Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2010 г. N 11АП-689/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя - Абрамович С.О., доверенность от 28 января 2010 года N 7, Гурский Р.А., доверенность от 28 января 2010 года N 6,

от общества с ограниченной ответственностью "Экодомус" - Кочетков И.Н., доверенность от 06 октября 2009 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экодомус"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2009 года

по делу N А55-19370/2009 (судья Разумов Ю.М.)

по заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Экодомус", г. Самара,

о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Волжский Самарской области (далее - заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экодомус" (далее - ООО "Экодомус", ответчик) о взыскании 4356844,40 руб., в том числе: 1343664,50 руб.- основной долг по договору аренды земельного участка N 75/06 от 15.12.06г., 144443,90 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 2868736 руб. - пени в соответствии с п. 5.1. договора, а также о расторжении договора аренды земельного участка.

Определением от 09 октября 09 г. принято уменьшение цены иска до 1770874,33 руб., в том числе: 1343664,50 руб. - основной долг по договору аренды земельного участка N 75/06 от 15.12.06г., 125992,55 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 301217,28 руб. - пени в соответствии с п. 5.1. договора, а в части расторжения договора - требование оставлено без изменения.

До принятия судом решения истец вновь уточнил размер исковых требований и просит взыскать с ответчика 1540589,44 руб., в том числе: 1338950,12 руб. основной долг, 54543,82 руб. проценты за пользование чужими денежными за период с 11 января 2007 г. по 10 января 2008 г., 144668,16 руб. неустойка в соответствии с п. 4.4 договора, а также просит расторгнуть договор и обязать ответчика вернуть истцу земельный участок, переданный ему по договору, по акту приема-передачи.

Судом, согласно ст. 49 АПК РФ, указанное уточнение было принято.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2009 года заявленные требования удовлетворены были удовлетворены частично. Суд решил взыскать с ООО "Экодомус" г.Самара в пользу Администрации муниципального района Волжский Самарской области 1395921,28 руб. ,в том числе: 1338950,12 руб. основного долга, 56971,16 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами и в доход федерального бюджета госпошлину 19399,71 руб.; иск в части взыскании неустойки 144668,16 руб. оставить без рассмотрения; расторгнуть заключенный между администрацией муниципального района Волжский Самарской области и ООО "Экодомус" договор аренды земельного участка N 75/06 от 15 декабря 2006 г. и обязать ООО "Экодомус" г.Самара возвратить администрации муниципального района Волжский Самарской области земельный участок, площадью 260000 кв.м., кадастровый номер 63:17:2405001:0043, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, на землях Курумоченской волости (юго-западнее пос. Власть Труда) по акту приема - передачи.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что протокол от 30 октября 2006 г. содержит подпись и печать директора ООО "Экодомус" A.M. Малютина, что свидетельствует о том, что ответчику было известно о результатах проведенного аукциона и, соответственно, об условиях договора в части размера арендной платы, что свидетельствует о достижении согласия между истцом и ответчиком по всем существенным условиям договора, в том числе о размере арендной платы за земельный участок по договору.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее десятого числа первого месяца текущего года. При этом согласно п. 2.2 договора его условия применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 15 декабря 2006 года.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате (N 143 от 19.02.09г., N 143/1 от 26.02.09г., N 634 от 26.03.09г., N 659 от 01.04.09г., N 766 от 23.04.09г., N 1159 от 18.06.09г.), в том числе претензия с указанием расторжения договора в случае неоплаты задолженности по аренде земельного участка.

Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, расчет суммы долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил, в силу чего суд считает их доказанными истцом.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В соответствии с п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истец не представил суду доказательств соблюдения претензионного порядка в части требования о взыскании неустойки.

Не согласившись с выводами суда, общество с ограниченной ответственностью "Экодомус" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что согласно пункту 4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором. В силу ст.65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При наличии вышеизложенных обстоятельств ответчик полагает, что договор является незаключенным и, соответственно, основания для взыскания, как основной задолженности, так и неустойки, отсутствуют.

Земельный участок, являвшийся предметом договора, ООО "Экодомус" фактически не использовался.

Акт приема-передачи земельного участка согласно п. 1.3. договора является неотъемлемой частью договора, и не может служить доказательством надлежащей передачи участка ответчику, поскольку сам договор в целом не является заключенным.

В судебном заседании представитель ООО "Экодомус" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители заявителя считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В целях реализации задач по формированию рынка доступного жилья на территории муниципального района Волжский Самарской области вынесено постановление Администрации от 21 сентября 2006 г. N 678 "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка площадью 260 000 кв.м. (земли поселений), расположенного по адрес: Самарская область, Волжский район, па землях Курумоченской волости (юго-западнее п. Власть Труда) для комплексного освоения в целях строительства жилого комплекса, гаражного бокса и спортивных сооружений", в соответствии с которым соответствующее право на заключение договора аренды должно быть продано в соответствии с условиями, отраженными в приложении N 1 к данному постановлению. В соответствии с п. 1.3 данных условий размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади составляет 1,92 руб. за 1 кв. м. в год.

Согласно п. 2.1 постановления N 678 отделу по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Волжского района Самарской области предписано организовать продажу права па заключение договора аренды, указанного в п. 1 постановления N 678 на аукционе, а также опубликовать информационное сообщение о проведении и об итогах аукциона в газете "Волжская новь".

Во исполнение п. 2.2 постановления N 678 в газете "Волжская новь" N 73 (6681) 27 сентября 2006 г. было опубликовано извещение о проведении торгов, согласно которому Администрация (организатор тортов) сообщила неограниченному кругу лиц о проведении 30 октября 2006 г. торгов, проводимых на основании постановления N 678, 679, 680 (три лота).

Лотом N 1 является право на заключение договора аренды земельного участка по договору, при этом в извещении указано, что размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях строительства жилого комплекса в расчете на единицу площади составляет 1,92 руб. в год.

Администрацией от ООО "Экодомус" 25 октября 2006 г. была принята заявка на его участие в аукционе 30 октября 2006 г., согласно п. 1 которой ООО "Экодомус" обязалось соблюдать условия аукциона, содержащиеся в информационном сообщении о проведении аукциона, опубликованном в указанной выше газете "Волжская новь" от 27 сентября 2006 г. N 73 (6681), в том числе о размере арендной платы.

30 октября 2006 г. состоялся указанный аукцион, по результатам которого победителем аукциона признано ООО "Экодомус".

В связи с имеющейся задолженностью ответчика по указанному договору аренды за период с 15 декабря 2006 г. по 20 августа 2009 г. администрация муниципального района Волжский Самарской области обратилась в суд.

При принятии решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как было указано выше, в соответствии с п. 1.3 условий о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 260 000 кв.м. размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади составлял 1,92 руб. за 1 кв. м. в год.

Суд верно отметил, что в извещении о проведении аукциона также было указано о размере арендной платы за земельный участок, который составлял 1,92 руб. за 1 кв. м. в год, следовательно, на этапе подачи заявки на участие в аукционе ООО "Экодомус" были известны все условия договора, в том числе и условие о размере арендной платы, составляющий 1,92 руб. в год в расчете на единицу площади, что свидетельствует о достижении согласия между истцом и ответчиком по всем существенным условиям договора, в том числе о размере арендной платы за земельный участок по договору.

В решении суд правильно указал на то, что по результатам проведенного аукциона был составлен протокол от 30 октября 2006 г., который содержит подпись и печать директора ООО "Экодомус" A.M. Малютина, что свидетельствует о том, что ответчику было известно о результатах проведенного аукциона и, соответственно, об условиях договора в части размера арендной платы, что свидетельствует о достижении согласия между истцом и ответчиком по всем существенным условиям договора, в том числе о размере арендной платы за земельный участок по договору.

Кроме того, в п. 31.1 договора аренды указано, что размер арендной платы, уплачиваемой за пользование участком, составляет 1,92 руб. за 1 кв.м. в год.

В связи с изложенным довод подателя жалобы о том, что сторонами не было достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора, является необоснованным.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее десятого числа первого месяца текущего года. При этом согласно п. 2.2 договора его условия применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 15 декабря 2006 года.

В решении судом верно отмечено, что истцом в адрес ответчика были направлены претензии о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате (N 143 от 19.02.09г., N 143/1 от 26.02.09г., N 634 от 26.03.09г., N 659 от 01.04.09г., N 766 от 23.04.09г., N 1159 от 18.06.09г.), в том числе претензия с указанием расторжения договора в случае неоплаты задолженности по аренде земельного участка.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из представленного расчета задолженности, следует, что ответчиком не оплачена арендная плата за период с 15 декабря 2006 г. по 20 августа 2009 г. в размере 1338950,12 руб.

Суд в решении правильно указал на то, что ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, расчет суммы долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил, в связи с чем суд правильно посчитал их доказанными истцом.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требования истца о взыскании 1338950,12 руб. по договору аренды земельного участка N 75/06 от 15 декабря 2006 г. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истец, согласно его расчета, начислил проценты за период с 11 января 2007 г. по 10 января 2009 г. в сумме 56971,16 руб., исходя при этом из ставки рефинансирования ЦБ РФ 10,75 % годовых за каждый день просрочки платежа.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате электроэнергии, как было указано выше, суд правомерно применил ст.395 ГК РФ и удовлетворил требования истца в части взыскания процентов.

В решении суд верно отметил пункт 4.1.3 договора, согласно которому арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, а также ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает досрочное расторжение судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По смыслу части 3 статьи 619 названного Кодекса, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 1159 от 18 июня 2009 г. о расторжении договора в случае непогашения имеющейся задолженности (л.д. 29-31), о чем свидетельствует квитанция (л.д. 32), однако данная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Суд верно указал на то, что до настоящего времени задолженность ответчиком не оплачена, доказательств обратного суду не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт нарушения ответчиком условий договора, позволяющих арендодателю требовать его расторжения, является доказанным, а требование о расторжении договора аренды земельного участка N 75/06 от 15 декабря 2006 года, заключенного между администрацией муниципального района Волжский Самарской области и ООО "Экодомус" и об обязании ООО "Экодомус" г.Самара возвратить администрации муниципального района Волжский Самарской области земельный участок, площадью 260000 кв.м., кадастровый номер 63:17:2405001:0043, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, на землях Курумоченской волости (юго-западнее пос. Власть Труда) по акту приема - передачи является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 4.4 договора арендатор обязан подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в срок до 01 апреля 2007 года.

Истец указывал, что арендатором указанные условия договора не исполнены в полном объеме, в связи с чем согласно п. 5.1 договора в случае неисполнения указанных условий арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/150 ставки арендной платы за каждый день просрочки, что по расчету истца составляет 144668,16 руб., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 10,5%.

Суд верно отметил п. 9.2 договора, согласно которому сторонами был предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора.

Истец не представил суду доказательств соблюдения претензионного порядка в части требования о взыскании неустойки, в представленных претензиях N 143 от 19.02.09г., N 143/1 от 26.02.09г., N 634 от 26.03.09г., N 659 от 01.04.09г., N 766 от 23.04.09г., N 1159 от 18.06.09г. отсутствует данное требование.

Суд сделал правильный вывод о том, что истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный договором N 75/06 от 15 декабря 2006 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учетом изложенного, в соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ, суд правомерно оставил без рассмотрения требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 144668,16 руб.

Ссылка ответчика на то, что земельный участок, являвшийся предметом договора, ООО "Экодомус" фактически не использовался, является необоснованной, поскольку арендные отношения существовали и были оформлены в соответствии с действующим законодательством.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2009 года по делу N А55-19370/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Т.С. Засыпкина Н.Ю. Марчик