приходит к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 1 188 068,09 руб. и пени в сумме 176 254,91 руб.

Поскольку истцом заявлено о взыскании меньшей суммы пени (164 185,39 руб.), взысканию с ответчика подлежит именно эта сумма.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда Новосибирской области подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как содержащее выводы, не соответствующие обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2010 года по делу N А45-13327/2009 изменить, изложив в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания "Лауда" в пользу мэрии г. Новосибирска 1 352 253,48 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 188 068,09 руб. и пени в сумме 164 185,39 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания "Лауда" в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе в сумме 28 522,53 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

Л.А. Гойник Е.Г. Шатохина