Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 г. N 15АП-2378/2010

город Ростов-на-Дону

дело N А53-17893/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Перепелицина Е.А., паспорт, доверенность от 30.03.2010г.

от ответчика: Мартынова О.В., паспорт, доверенность от 27.04.2010г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинский Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2009г.

по делу N А53-17893/2009

по иску Комитета по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинский Ростовской области

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Вариант 2000"

о взыскании арендной платы и пени,

о расторжении договора,

о выселении,

принятое судьей Липатовой В.И.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинский Ростовской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" (далее - ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2007 N 780 за период с 01.02.2009 по 30.09.2009 в размере 75048 рублей 60 копеек; о взыскании пени за период с 10.03.2009 по 10.12.2009 в размере 3694 рублей 86 копеек (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды в связи с неуплатой арендной платы.

Решением от 14.12.2009г. по делу N А53-17893/2009 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000", находящегося по адресу: 347800, Ростовская область, г. Каменск-Шахтинсий, ул. Сапрыкина, д. 13, кв. 6, ИНН 6147026136, в пользу Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области задолженность в размере 7843 рублей 78 копеек, в том числе задолженность по договору аренды земельного участка от 06.04.2007 N780 за период с 01.02.2009 по 30.09.2009 в размере 7407 рублей 20 копеек, пени за период с 10.03.2009 по 12.10.2009 в размере 436 рублей 58 копеек.

Суд прекратил производство по делу в части исковых требований о расторжении договора аренды от 06.04.2007 N 780, о выселении общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Подтелкова, 65 Г, площадью 84 кв. м, в связи с отказом истца от указанных требований. В остальной части в иске отказано.

Суд констатировал наличие арендных правоотношений между сторонами; указал на наличие права арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при изменении нормативной базы, заключение сторонами дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Суд установил, что дополнительное соглашение подписано по истечении более 7 месяцев с даты составления отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, в связи с чем счел дополнительное соглашение ничтожным и применил размер арендной платы, установленный предыдущим дополнительным соглашением сторон, в связи с чем исковые требования удовлетворены в части.

Не согласившись с решением суда, КУИ обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Заявитель полагает, что судом неверно применены нормы материального права, поскольку изменение арендной платы произведено в одностороннем порядке по условиям договора вне зависимости от факта подписания дополнительного соглашения. Ответчик был уведомлен об изменении арендной платы путем направления дополнительного соглашения письмом от 23.12.2008г. N 3451 с предложением подписать дополнительное соглашение до 31.12.2008г. Получение письма подтверждено уведомлением от 04.01.2009г. Дополнительное соглашение было подписано ответчиком 05.03.2009г. Однако об изменении размера арендной платы ответчик был уведомлен до истечения 6-ти месячного срока со дня изготовления отчета. При этом от договора аренды в порядке пункта 2.5. не отказался. Полагает, что продолжение пользования помещением надлежит считать акцептом на оферту истца об изменении арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу общество считает решение законным и обоснованным, апелляционную жалобу просит оставить без удовлетворения. Общество указывает, что не было своевременно уведомлено о результатах оценки, с момента изготовления отчета до момента заключения дополнительного соглашения прошло более 6 месяцев.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные выше позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба частично подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.04.2007 между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности N 780.

В соответствии с указанным договором аренды обществу с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" предоставлено в аренду нежилое помещение для размещения магазина по розничной продаже сантехнического оборудования, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Подтелкова, д. 65 г, площадью 84 кв. м, сроком на 11 месяцев с 01.06.2007 по 30.04.2008. ответственностью "Вариант 2000" по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.2 договора по окончанию срока сдачи объекта в аренду, обязательства сторон по данному договору прекращаются, объект подлежит передаче арендодателю, если договор не возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, не позднее 10 числа начала следующего месяца.

Согласно пункту 2.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов власти РФ, Ростовской области, местного самоуправления путем направления расчета в адрес арендатора без оформления дополнительного соглашения. Размер арендной платы может быть пересмотрен один раз в календарный год.

