Аренда имущества у физических лиц (А.В. Луговой, "Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 3, февраль 2007 г.)

Аренда имущества у физических лиц

Один из способов избежать крупных единовременных затрат на приобретение собственности (в большинстве случаев - объектов основных средств), достаточно часто применяемый на практике, - арендовать имущество. Договор аренды может заключаться как с зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей физическими лицами, так и с лицами, не являющимися таковыми.

По общему правилу арендодатель, обладая правом собственности на имущество, передает его арендатору во владение и пользование. Собственность арендатора - продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

Договоры аренды заключаются в письменной форме на срок, определенный сторонами*(1). Арендатору необходимо удостовериться, что передаваемое по договору аренды имущество действительно принадлежит физическому лицу - арендодателю на праве собственности.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата, в частности, может уплачиваться арендатором несколькими способами:

перечислением арендодателю периодически или единовременно установленной денежной суммы;

- передачей арендодателю доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции или доходов, либо обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- путем предоставления арендодателю определенных услуг, а также возложением на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендованное имущество должно использоваться строго в соответствии с условиями заключенного договора либо по прямому назначению.

По истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Бухгалтерский учет операций по аренде имущества

В соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению*(2) арендованное имущество (в частности, основные средства) учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства".

По дебету счета 001 отражается стоимость принятого к учету арендованного имущества в оценке, предусмотренной заключенным договором аренды. Амортизация по объектам ОС, полученным по договору аренды, не начисляется.

Согласно ПБУ 10/99 *(3) плата за аренду основных средств, используемых в производственных целях, является для организации расходами по обычным видам деятельности и включается в себестоимость проданной продукции.

Учет расчетов с физическими лицами по заключенным договорам аренды ведется с использованием счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", к которому следует открыть отдельный субсчет - субсчет 5 "Расчеты по договорам аренды".

Начисление причитающейся арендодателю платы за арендованное имущество отражается в зависимости от места его использования по дебету счета 20 "Основное производство" (23, 25, 26, 29, 44) в корреспонденции с кредитом счета 76-5.

Уплата арендодателю арендных платежей в зависимости от условий заключенного договора отражается по счетам 50 "Касса организации" и 51 "Расчетные счета".

По окончании срока действия договора аренды при возврате имущества арендодателю сумма, учтенная по дебету счета 001, подлежит списанию (кредит счета 001).

Пример 1. Организация арендует у ПБ0ЮЛ автомобиль стоимостью 360 000 руб. за 18 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% - 2745,76 руб.).

В бухгалтерском учете организации делаются следующие записи:

Д 001 - 360 000 руб. - принято к забалансовому учету арендованное имущество;

Д 20 - К 76-5 - 15 254,24 руб. - начислена арендная плата по договору;

Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 76-5 - 2745,74 руб. - отражен НДС по арендной плате в соответствии со счетом-фактурой арендодателя;

Д 76-5 - К 51 - 18 000 руб. - перечислена арендодателю плата за аренду;

Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 19 - 2745,76 руб. - предъявлен к вычету НДС по арендной плате.

Пример 2. Условия аналогичны примеру 1 со следующими изменениями: физическое лицо 1970 г.р.; у которого арендован автомобиль, не является ПБОЮЛ и организация ежемесячно оплачивает ему услуги по управлению автомобилем в сумме 7000 руб.

В бухгалтерском учете организации делаются следующие записи:

Д 001 - 360 000 руб. - принято к забалансовому учету арендованное имущество;

Д 20 - К 76-5 - 18 000 руб. - начислена арендная плата по договору;

Д 76-5 - К 68 "Расчеты по налогам и сборам" - 2340 руб. - удержан НДФЛ (13%) с суммы арендной платы;

Д 76-5 - К 50 - 15 660 руб. - выдана арендодателю плата за аренду;

Д 20 - К 76-5 - 7000 руб. - начислена плата за услуги по управлению транспортным средством по договору;

Д 76-5 - К 68 - 910 руб. - удержан НДФЛ (13%) с суммы платы за услуги по управлению транспортным средством;

Д 20 - К 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" - 1820 руб. - начислен ЕСН (26%) на плату за услуги по управлению транспортным средством (в том числе в федеральный бюджет (20%) - 1400 руб., в ФСС России (2,9%) - 203 руб., в ФФОМС (1,1%) - 77 руб., в ТФОМС (2%) - 140 руб.);

Д 20 - К 69 - 420 руб. (7000 руб. х 6%) - начислены страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, направляемые на формирование накопительной части трудовой пенсии;

Д 20 - К 69 - 560 руб. (7000 руб. х 8%) - начислены страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, направляемые на формирование страховой части трудовой пенсии;

Д 76-5 - К 50 - 6090 руб. (7000 руб. - 910 руб.) - выдана плата за услуги по управлению транспортным средством;

Д 68 - К 51 - 910 руб. - перечислен НДФЛ в бюджет;

Д 69 - К 51 - 1820 руб. - перечислен ЕСН (в бюджет и внебюджетные фонды);

Д 69 - К 51 - 980 руб. - перечислены страховые взносы в ПФР.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ установлена обязанность арендатора по несению расходов на содержание арендованного имущества, поддержанию его в исправном состоянии и проведению за свой счет текущего ремонта (если иное не установлено законом или договором аренды).

Согласно подп. 5, 7, 9 ПБУ 10/99 расходы по поддержанию арендуемых основных средств в исправном состоянии относятся к расходам по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость продукции (работ, услуг).

В зависимости от места использования арендованного оборудования расходы на его ремонт отражаются по дебету соответствующих счетов по учету затрат организаций в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Сумма НДС, приходящаяся на стоимость выполненных работ, а также приобретенных запасных частей, принимается к бухгалтерскому учету по дебету счета 19 и кредиту субсчета 60, а затем, при соблюдении установленных действующим налоговым законодательством условий, принимается к налоговому вычету: Д 68, субсчет 2 "Расчеты по НДС" - К 19. Если исполнитель ремонтных работ применяет упрощенную систему налогообложения и соответственно не производит начисление НДС на выполненные работы, то их стоимость в полной мере включается в состав затрат организации.

Налогообложение операций по аренде имущества у физических лиц

Налог на прибыль организаций

Расходами, учитываемыми при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты налогоплательщика (п. 1 ст. 252 НК РФ). Они должны быть экономически оправданны и понесены в рамках деятельности, направленной на получение дохода. Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Таким образом, арендные платежи признаются расходами при условии их соответствия критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ, независимо от их размера, вида арендуемого имущества, а также от того, кто является арендатором и арендодателем.

Налог на доходы физических лиц

Физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, а также физические лица, не являющиеся таковыми, но получающие доходы от источников в России, обязаны платить налог на доходы физических лиц (ст. 207 НК РФ).

Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории РФ, признаются доходами от источников в Российской Федерации (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ) и подлежат обложению НДФЛ на общих основаниях. Налог с суммы арендной платы исчисляется по ставке 13 или 30% (если арендодателем выступает физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ).

Исчисление и уплату налога с физического лица производит налоговый агент - организация-арендатор. Однако если арендодатель - зарегистрированный в установленном порядке ПБОЮЛ, от этой обязанности арендатор освобождается (п. 2 ст. 226 и ст. 227 НК РФ).

Обо всех суммах, выплаченных физическим лицам по договорам аренды, организация обязана сообщать в налоговые органы по месту своей регистрации. Не представляются сведения о доходах, выплаченных индивидуальным предпринимателям в случае, если они предъявили документы, подтверждающие их государственную регистрацию.

Единый социальный налог и страховые взносы

Выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), к объекту налогообложения по ЕСН не относятся (п. 1 ст. 236 НК РФ). Объект обложения и база для начисления страховых взносов в ПФР совпадают с установленными главой 24 НК РФ объектом налогообложения и налоговой базой по ЕСН (ст. 10 Федерального закона от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации").

В соответствии с п. 22 Перечня выплат, на которые не начисляются страховые взносы в ФСС РФ*(4), вознаграждения, выплачиваемые гражданам по договорам гражданско-правового характера, не облагаются взносами на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

Таким образом, на суммы арендной платы по договору аренды, не предполагающему выполнение работ или оказание услуг, ЕСН и страховые взносы не начисляются.

Если же с физическим лицом будет заключен, например, договор аренды транспортного средства с экипажем, то в этом случае ЕСН, а также страховые взносы следует начислять только на оплату услуг по управлению автомобилем. В договоре отдельно указываются суммы платы за аренду транспортного средства и платы за транспортное обслуживание.

А.В. Луговой,

главный бухгалтер ООО "Вита-трейд"

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 3, февраль 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения условий договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

*(2) Утверждены приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н.

*(3) Положение по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99 утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н.

*(4) Утвержден Постановлением Правительства РФ от 7 июля 1999 г. N 765.