Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2010 г. N 18АП-647/2010

г. Челябинск

N 18АП-647/2010

Дело N А34-5350/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачёвой М.И., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РиэлтАртСервис"

на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.12.2009

по делу N 34-5350/2009 (судья Радаева О.В), в части выселения из нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РиэлтАртСервис" (далее - ООО "РиэлтАртСервис", ответчик) о взыскании 206 528 рублей за фактическое пользование имуществом за период: январь, август, сентябрь 2009 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 031 рубль 63 копейки за период с 10.02.2009 по 01.10.2009 и об обязании освободить нежилое помещение, общей площадью 786,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Курган, ул.К.Мяготина, 83 (с учётом изменения предмета иска, л.д. 30, 70).

Решением суда от 11.12.2009 (резолютивная часть от 07.12.2009) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 218 559 рублей 63 копейки, в том числе 206 528 рублей основного долга, 12 031 рубль 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами. На ответчика возложена обязанность освободить нежилое помещение, общей площадью 786,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Курган, ул.К.Мяготина, 83. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 7 871 рубль 19 копеек государственной пошлины.

В апелляционной жалобе ООО "РиэлтАртСервис" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить в части возложения на ответчика обязанности освободить нежилое помещение, общей площадью 786,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, 83.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на ничтожность договора аренды от 22.12.2004 на основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вследствие отсутствия у истца права собственности на арендованное имущество, в силу чего Департамент не является лицом, уполномоченным на предъявление данного иска. При этом податель жалобы указывает, что реестр муниципальной собственности не может являться доказательством наличия права муниципальной собственности на спорное имущество, а в государственной регистрации права собственности истцу было отказано в силу нарушения порядка передачи имущества из федеральной собственности в муниципальную. Ссылается также на то, что адресом спорного имущества является: ул. К. Мяготина, 83/1, а не: ул. К. Мяготина, 83.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом муниципального имущества администрации города Кургана - правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 3/80-05 аренды нежилого встроенного (пристроенного) помещения, здания, сооружения или их части от 22.12.2004 (л.д. 5-8), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату встроено - пристроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома, расположенное по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, 83/1, общей площадью 786,4 кв.м., в т.ч. подвал 00,0 кв.м. для целевого использования под магазин (пункты 1.1., 1.2. договора).

Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2005 по 30.12.2005 (пункт 1.3. договора). Поскольку договор заключен на срок менее года, его государственная регистрация не требовалась.

Пунктом 7.4.1. договора предусмотрено: если арендатор (ответчик) продолжает пользоваться арендуемым объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (истца), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 83 общей площадью 786,4 кв.м., передано арендатору по акту приёма-передачи от 01.01.2005 (л.д. 9).

Приказом Департамента N 1342 от 16.12.2008 договор аренды N 3/80 от 22.12.2004 расторгнут в одностороннем порядке (л.д. 71).

Ссылаясь на то, что ответчиком были нарушены условия договора, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что муниципальное образование является собственником переданного в аренду имущества, право возникло в силу закона. Суд пришёл к выводу о наличии у истца правовых оснований для отказа от договора в одностороннем порядке, в связи с чем договор является прекращённым с 04.01.2009, а имущество подлежит возврату ответчиком истцу.

Выводы суда в обжалуемой части правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно выписке из реестра объектов муниципальной собственности от 09.10.2009 (л.д. 61), встроено-пристроенное помещение магазина, расположенное по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, 83/1, общей площадью 786,4 кв.м. включено в реестр объектов муниципальной собственности 05.05.2004 на основании распоряжения мэра города Кургана N 2594-р от 05.05.2004.

Из содержания названного распоряжения мэра следует, что спорное помещение передано в муниципальную собственность во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность".

Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относятся: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В силу п. 2 Положения о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунального бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 N 235, передаче в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность подлежат объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не включаемые в состав приватизируемого имущества предприятий согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий".

Согласно пункту 5 указанного Положения органы местного самоуправления, в муниципальную собственность которых передаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, совместно с администрациями предприятий в месячный срок с момента принятия соответствующего решения о передаче указанных объектов оформляют необходимую техническую документацию и акты приема-передачи объектов по утвержденной форме.

В силу пункта 1 Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации", установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решения органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.

В силу пункта 3 названного Указа установлено, что решения органов местного самоуправления могут быть отменены лишь в судебном порядке.

Доказательств оспаривания в судебном порядке распоряжения мэра города Кургана N 2594-р от 05.05.2004 суду не представлено.

Тот факт, что муниципальному образованию решением N 01-63/2004-0334 от 16.12.2004 было отказано в государственной регистрации права собственности, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку оценка правомерности отказа в государственной регистрации права не является предметом рассматриваемого спора, равно как и оценка основания возникновения права муниципальной собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права (решение Курганской городской дума N 310 от 01.11.2006) с учётом того, что зарегистрированное право собственности не оспорено.

Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о том, что право истца на спорное имущество возникло в силу закона и то обстоятельство, что соответствующая запись о государственной регистрации права была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним позднее заключения договора аренды (23.12.2006) не может свидетельствовать об отсутствии у истца права распоряжения спорным имуществом, поскольку данное право у него возникло в силу закона и в установленном порядке не оспорено.

Кроме того, как следует из обстоятельств дела, права муниципального образования зарегистрированы в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации, л.д. 66), в силу чего судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования об освобождении помещения и передаче его муниципальному образованию как собственнику (ст. 209 ГК РФ).

В связи с изложенным, довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды N 3/80 от 22.12.2004 ничтожен в силу ст. 608 ГК РФ, а Департамент не является лицом, уполномоченным на предъявление данного иска, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Рассматривая требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения, апелляционная инстанция находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для его удовлетворения.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, спорный договор аренды по истечении срока его действия был возобновлён сторонами на неопределённый срок, поскольку после завершения срока его действия арендатор продолжал пользоваться полученным по договору аренды имуществом в отсутствие возражений арендодателя.

В пункте 7.5 договора аренды от 22.12.2004 сторонами предусмотрено право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендодателем, в том числе в случае невыполнения арендодателем условий настоящего договора. Согласно пункту 7.5.2 договора аренды о предстоящем расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора не менее, чем за один месяц. В случае невыполнения арендатором требований арендодателя в указанные в уведомлении сроки договор считается расторгнутым, о чем оформляется соответствующий акт департамента, при этом арендатор обязан сдать объект арендодателю по акту приема-передачи.

Уведомлением от 04.12.2008 исх. N 1734 истец сообщил ответчику о расторжении договора аренды N 3/80-05 от 22.12.2004 в одностороннем порядке с 15.12.2008 в связи с нарушением ответчиком пунктов 4.2.9, 4.2.17 указанного договора (л.д. 10).

При этом, как правильно установлено судом первой инстанции, со стороны ответчика имелось нарушение пункта 4.2.17 договора аренды N 3/80-05 от 22.12.2004, согласно которому арендатору заращено сдавать арендуемый объект в субаренду без оформления разрешения арендодателя.

Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о том, что рассматриваемый договор аренды был прекращён с 04.01.2009 (по истечении месяца с момента уведомления ответчика о предстоящем расторжении договора, пункт 7.5.2 договора) в связи с отказом истца от договора.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств, подтверждающих передачу спорного нежилого помещения от ответчика истцу, в материалы дела сторонами не представлено. Решение суда первой инстанции в данной части является верным.

При этом довод ответчика, что адресом спорного имущества является: ул. К. Мяготина, 83/1, а не: ул. К. Мяготина, 83, как указано в резолютивной части решения, отклоняется в силу следующего.

Из акта приёма-передачи от 01.01.2005 (л.д. 9) следует, что в рамках рассматриваемого договора ответчику было передано имущество: встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 83 общей площадью 786,4 кв.м.

Соответственно, при прекращении договора аренды должно быть возвращено именно то имущество, которое арендатор получил при его заключении, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 11.12.2009 по делу N 34-5350/2009 в части выселения из нежилого помещения оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РиэлтАртСервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачёва