Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2010 г. N 15АП-3393/2010

город Ростов-на-Дону

дело N А53-23083/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца - Зыковой С.А. по доверенности от 11.01.2010,

от ответчика - Гурина А.В. по доверенности от 14.03.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Евстратовой Светланы Александровны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2010

по делу N А53-23083/2009, принятое в составе судьи Корха С.Э.,

по иску индивидуального предпринимателя Евстратовой Светланы Александровны, г.Ростов-на-Дону

к открытому акционерному обществу "Уникум", г.Ростов-на-Дону

о взыскании неосновательного обогащения в размере 402500 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Евстратова Светлана Александровна (далее - ИП Евстратова С.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Уникум" (далее - ОАО "Уникум") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 402500 руб.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст.429, 1102 ГК РФ и мотивированы тем, что по условиям предварительного договора от 10.09.2008г. стороны договорились в будущем заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 56 кв.м., расположенного в цокольном этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Зорге, 33 после государственной регистрации права собственности на здание. Ответчик зарегистрировал право собственности на здание 16.09.2009г.0, т.е. по истечении срока действия предварительного договора и утраты истцом интереса к заключению договора аренды. Требование от 22.09.2009г. с предложением о возврате обеспечительного платежа и денежного обеспечения за остекление витрин в сумме 402500 руб. ответчиком не исполнено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2010г. исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 94500 руб. денежного обеспечения за остекление витрин, в остальной части иска отказано. Решение мотивировано тем, что истец фактически использовал спорное помещение на основании краткосрочного договора аренды от 15.04.2009г. N К15.04/ц-14, денежные средства в сумме 308000 руб. по существу являются платой за пользование спорным помещением и не подлежат возврату. Условиями краткосрочного и предварительного договоров предусмотрен возврат суммы денежного обеспечения за остекление витрин в случае прекращения договора. Суд признал подлежащим возврату 94500 руб., ввиду отсутствия оснований для зачета либо удержания указанных денежных средств.

ИП Евстратова С.А. обжаловала решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2010г. в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просила решение изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Спорные денежные средства были перечислены во исполнение предварительного договора, исковые требования направлены на защиту прав, нарушенных неисполнением ответчиком предварительного договора в части обязанности заключить основной договор аренды. Действительность предварительного договора истцом не оспаривается. Доводы о недействительности относятся к краткосрочному договору аренды, которым ответчик обосновывал право на удержание спорных сумм. Вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности за ответчиком на дату заключения краткосрочного договора аренды само по себе не может свидетельствовать о его ничтожности, противоречит ст.ст. 168, 219,608, ГК РФ и арбитражной практике. Ничтожность краткосрочного договора аренды влечет недействительность его условий о размере арендной платы, которые не могли быть применены для зачета обеспечительного взноса в счет фактического пользования. Поскольку право собственности у ответчика возникло только 16.09.2009г., до указанного момента у истца отсутствовала обязанность компенсировать пользование помещениями.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Уникум" просило оставить решение суда без изменения. Ответчик указал, что правовым основанием квалификации судом действительности исполненного краткосрочного договора аренды от 15.04.2009г. является позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009г. N 1395/090, согласно которой, признается законным заключение договора по распоряжению недвижимым имуществом до оформления права собственности на нее у распоряжающейся стороны. Факт пользования помещением истцом не оспаривается. Размер зачтенной платы соответствовал заключенному сторонами соглашению (как предварительному договору, так и краткосрочному договору аренды), отражал действительную волю сторон и не превышал обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил изменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2010г, иск удовлетворить полностью.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2.3.2 предварительного договора арендатор обязан в течении 7 банковских дней с момента подписания предварительного договора перечислить на расчетный счет арендодателя в обеспечение исполнения обязательства по предварительному договору обеспечительный платеж в размере постоянной арендной платы за 2 (два) месяца, что составляет 308000 руб., в т.ч. НДС 18%. Также арендатор обязан был, одновременно с платежом, предусмотренным п.2.3.2 предварительного договора, внести пополняемое денежное обеспечение за остекление витрин помещения в сумме 94500 руб.

15.04.2009г. сторонами подписан краткосрочный договор аренды нежилых помещений N К15.04/ц-14, предметом которого являлось предоставление в аренду истцу помещения площадью 51 кв.м. в здании Литер Б, расположенного по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Зорге, 33 с арендной платой: базовая часть - 2400 руб. за 1кв.м., эксплуатационные расходы - 350 руб. за 1 кв.м. Одновременно подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым размер арендной платы в части ее базовой составляющей снижен до 2040 руб. за 1 кв.м.

В период с 24.06.2009 г. по 24.08.2009 г. истцом были произведены платежи, составляющие арендную плату по краткосрочному договору аренды и переменную часть арендной платы по платежным поручениям (л.д. 3-11 т.2).

08.09.2009 г. истец сообщил ответчику о том, что спорное помещение им освобождено и направил ответчику акт приема-передачи помещения.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с пунктами 2, 3 указанной нормы предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать все существенные условия основного договора.

Согласно п.14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью, исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Заключение предварительного договора не является юридическим фактом, влекущим возникновение, изменение или прекращение правоотношений сторон, а является намерением сторон заключить в дальнейшем основной договор на условиях, определенных в предварительном договоре.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ВАС РФ от 14.07.2009 г. N 402/09).

