Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2010 г. N 10АП-1955/2010

г. Москва

Дело N А41-994/10

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от ответчика ООО "Книги" - Лизунова Л.В. - генеральный директор Общества - протокол N 2 от 17 августа 2009 года,

истец индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича

на решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2010 года

по делу N А41-994/10, принятое судьей Васильевой Е.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича

к Обществу с ограниченной ответственностью "Книги"

о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лопарев Андрей Владимирович обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Книги" (далее по тексту - ООО "Книги") о расторжении договора аренды N 2006029 от 10 февраля 2006 года на нежилое помещение общей площадью 267,5 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Ихтиманская, д. 5, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Климовска и Обществом с ограниченной ответственностью "Книги" (л.д.3-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2010 года в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Лопарева А.В. отказано (л.д.72-74).

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального Права (л.д.76-78).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда заявитель апелляционной жалобы индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО "Книги" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 10 февраля 2006 года между Комитетом по управлению имуществом г. Климовска (Арендодатель) и ООО "Книги" (Арендатор) был заключен договор N 2006029 аренды нежилого помещения (л.д.7-11).

По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 267,5 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Ихтиманская, д.5

Помещение предоставляет Арендатору под торговлю книжной продукцией, канцелярскими принадлежностями (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 помещение предоставляет Арендатору в аренду на срок с 27 февраля 2006 года по 28 февраля 2011 года.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование помещением составляет 352 096 руб. 88 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость.

Размер арендной платы в месяц составляет 29 341 руб. 41 коп. без учета налога на добавленную стоимость (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом, приведенном в Приложении N 1 (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что налог на добавленную стоимость исчисляется Арендатором самостоятельно и перечисляется в соответствующие бюджеты согласно налоговому законодательству.

Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно в следующих случаях: изменения базовой ставки арендной платы; изменения значений показателей коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; изменения порядка определения арендной платы (пункт 4.5 договора).

Размер арендной платы считается измененным со дня вступления в силу действующего нормативного правового акта, изменяющего, соответственно, базовую ставку арендной платы, значения показателей коэффициентов, установленный порядок определения арендной платы (пункт 4.6 договора).

До заключении дополнительного соглашения Арендатор самостоятельно исчисляет размер арендной платы на основании нормативных правовых актов, изменивших порядок определения арендной платы, значений показателей коэффициентов, базового размера арендной платы (пункт 4.8 договора).

Впоследствии Комитет по управлению имуществом города Климовска по договору купли-продажи N 41 от 22 августа 2007 года продал объект недвижимого имущества: - нежилое помещение, общей площадью 267,5 кв.м., этаж 1, пом. 1 (ком. 1-12), расположенное по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Ихтиманская, д. 5 Лопареву Андрею Владимировичу (л.д.66-67).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 19 октября 2007 года (л.д.67).

Поскольку Арендатор отказался от подписания данного соглашения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания изменения и расторжения договора.

В соответствии с указанной нормой закона изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности, по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец сослался на то, что действующий договор аренды N 20060029 от 10 февраля 2006 года (раздел 3 и 4 п.п. 4.5 и 4.6) определяет размер арендной платы, условия и процедуру изменения размера арендной платы: изменение базовой ставки арендной платы, изменение значений показателей коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, изменение порядка определения арендной платы.

Согласно пункту 4.7 указанного договора аренды, в случае изменения размера арендной платы, Арендатор обязан в течение десяти дней заключить дополнительное соглашение с Арендодателем о перерасчете суммы арендной платы.

В то же время размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом, приведенном в Приложении N 1 к договору.

По мнению истца, указанный порядок установлен только для муниципального имущества и имущества Московской области. Однако истец, как новый собственник - арендодатель, лишен возможности реализовать свое право на пересмотр арендной платы (пункт 4.6 договора), поскольку не является компетентным муниципальным органом, утверждающим решения Советов депутатов г. Климовска об используемых значениях показателей коэффициентов или влиять на принятие Закона Московской области об изменении базовой ставки арендной платы.

То есть, по мнению истца, он фактически лишен возможности осуществлять свое установленное право и соответственно реальной возможности исполнять договор аренды в полном объеме.

Между тем данные доводы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В пункте 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 41 от 22 августа 2007 года Комитет по управлению имуществом города Климовска уведомил истца о наличии обременения помещения по договору аренды N 2006029 от 10 февраля 2006 года.

Таким образом, спорный объект недвижимого имущества, обремененный правами третьего лица, передан истцу с его согласия.

Довод истца о том, что действующий размер арендной платы является убыточным для него, несостоятелен.

Пунктом 4.5 договора аренды N 20060029 от 10 февраля 2006 года предусмотрена возможность перерасчета платы за пользование имуществом.

При этом размер арендной платы, фактически уплачиваемый обществом, повышается исходя из установленных требований нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.

Таким образом, централизованное изменение базовых ставок арендной платы и значений показателей коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, свидетельствует о соблюдении прав истца.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, смена собственника не может являться основанием для изменения условий договора аренды.

Указанная позиция содержится в пункте 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Кроме того, все затраты, связанные с содержанием и обслуживанием здания, включая арендную плату за землю, несет Арендатор на основании спорного договора аренды (пункты 5.2.4, 5.2.6, 5.2.7), в связи с чем арендная плата по договору является доходом истца как предпринимателя, осуществляющего деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества, без обременения какими либо другими затратами.

Ссылка истца на то, что он несет убытки из-за низкой арендной платы по данному договору не соответствуют действительности, так как в связи с ежегодным изменением базовой ставки арендной платы, ее размер ежегодно менялся в сторону увеличения (базовая ставка 2007 года - 900 рублей, 2008 год - 1100 руб., 2009 - 1500 руб.).

Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие одновременно оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения спорного договора аренды.

Отказ арендатора от изменения условий договора в части размера арендной платы не является существенным изменением обстоятельств по смыслу вышеуказанной нормы закона.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком надлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы по спорному договору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе ИП Лопареву А.В. в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2010 года по делу N А41-994/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова