Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2010 г. N 15АП-4523/2010

город Ростов-на-Дону

дело N А32-54813/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О.Г.,

судей Корневой Н.И., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от истца: представителя Тищенко И.А. по доверенности N 32-01/477852 от 10.12.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гекорс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2010 года

по делу N А32-54813/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Гекорс"

к ответчикам администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации города-курорта Анапа, индивидуальному предпринимателю Слакве Виталию Владимировичу, индивидуальному предпринимателю Эйрияну Амбарцуму Ягашовичу

о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды, купли-продажи земельного участка,

принятое судьей Анциферовым А.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гекорс" (далее - ООО "Гекорс", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города-курорта Анапа, управлению имущественных отношений администрации города-курорта Анапа, индивидуальному предпринимателю Слакве Виталию Владимировичу (далее - ИП Слаква В.В.), индивидуальному предпринимателю Эйрияну Амбарцуму Ягашовичу (далее - ИП Эйриян А.Я.) о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 13.08.2008 N 3700003460 земельного участка с кадастровым номером 23:37 01 03 002:162, заключенного между администрацией города-курорта Анапа и Слаквой В.В., договора купли-продажи земельного участка площадью 2,03га с кадастровым номером 23:37 01 03 002:162, заключенного между администрацией города-курорта Анапа и Слаквой В.В., договора купли-продажи земельного участка площадью 2,03га с кадастровым номером 23:37 01 03 002:162, заключенного между Слаквой В.В. и Эйрияном А.Я.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Гекорс" с 1998 года принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 2,03га в районе р. Анапка, обществом произведены значительные финансовые вложения в его освоение; без прекращения в установленном порядке права постоянного пользования общества администрация передала спорный участок в аренду Слакве В.В., затем расторгла договор аренды и заключила договор купли-продажи того же земельного участка со Слаквой В.В., присвоив земельному участку новый кадастровый номер. Затем ИП Слаква В.В. продал указанный земельный участок ИП Эйрияну А.Я. Распоряжаясь спорным земельным участком, администрация не учитывала его нахождение в 1-й санитарной зоне курорта.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2010 года исковые требования частично удовлетворены, договор аренды земельного участка от 13.08.2008 N 3700003460, заключенный между администрацией муниципального образования г. Анапа и Слаквой В.В., признан недействительным (ничтожным). В удовлетворении остальных требований отказано.

Решение суда мотивировано тем, что договор аренды от 13.08.2008 N 3700003460 заключен в отношении земельного участка, расположенного в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения - города-курорта Анапа, являющейся федеральной собственностью, право распоряжения которой принадлежит исключительно Российской Федерации в лице ее уполномоченного органа. Суд первой инстанции не установил наличия в материалах дела специального распорядительного акта федерального собственника о передаче Слакве В.В. в аренду земельного участка площадью 20300 кв.м., из земель поселений, с кадастровым номером 23:37:01 03 002:161, расположенного по адресу: гор. Анапа, ул. Набережная, 60. Как указал суд, расторжение оспариваемого договора аренды не препятствует констатации его ничтожности. Требования общества о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка площадью 2,03га с кадастровым номером 23:37 01 03 002:162, заключенных администрацией и Слаквой В.В., а впоследствии - Слаквой В.В. и Эйриян А.Я., судом отклонены, поскольку защита права законного владельца недвижимого имущества, отчужденного по нескольким последовательно совершенным сделкам, должна осуществляться в рамках виндикационного иска.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Гекорс" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельного участка площадью 2,03га с кадастровым номером 23:37 01 002:162, заключенных администрацией и Слаквой В.В., а затем - Слаквой В.В. и Эйриян А.Я.

Апелляционная жалоба ООО "Гекорс" мотивирована тем, что, поскольку первоначальный договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13.08.2008 N 3700003460 является недействительной (ничтожной) сделкой, такими же ничтожными являются договор о приобретении в собственность Слаквой В.В. спорного земельного участка, договор купли-продажи того же участка, заключенный Слаквой В.В. и Эйрияном А.Я. В материалах дела отсутствуют доказательства принятия федеральным собственником специального распорядительного акта о передаче Слакве В.В. в собственность за плату земельного участка площадью 20300 кв.м., из земель поселений, с кадастровым номером 23:37:01 03 002:162, расположенного в г. Анапа, по ул. Набережная, 60. Договор аренды земельного участка от 13.08.2008 N 3700003460 был заключен исключительно с целью легализации сделки по продаже земельного участка, принадлежащего истцу, Слакве В.В. Последующая продажа участка Эйрияну А.Я. имела целью создание в лице последнего фигуры добросовестного приобретателя. Слаква В.В., приобретая земельный участок, действовал недобросовестно, поскольку знал о том, что в отношении данного земельного участка имеется право постоянного пользования истца. Суд не учел, что ООО "Гекорс" с 1998 года оплачивало земельный налог на участок, производило работы по его освоению. В настоящее время в арбитражном суде, а также в судах общей юрисдикции рассматриваются дела с участием ООО "Гекорс", Слаква В.В., администрации города-курорта Анапы о возврате ООО "Гекорс" спорного земельного участка.

От администрации города-курорта Анапа, ИП Слаквы В.В., ИП Эйрияна А.Я. отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

От администрации города-курорта Сочи получено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Гекорс" в отсутствие ее представителя.

Администрация города-курорта Сочи, управление имущественных отношений администрации города-курорта Сочи, ИП Слаква В.В., ИП Эйриян А.Я., извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Гекорс" доводы жалобы поддержал, просил решение суда в обжалуемой части отменить, исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Из материалов дела видно, что постановлением главы города-курорта Анапа от 08.06.1998 N 647 обществу с ограниченной ответственностью "Гекорс" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2,03га в районе р. Анапки, о чем выдан государственный акт КК-2 N 403000000660 для строительства аквапарка (л.д. 11-18, т.д. 1).

Соглашением от 10.02.2009 администрация города-курорта Анапа и ИП Слаква В.В. расторгли договор аренды земельного участка от 13.08.2008 N 3700003460 (л.д. 140, т.д. 1).

По данным кадастрового паспорта от 01.07.2008 N 00/08ДВД-37920 кадастровый номер указанного земельного участка был изменен, вместо кадастрового номера 23:37:0103002:161 участку присвоен кадастровый номер 23:37:0103002:162; площадь участка (20300 кв.м.) и его адрес (г. Анапа, ул. Набережная, 60), а также категория земель (земли населенных пунктов) и разрешенное использование (строительство и эксплуатация курортно-развлекательных объектов) не изменились (л.д. 18, т.д. 2).

04.03.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации N 23-23-26/008/2009-168 о праве собственности ИП Слаквы В.В. на земельный участок площадью 20300 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0103002:162, категория земель "земли населенных пунктов", предназначенный для строительства и эксплуатации курортно-развлекательных объектов, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Набережная, 60. Основанием регистрации указан договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 0016 от 11.02.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.03.2009 серии 23-АЕ N 770997 - л.д. 139, т.д. 1).

Основанием права собственности продавца в указанном договоре назван договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 0016 от 11.02.2009, свидетельство о государственной регистрации права от 06.03.2009 23-АЕ 770997. Цена земельного участка определена в размере 7 300 000 руб. (л.д. 15-16, т.д. 2).

Земельный участок передан ИП Эйрияну А.Я. по передаточному акту от 12.03.2009, в котором стороны указали, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью (л.д. 17, т.д. 2). с кадастровым номером 23:37:0103002:162, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для строительства и эксплуатации курортно-развлекательных объектов", расположенный по ул. Набережная, 60 в городе-курорте Анапа. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 12.03.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2009 серия 23-АЕ N 652572 - л.д. 135, т.д. 1).

Полагая, что в результате совершения указанных сделок было нарушено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 2,03га, предоставленным ООО "Гекорс" в 1998 году под строительство аквапарка, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, целью обращения в арбитражный суд с иском является защита нарушенного или оспоренного права. Избранный способ судебной защиты должен быть адекватным нарушению и приводить к реальному восстановлению нарушенного права, устранению неопределенности в гражданских правоотношениях.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом на чужое имущество, имеющее собственника, защищается от его нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 Кодекса.