Предварительный договор аренды от 10.09.2008г. соответствует требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ.

Доводы истца о том, что краткосрочный договор аренды является недействительным, в связи с отсутствием у арендодателя зарегистрированного права собственности на здание, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В силу ст. ст.219, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 16.09.2009г. и краткосрочного договора аренды N К15.04/ц-14 от 15.04.2009г. следует, что право собственности на здание по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Зорге, 33, зарегистрировано 16.09.2009 г.N записи 61-61-01/618/2009-23.

Истец фактически пользовался имуществом, которое было создано (построено) ответчиком и введено в эксплуатацию на основании разрешения от 19.08.2009г. N RU61310000-5488.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект, носит устранимый характер в силу ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой, государственная регистрация прав имеет заявительный характер.

Обстоятельства, на которые ссылается истец (отсутствие на момент заключения краткосрочного договора о предоставлении имущества в пользование регистрации права собственности истца на переданные ответчику нежилые помещения) сами по себе не являются основанием для признания сделки недействительной и возврата уплаченных стороной сумм (правовая позиция соответствует изложенной в определении ВАС РФ от 01.04.2009г. N 3614/09).

Поэтому доводы ответчика со ссылкой на краткосрочный договор N К15.04/ц-14 от 15.04.2009 о том, что истец фактически использовал указанное в предварительном договоре помещение, а взыскиваемая им сумма неосновательного обогащения, формально обозначенная в качестве обеспечительного платежа, по существу являлась платой за пользование спорным помещением, обоснованно признаны судом правомерными.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Сторонами были согласованы существенные условия договора аренды, истцом осуществлялось пользование спорным помещением, а также вносилась арендная плата.

Перечисленная истцом сумма 308000 руб. в качестве обеспечительного платежа, составляет двукратный размер постоянной арендной платы, что следует из предварительного договора от 10.09.2008г. N 10.09/ц-21 (п.2.3.2).

Пунктом 3.5 краткосрочного договора N К15.04/ц-14 от 15.04.2009г. стороны также согласовали, что арендатором в течение 3 банковских дней с момента его подписания вносится обеспечительный платеж в размере постоянной арендной платы за два месяца, что составляет 308000 руб. в том числе НДС. Обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты постоянной арендной платы за первый и последний полные месяцы аренды.

В письме от 14.07.2009г. истец сообщил ответчику о том, что им принято решение о расторжении договора аренды N К15.04/ц-14 от 15.04.2009 г., а также предложил внесенный им обеспечительный платеж в сумме 154000 руб. зачесть в счет арендной платы за период с 01.07.2009г. по 08.08.2009г. (л.д.131 т.1). Однако спорное помещение освобождено истцом только 06.09.2009 г., о чем он сообщил ответчику в письме исх. N б/н от 08.09.2009г.

Учитывая изложенное, требования истца о возврате обеспечительного платежа в сумме 308000 руб. не подлежат удовлетворению, в связи тем, что материалами дела подтвержден период использования помещения, факт согласования размера арендной платы, в том числе с учетом ее изменением, а также наличие воли истца на зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

Согласно п. 3.4., п.п. 3.4.1., 3.4.2. краткосрочного договора N К15.04/ц-14 от 15.04.2009 г. и п. 3.6., п.п.3.6.1., 3.6.2. предварительного договора от 10.09.2008г. N 10.09/ц-21. арендатор, одновременно с платежом, предусмотренным п.2.3.2. предварительного договора, вносит пополняемое денежное обеспечение за остекление витрин помещения. Сумма денежного обеспечения рассчитывается исходя из стоимости приобретения и установки витрин и составляет 94500 руб.

В случае порчи, утраты или иного ухудшения состояния витрин, вне зависимости от характера и объема такового ухудшения, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке удержать сумму денежного обеспечения, полученную от арендатора, компенсировав, таким образом, свои расходы на их приобретение и установку. Сумма денежного обеспечения подлежит возврату арендатору в случае прекращения действия договора с учетом его положений. Сумма денежного обеспечения не подлежит возврату в случае заключения сторонами краткосрочного и/или основного договора аренды, а засчитывается в счет оплаты денежного обеспечения по краткосрочному и/или основному договорам аренды.

Из указанных пунктов следует, что возврат этой суммы определен условиями самой сделки, и, в связи с прекращением арендных отношений, должен быть произведен арендодателем арендатору.

Проанализировав условия краткосрочного договора N К15.04/ц-14 от 15.04.2009 г. и предварительного договора от 10.09.2008г. N 10.09/ц-21, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что 94500 руб. уплачена истцом в качестве целевого платежа, относимого к техническому состоянию ограждающих конструкций и их сохранности, а поэтому не подлежит зачету в счет арендной платы. Доказательств того, что данное обеспечение должно быть учтено в счет компенсации за порчу или повреждение имущества ответчиком в материалы дела не представлено. Требования истца в части взыскания с ответчика денежного обеспечения для приобретения и установки витрин в размере 94500 руб. удовлетворены обоснованно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2010 по делу N А53-23083/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко