Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2010 г. N 10АП-742/2010

г. Москва

Дело N А41-21810/09

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Макаровской Э.П., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: Взнуздаева О.В., доверенность от 25.01.2010 N 12,

от заинтересованных лиц:

от Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области - Шопин О.А., доверенность от 30.12.2009 N 354-Д,

от Комитета имущественных отношений г. Жуковский Московской области - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия"

на решение Арбитражного суда Московской области от 17.12.2009

по делу N А41-21810/09, принятое судей Васильевой Е.В.,

по заявлению закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области, Комитету имущественных отношений г. Жуковский Московской области

о признании необоснованным отказа в погашении записи об аренде земельного участка и обязании погасить данную запись,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - общество, заявитель, ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - управление, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, в погашении записи об аренде земельного участка площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010110:0067, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, и обязании погасить запись об аренде названного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве заинтересованного лица в деле также принимает участие Комитет имущественных отношений г. Жуковский Московской области (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.12.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить по тем основаниям, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом "ЮИТ Московия" (прежнее наименование - закрытое акционерное общество "ЮИТ Раменье", арендатор) и Комитетом имущественных отношений г. Жуковский Московской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1096-КЗ, используемого для ведения предпринимательской и иных видов деятельности, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010110:0067, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, для использования в целях строительства жилого дома N 2. Срок действия договора с 05.12.2005 по 31.10.2008 (т. 1, л.д. 14-16).

На указанном земельном участке арендатором велось строительство жилого дома на условиях долевого участия в строительстве. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные застройщиком - ЗАО "ЮИТ Московия" с дольщиками, зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом в отношении права аренды указанного участка установлены ограничения в виде ипотеки, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.

По окончании строительства на объект - жилой дом N 2 администрацией г. Жуковский Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50304000-42 (т. 1, л.д. 85), в связи с чем застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" с дольщиками оформлены акты приема-передачи объектов строительства (квартиры, нежилые помещения, т. 2, л.д. 1-80).

В связи с истечением срока действия договора 02.04.2009 общество обратилось в Жуковский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 05.12.2005 N 1096-КЗ, предметом которого являлся земельный участок площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010110:0067, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А.

Уведомлением управления от 24.04.2009 N 52/007/2009-230 обществу сообщено о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде на месячный срок, в связи с сомнениями в наличии оснований для испрашиваемой государственной регистрации (т. 1, л.д. 54-56).

Сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230 управление отказало заявителю в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде указанного земельного участка. В обоснование отказа в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде регистрирующий орган указал, что согласно записям ЕГРП в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010110:0067 имеются записи о его ограничении (обременении), внесенные на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома: право аренды земельного участка обременено правами залога в силу закона и договора на момент подачи заявления о погашении записи об аренде земельного участка (т. 1, л.д. 51-53).

Не согласившись с отказом управления от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что исполнение обязательств по договору аренды является не единственным условием для погашения записи об аренде. Таким образом, у управления не имелось оснований для погашения записи об аренде земельного участка, в связи с отсутствием проведения государственной регистрации права собственности в отношении всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указывает на выполнение застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия, что подтверждается передаточными актами. Следовательно, поскольку обязательства по договорам долевого участия обществом полностью исполнены, а в регистрирующий орган представлены все необходимые документы для погашения регистрационной записи об аренде, отказ управления, оформленный сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, неправомерен и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель управления возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель комитета в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Обществом доказано, апелляционным судом установлено и подтверждено материалами дела, что ЗАО "ЮИТ Московия" исполнило принятые им по договору аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1096-КЗ обязательства, что следует и из акта сдачи-приемки земельного участка от 05.11.2008, подписанного ЗАО "ЮИТ Московия" и Комитетом имущественных отношений г. Жуковский Московской области (т. 1, л.д. 20).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Статьей 20 названного Федерального закона установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прекращения прав.

Из материалов дела следует, что заявителем представлены в регистрирующий орган все документы, подтверждающие прекращение договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1096-КЗ, что подтверждается расписками в получении документов (т. 1, л.д. 21-24, 57) .

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) согласно части 1 статьи 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 указанного Федерального закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В материалы дела (т. 2, л.д. 1-80) представлены передаточные акты объектов долевого строительства продавцом - ЗАО "ЮИТ Московия" участникам долевого строительства.

Правила внесения в ЕГРП регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция).

Пунктом 21 указанной Инструкции предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Пункт 21 указанной инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

В этой связи пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества основан на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке. При этом положения указанной нормы (пункт 21 Инструкции) не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1096-КЗ, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 05.12.2005 N 1096-КЗ, предметом которого являлся земельный участок площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:001 01 10:0067, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

С учетом изложенного у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа управления, оформленного сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, в погашении записи об аренде спорного земельного участка и обязании погасить запись об аренде данного земельного участка в ЕГРП.

При указанных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с управления в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы, которые ЗАО "ЮИТ Московия" понесло в связи с оплатой государственной пошлины за подачу заявления в сумме 2000 рублей по платежному поручению от 16.06.2009 N 74434 и за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 рублей по платежному поручению от 14.01.2010 N 9.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.12.2009 по делу N А41-21810/09 отменить.

Признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, оформленный сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, в погашении записи об аренде земельного участка площадью 8537 кв.м, кадастровый номер 50:52:0010110:0067, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, незаконным.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области погасит запись об аренде земельного участка площадью 8537 кв.м., кадастровый номер 50:52:0010110:0067, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в пользу закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" судебные расходы в сумме 3000 рублей.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Э.П. Макаровская Е.Н. Виткалова