Из искового заявления ООО "Гекорс" следует, что в настоящее время спорный земельный участок площадью 2,03га, расположенный в городе-курорте Анапа, предоставленный истцу в постоянное (бессрочное) пользование, находится в незаконном владении у Эйрияна А.Я. (л.д. 4, т.д. 1).

На спорном земельном участке расположено кафе площадью 446,7 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано 02.04.2009 за ИП Эйрияном А.Я. (свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АЕ N 762497 - л.д. 134, т.д. 1).

Указанное кафе ранее принадлежало на праве собственности Слакве В.В. (свидетельство о государственной регистрации права от 06.11.2008 серия 23-АЕ N 306463) и было продано Эйрияну А.Я. по договору купли-продажи от 12.03.2009 (л.д. 15-16, т.д. 2).

Следовательно, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий Эйрияну А.Я. на праве собственности, что также свидетельствует о владении указанным земельным участком лицом, которое, как следует по данным ЕГРП, имеющимся в материалах дела, является последним зарегистрированным собственником земельного участка.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о прекращении на момент заключения первого договора продажи земельного участка права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего у истца в 1998 году, изъятия земельного участка в целях прекращения данного права, отказа ООО "Гекорс" от права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе, государственные акты о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Факт вступления ООО "Гекорс" во владение земельным участком, указанным в государственном акте 1998 года КК-2 N 403000000660, сторонами не оспаривается, в связи с чем, истец, являясь титульным владельцем указанного земельного участка, вправе использовать вещно-правовые способы защиты, предусмотренные статьями 305, 301 - 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный приобретатель - лицо, которое приобрело чужое имущество по сделке, направленной на переход права собственности, заключенной с неуправомоченным отчуждателем (лицом, не являющимся собственником имущества и не имеющим права его отчуждать), о чем приобретатель не знал и не мог знать. При этом неотъемлемым признаком добросовестного приобретателя является передача ему спорного имущества во владение на основании сделки, совершенной с недостатком распорядительных полномочий отчуждателя.

Как следует из пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой,

А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем, из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

С учетом данной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, а также правила пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует вывод о том, что лицо, считающее себя законным владельцем объекта недвижимости, не может использовать по своему выбору иск о признании недействительными сделок, повлекших переход права собственности на данное имущество к последнему приобретателю, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Иное истолкование повлекло бы возможность обхода нормы пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей возможность оспаривания зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя только в рамках виндикационного иска, предусмотренного статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановление от 04.09.2007 N 3039/07, а также в ряде других своих постановлений, именно при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Правила пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются лишь в том случае, если требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности заявлено стороной этой сделки (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").

Таким образом, по смыслу положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, признания недействительными сделок, в результате совершения которых за ответчиком зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, недостаточно для признания того, что имущество не принадлежит зарегистрированному правообладателю на праве собственности. Разрешение вопроса о праве на указанное имущество в таком случае, исходя из буквального содержания пункта 2 указанной статьи, зависит от того, может ли зарегистрированный правообладатель быть признан добросовестным приобретателем, а это, в свою очередь, связано с необходимостью установления, в чьем фактическом владении находится спорное имущество, и возможностью его возврата лицу, считающему себя его законным владельцем.

В противном случае удовлетворение требования истца привело бы к тому, что ИП Эйриян А.Я. утратил бы статус собственника земельного участка, не перестав быть его фактическим владельцем, а ООО "Гекорс" восстановило бы свой статус законного владельца спорного участка, не имея его в своем владении.

Таким образом, апелляционный суд полагает верным вывод суда первой инстанции о недопустимости удовлетворения исковых требований ООО "Гекорс" о признании недействительными договоров купли-продажи от 11.02.2009 и от 12.03.2009 земельного участка площадью 20300 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0103002:162, расположенного по ул. Набережная, 60 в городе-курорте Анапа.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2010 года по делу N А32-54813/2009 в обжалуемой части оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

Н.И. Корнева О.Г. Ломидзе