Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2010 г. N 07АП-7318/10

г. Томск	Дело N 07АП-7318/10
	(А27-2544/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Калиниченко Н.К. Музыкантовой М.Х

при ведении протокола судебного заседания судьей Калиниченко Н.К.

при участии:

от истца: Ушакова К.К. - доверенность от 15 апреля 2010 года;

от ответчика: Сергеева Ю.В., доверенность N 2/П от 01 ноября 2009 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15 июня 2010 года

по делу N А27-2544/2010 (судья Засухин О.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент"

к обществу с ограниченной ответственностью "АКВАМАРКЕТ"

о расторжении договоров, взыскании 150 072 716 рублей

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" (далее - ООО "М.видео Менеджмент") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "АКВАМАРКЕТ" (далее - ООО "АКВАМАРКЕТ") о расторжении с 01 марта 2010 года предварительного договора N МВМ-АМТ 10/08 о заключении договора аренды нежилых помещений от 16 декабря 2008 года; расторжении с 01 марта 2010 года краткосрочного договора аренды нежилых помещений N МВМ-АМТ 07/2009 от 30 июля 2009 года; о взыскании с ответчика убытков в размере 32 855 917 рублей - убытки в виде затрат на открытие и обслуживание магазина в ТЦ "Север"; 85 050 325,50 рублей - упущенная выгода в виде неполученных доходов.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 15 июня 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "М.видео Менеджмент" подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить в резолютивной части - в части отказа в возмещении убытков в виде затрат на проведение работ по подготовке помещения к коммерческой деятельности в размере 17 672 566,66 рублей, в мотивировочной части - в части вывода суда об отсутствии у истца оснований для проведения работ на объекте, а также в части отказа от возмещения судебных расходов и расходов на уплату государственной пошлины, принять новый судебный акт, взыскать с ответчика убытки в размере 17 672 566,66 рублей, судебные расходы.

В обоснование жалобы податель указал, что вывод суда в части признания предварительного договора аренды ничтожным является неверным. Действующее законодательство не ставит в зависимость заключение предварительного договора аренды от момента получения свидетельства о праве собственности. Предварительный договор аренды действовал до момента заключения истцом и ответчиком краткосрочного договора аренды. В течение срока действия предварительного договора аренды истец добросовестно на договорных и законных основаниях исполнял свои обязательства, установленные предварительным договором, в том числе, обязательства по подготовке помещения к аренде (проектные, монтажные, строительные, инженерные работы). Отмечает, что предварительный договор является смешанным договором. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

ООО "АКВАМАРКЕТ" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Доводы жалобы являются необоснованными. На момент подписания договора ООО "АКВАМАРКЕТ" не могло выступать в качестве арендодателя.

В судебном заседании представитель истца поддержала жалобу, подтвердила приведенные в жалобе доводы. Просила решение отменить в части согласно просительной части жалобы, удовлетворить иск в обжалуемой части.

Представитель ответчика возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. Решение считает законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 16 декабря 2008 года между ООО "АКВАМАРКЕТ" (арендодатель) и ООО "М. видео Менеджмент" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды N МВМ-АМТ 10/08, в соответствии с которым стороны выразили намерение в срок не позднее 19 февраля 2019 года заключить договор аренды нежилых помещений, общей площадью 2248 кв. м., расположенных в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Шахтеров, 87 (т.1 л.д. 43-88).

ООО "М.видео Менеджмент" обратилось с иском о расторжении вышеуказанных договоров, а также взыскании с ответчика убытков в виде затрат в связи с приведением вышеуказанных нежилых помещений в состояние, пригодное для осуществления торговой деятельности, а также в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью осуществления торговой деятельности и, как следствие, неполучения запланированной прибыли. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 8, 11, 12, 15, 309, 393, 450, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения указанных договоров у ответчика отсутствовали правовые основания для сдачи этого имущества в аренду. Предварительный и краткосрочный договоры аренды являются ничтожными сделками, у истца отсутствовали основания для проведения работ на объекте, который не принадлежал ООО "АКВАМАРКЕТ" на праве собственности, не мог быть сдан в аренду

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу данной нормы закона истец, полагающий, что нарушением его права ему причинены убытки, обязан в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать в совокупности следующие обстоятельства: факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения нарушителя и причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в пункте 1 статьи 2 установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Анализ пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во взаимосвязи с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что субъект гражданских прав не вправе распоряжаться недвижимым имуществом до тех пор, пока в установленном законодательством порядке не зарегистрирует за собой соответствующее право на такое имущество.

Кроме того, в соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как верно установил суд первой инстанции, на момент заключения, как предварительного, так и краткосрочного договоров аренды ООО "АКВАМАРКЕТ" собственником нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Шахтеров, 87, не являлось, следовательно, не имело права заключать предварительный и краткосрочный договор аренды, передавать помещения по акту истцу.

Право собственности ООО "АКВАМАРКЕТ" на нежилые помещения трехэтажного торгового центра, общей площадью 12696,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Шахтеров, 87, было зарегистрировано 19 августа 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N 42-42-01/075/2009-325.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что на момент заключения вышеуказанных договоров у ответчика отсутствовали правовые основания для сдачи этого имущества в аренду.

Таким образом, предварительный и краткосрочный договоры аренды являются в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ничтожными сделками, поскольку у ООО "М. видео Менеджмент" отсутствовали основания для проведения работ на объекте, который не принадлежал ООО "АКВАМАРКЕТ" на праве собственности, не мог быть сдан в аренду.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договоров, которые являются ничтожными сделками и о взыскании с ответчика убытков в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана правильная оценка в решении суда, не согласиться с которой у апелляционной инстанции оснований не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15 июня 2010 года по делу N А27-2544/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Н.К. Калиниченко М.Х. Музыкантова