Согласно пункту 2.7 договора в случае невнесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки арендатор уплачивает в бюджет пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Дополнительное соглашение от 23.12.2008 подписано директором общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" Реуцким В.Г. 05.03.2009 с протоколом разногласий от 05.03.2009, что подтверждается письмом Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского от 05.03.2009 N 526, а также сторонами в судебном заседании.

Согласно пункту 2.1 дополнительного соглашения с 01.01.2009 размер арендной платы в год составляет 212400 рублей 00 копеек, в том числе НДС, без НДС 180000 рублей 00 копеек.

Согласно пункту 2.2 дополнительного соглашения размер арендной платы в месяц составляет 17700 рублей 00 копеек, в том числе НДС, без НДС 15000 рублей 00 копеек.

30.09.2009 по акту приема-передачи Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области принял от общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" спорное нежилое помещение.

В связи с нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском.

Суд правомерно констатировал наличие арендных правоотношений между сторонами по договору, возобновленному на неопределенный срок. Вместе с тем, выводы суда о недопустимости применения размера арендной платы, определенноГО отчетом об оценке от 10.07.2008г., апелляционный суд полагает неверными.

При заключении договора аренды размер арендной платы был исчислен в соответствии С Решением городской Думы г. Каменск-Шахтинского от 22.12.2004г. N 108 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности" и Методикой расчета, определенной в приложении N 1 к указанному решению.

Решением городской Думы г. Каменск-Шахтинского от 23.01.2008г. N 4 были внесены изменения в решение N 108, в соответствии с которыми пункт 1.2. изложен в следующей редакции: "При сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату устанавливать:

а) на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", после вступления в силу данного решения при оформлении новых договоров аренды;

б) в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности (приложение N 1), при внесении изменений в заключенные до вступления в силу данного решения договоры аренды - в период до истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Указанные изменения соответствовали изменению областного законодательства.

Так, Постановлением Администрации РО от 29.12.2007 N 545 "О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 02.11.2004 N 426 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области" (вступило в силу с 01.01.2008 года) пункт 1.2. постановления Администрации РО от 02.11.2004 N 426 изложен аналогичной редакции: "При сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату устанавливать:

а) на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при оформлении после 1 января 2008 года вновь заключаемых договоров аренды и вносимых в них изменений;

б) в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Ростовской области (приложение N 1), при внесении изменений в заключенные до 1 января 2008 года договоры аренды - в период до истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, в пункте 1.2 постановления Администрации РО от 02.11.2004 N 426 в редакции, действовавшей с 01.01.2008 года, как и в пункте 1.2. Решения городской Думы г. Каменск-Шахтинского от 22.12.2004г. N 108 в редакции от 23.01.2008г., предусмотрен плавный переход к определению размера арендной платы на основании рыночной стоимости применительно к договорам, заключенным до 01.01.2008 года, а именно: в период до истечения годичного срока, ограничивающего право арендодателя на изменение условий о размере арендной платы, - размер арендной платы должен определяться в соответствии с Методикой.

При этом пункты 1 и 2 сформулированы как общее правило (на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком) и исключение (в соответствии с Методикой в период до истечения срока).

Следовательно, после окончания годичного срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы по договорам аренды, заключенным до 01.01.2008 года, также должен быть установлен на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком.

В целях реализации указанных нормативных положений 10.07.2008г. ООО "Центр оценки и консалтинга" по заказу КУИ был составлен отчет N 716 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта недвижимого муниципального имущества - встроенного нежилого помещения общей площадью 84,0 кв.м для размещения магазина по розничной продаже сантехнического оборудования, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Подтелкова. Рыночная стоимость годовой арендной платы указанного объекта составила 180 000 руб. без учета НДС.

Согласно положениям статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки утверждаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437 указанные функции возложены на Министерство экономического развития Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

В силу пункта 26 указанного стандарта итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Следовательно, до 10.01.2009г. сделка могла быть совершена по цене, определенной вышеназванным отчетом.

Как следует из пункта 2.5 договора аренды, стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем при изменении нормативной базы путем уведомления арендатора без оформления дополнительного соглашения.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Договором арендодателю дано право в одностороннем порядке изменить условие о размере арендной платы. Данным правом арендодатель воспользовался, письмом N 3451 от 23.12.2008г. направив ответчику дополнительное соглашение с указанием измененного размера арендной платы (л.д. 69). Получение письма подтверждено почтовым уведомлением о вручении корреспонденции 04.01.2009г. (л.д. 70).

В соответствии со статьей 453 ГК РФ и п.4 ст.523 ГК РФ, применяемого по аналогии закона (п.1 ст. 6 Кодекса), с момента извещения истца о новом размере арендной платы договор считается измененным в соответствующей части.

Таким образом, до истечения 6 месяцев с даты составления отчета произошло изменение условий договора в порядке, установленном пунктом 2.5. договора.

При этом намерение арендодателя оформить изменение договора путем заключения дополнительного соглашения не меняет характера спорных правоотношений и правовой квалификации условий договора об одностороннем изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 2.5 с момента уведомления арендатора. Факт подписания дополнительного соглашения не имеет определяющего правового значения для разрешения спора. Выводы о его ничтожности при изложенных обстоятельствах являются неверными, поскольку на момент подписания результаты оценки уже были использованы при совершении (изменении) сделки. Апелляционный суд учитывает, что арендатор выразил свое согласие на исполнение договора в измененном виде как путем подписания дополнительного соглашения, так и путем продолжения пользования помещением при наличии права на досрочное расторжение договора в случае несогласия с измененным размером арендной платы (п. 2.5).

При наличии дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы с 01.01.2009г. в целях расчета задолженности надлежало применять размер арендной платы, определенный оценщиком.

Согласно представленному КУИ в суд первой инстанции расчету с учетом его уточнения в апелляционном суде в результате исправления арифметических ошибок и с учетом произведенных ответчиком и принятых к зачету судом первой инстанции платежей задолженность общества по арендной плате за период с 01.02.2009г. по 30.09.2009г. составляет 75015,60руб.

Пеня за период с 10.03.2009г. по 10.10.2009г. составляет 2837,48 руб. Представитель общества указал апелляционному суду, что арифметических ошибок расчет не содержит.

Указанные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. В связи с чем решение суда надлежит изменить, увеличив присужденную ко взысканию сумму до вышеуказанного размера и перераспределив судебные расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В остальной части решение надлежит оставить без изменения.

С учетом, изложенного, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3114,10 руб. государственной пошлины по иску, а также 1979,40 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, итого: 5093,50 рублей государственной пошлины.

В соответствии с частью 2 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебном акту.

Материалами дела подтверждена выдача 04.02.2010г. исполнительных листов серия АС N 000963379 и серия АС N 000963378 на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2009г. по делу N А53-17893/2009.

В связи с изменением решения суда, указанные исполнительные листы не подлежат исполнению, взыскание по исполнительным листам серия АС N 000963379 и серия АС N 000963378 от 04.02.2010г. подлежит прекращению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2009г. по делу N А53-17893/2009 изменить, увеличив присужденную ко взысканию сумму.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области задолженность по арендной плате по договору от 06.04.2007г. N 780 за период с 01.02.2009г. по 30.09.2009г. в размере 75015,60 рублей и пеню в размере 2837,48 рублей за период с 10.03.2009г. по 12.10.2009г.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" в доход федерального бюджета 5093,50 рублей государственной пошлины.

Прекратить взыскание по исполнительным листам серия АС N 000963379 и серия АС N 000963378 от 04.02.2010г., выданным Арбитражным судом Ростовской области по делу N А53-17893/2009.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко