Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2010 г. N 19АП-5569/10

город Воронеж

"30" сентября 2010 г.

Дело N А48-814/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Поротикова А.И., Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от ООО "Орелстройинвест": Шевлякова В.В., представителя по доверенности б/н от 05.09.2009г., паспорт;

от ИП Кочко Н.И.: Прозецкой Ж.В., представителя по доверенности N 57-01/425670 от 21.04.2010г., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Кочко Николая Ивановича

на решение Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010г.

по делу N А48-814/2010 (судья Короткова Л.В.)

по иску ИП Кочко Н.И.

к ООО "Орелстройинвест"

о взыскании 631850 руб. 00 коп.

и по встречному иску ООО "Орелстройинвест"

к ИП Кочко Н.И.

о признании договора аренды помещений под офис от 09.01.2008г. N 1 незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кочко Николай Иванович (далее - ИП Кочко Н.И.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орелстройинвест" (далее - ООО "Орелстройинвест") о взыскании задолженности по договору аренды помещений под офис от 09.01.2008г. N 1 в размере 616 251 руб. 67 коп. (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 19.05.2010г. судом принят к рассмотрению встречный иск ООО "Орелстройинвест" к ИП Кочко Н.И. о признании договора аренды помещений под офис от 09.01.2008г. N 1 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010г. в удовлетворении исковых требований ИП Кочко Н.И. отказано. Встречный иск ООО "Орелстройинвест" удовлетворен полностью.

Не согласившись с указанным решением, ИП Кочко Н.И. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

По мнению ИП Кочко Н.И. между сторонами фактически сложились арендные правоотношения со множественностью лиц на стороне арендатора, при которых в пользовании ООО "Орелстройинвест" находились все помещения по адресу: г. Орел, ул. 8 Марта, 8, общей площадью 482,4 кв.м.

Рассмотрение дела откладывалось (определение суда от 26.08.2010г.).

В настоящем судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИП Кочко Н.И. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Орелстройинвест" в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил оставить оспариваемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. С доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, возражения на них, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010г.

Как следует из материалов дела, 09 января 2008 между ИП Кочко Н.И. (арендодатель) и ООО "Орелстройинвест" (арендатор) был подписан договор аренды N 1 нежилого помещения под офис, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 8, на цокольном, 1-ом и 2-ом этажах здания общей площадью 133,7 кв. м.

В силу пункта 7.1 договор имеет силу передаточного акта, становится обязательным для сторон, заключивших его.

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2.3 договора срок его действия установлен с 01.01.2008г. по 30.11.2008г.

В пункте 1.4 договора указано, что на момент заключения договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит ИП Кочко Н.И. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18 января 2007 года 57 АА N 477533 (л.д.67).

Пунктом 4.1 договора стороны установили стоимость аренды нежилого помещения, переданного в пользование арендатору, в размере 700 руб. 00 коп. за квадратный метр площади, всего в месяц 93950 руб.

В соответствии с п. 4.2 договора оплата арендной платы производится арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя, до 20-го числа каждого календарного месяца.

На основании данного договора была произведена государственная регистрация перехода права собственности, право собственности Кочко А.Н. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2009г. серия 57 АА N 904434 (л.д.110).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы за период срока действия договора по 25 ноября 2009 года, истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 1 на аренду помещений под офис от 09.01.2008г. в сумме 616 251 руб. 67 коп. (с учетом уточнений).

В свою очередь ООО "Орелстройинвест", считая, что договор N 1 на аренду помещений под офис от 09.01.2008г. является незаключенным, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца и признавая обоснованность доводов ответчика, заявленных им во встречном иске, суд первой инстанции исходил из того, что договор N 1 на аренду помещений под офис от 09.01.2008г. является незаключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку условие об объекте аренды сторонами не согласовано.

Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Орловской области соответствующим установленным обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства и находит обоснованным вывод арбитражного суда области об отсутствии между сторонами арендных правоотношений ввиду незаключенности договора N 1 на аренду помещений под офис от 09.01.2008г.

Как следует из материалов дела, 01 ноября 2007 года между сторонами по настоящему делу был заключен договор N 1 на аренду помещений под офис, расположенных по адресу: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 8, на цокольном, 1-ом и 2-ом этажах здания общей площадью 482,4 кв. м. 5

После окончания срока действия договора от 01.11.2007 года 09 января 2008 года между ИП Кочко Н.И. и ООО "Орелстройинвест" был подписан договор на аренду помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, площадью 133,7 кв. м из общей площади 482,4 кв. м.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, согласно названной норме права к объектам недвижимости относятся не только здания, строения, объекты незавершенного строительства и земельные участки, но и иные объекты прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По мнению суда апелляционной инстанции, данным признакам объекта недвижимости отвечает и помещение.

Так, в статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

По смыслу изложенных выше норм, применительно к такому объекту, как помещение, признаками, позволяющими определенно его установить, является указание их номеров, площадей и места их расположения. При отсутствии таких данных условие об объекте считается несогласованным.

Следовательно, приобретению права владения и пользования на отдельные помещения должна была сопутствовать индивидуализация объекта аренды.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, содержащееся в спорном договоре аренды описание арендованного имущества не позволяет определенно установить, какие конкретно помещения из состава домовладения предпринимателя подлежат передаче в пользование арендатору, так как указание на общую площадь помещений, составляющую 133,7 кв. м, при общей площади здания 482,4 кв. м (площадь цокольного этажа составляет 100,4 кв. м, площадь первого этажа 137,7 кв. м, второго этажа - 244,2 кв. м) недостаточно для индивидуализации предмета обязательства.

Вместе с тем, в качестве приложения к договору аренды не усматривается соответствующего документа, позволяющего индивидуализировать конкретное помещение, являющееся объектом аренды.

При этом указание в самом договоре только площади в качестве конкретизирующего признака по смыслу указанных норм недостаточно, поскольку не позволяет с достоверностью установить объект аренды, учитывая, что за ИП Кочко Н.И. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 76, N 77 N 79 общей площадью 482,30 кв. м, этаж 1, 2, подвал, литер А, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. 8 марта, д.8, пом. 76,77,79.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель истца пояснил, что ответчик занимает помещения на 1-ом и 2-ом этажах здания, в отдельных помещениях помимо работников ООО "Орелстройинвест" находятся и работники других юридических лиц холдинга "Группа Стройинвест", с которыми истцом также заключены договоры аренды. Данное обстоятельство не оспаривается и ответчиком.

Как правомерно отмечено судом, ввиду того, что с истцом было заключено большое количество отдельных договоров на различные помещение, которые также не содержат предмета договора, номера помещений, определить объект аренды по настоящему спору, не представляется возможным.

Представленные истцом акт сверки задолженности по состоянию на (л.д.14), письмо от 19.11.2009 года (л.д.144), соглашение о зачете денежных средств в счет уплаты арендной платы по договору N 1 от 09.01.2008 года доказательствами индивидуализации объекта аренды не являются.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора субаренды следует признать правомерным.

Незаключенный договор по правилам статьи 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, такой договор аренды не является основанием возникновения права пользования помещением.

Ввиду незаключенности договора N 1 на аренду помещений под офис от 09.01.2008г., у истца отсутствовали правовые основания для получения арендной платы от ответчика.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы не имеется.

Доводы истца о том, что между сторонами сложились арендные правоотношения со множественностью лиц на стороне арендатора, при которых в пользовании ООО "Орелстройинвест" находились все помещения по адресу: г. Орел, ул. 8 Марта, 8, общей площадью 482,4 кв.м. не основаны на представленных в материалы дела доказательствах и пояснениях, данных в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

По настоящему делу оценка доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.

Не усматривается судом и нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену оспариваемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010г. по делу N А48-814/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б Сухова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров