Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2010 г. N 13АП-7641/2010

г. Санкт-Петербург

Дело N А56-59920/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лиминой Я.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Рем-Авто", ООО "Никон" (регистрационные номера 13АП-7641/2010, 13АП-7642/2010)

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2010

по делу N А56-59920/2008 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску ООО "Недвижимость и реконструкция"

к 1. ООО "Рем-Авто", 2. ООО "Никон"

об освобождении здания и взыскании неосновательного обогащения

при участии:

от истца: Осипенко О.Б. по доверенности N 19/03 от 19.03.2010, Каменков М.В. по доверенности б/н от 19.03.2010

от ответчика: 1. адвокат Яковлев Ю.Н. по доверенности б/н от 24.12.2009, 2. Цветков А.В. по доверенности б/н от 02.02.2010

УСТАНОВИЛ:

ООО "Недвижимость и реконструкция" обратилось с иском об обязании ООО "Рем-Авто" освободить самовольно занимаемое здание площадью 565,30 кв.м., расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2 литер Ж. Истец просит взыскать неосновательно сбереженные ответчиком денежные средства в сумме 8.858.566 руб. 12 коп. за период 25.12.2005 по 25.12.2008. Расчет неосновательного обогащения произведен истцом из расчета 15 долларов за 1 кв.м. по курсу ЦБ РФ на 25.12.2008.

Заявлением от 11.06.2009 истец уменьшил исковые требования до 7.017.666 руб. 50 коп.

Определением суда от 14.01.2010 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "Никон".

Заявлением от 23.03.2010 истец изменил исковые требования, настаивая на взыскании 6.211.357 руб. 75 коп. неосновательного обогащения за период с 25.12.2005 по 16.01.2009 с ООО "Рем-Авто" и 2.018.552 руб. 25 коп. неосновательного обогащения за период с 16.01.2009 по 14.01.2010 с ООО "Никон".

Истец просит обязать ООО "Никон" освободить незаконно занимаемое помещение, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2 литер Ж, и очистить его от своего имущества.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2010 исковые требования удовлетворены.

ООО "Рем-Авто" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда.

В обоснование своих доводов о неправильности решения податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства.

С 1977 года до настоящего времени спорный объект эксплуатировался как имущественный комплекс котельной, используемой исключительно для обогрева комплекса зданий по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2.

Здание, принадлежащее истцу на праве собственности, является вспомогательным.

Спорное здание и оборудование котельной, включая внутренние и внешние инженерные сети, являются единым технологическим комплексом, и исполнение решения суда путем демонтажа оборудования может повлечь за собой причинение существенного вреда для здания вплоть до его разрушения.

Принятые судом во внимание выводы специалиста о цене аренды на спорное здание сделаны без учета того обстоятельства, что здание входит в единый технологический комплекс котельной и иначе как котельная использовано быть не могло.

ООО "Никон" также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в которой приводит доводы, аналогичные доводам ООО "Рем-Авто".

ООО "Недвижимость и реконструкция" в отзыве на апелляционную жалобу указывает на свое согласие с обжалуемым решением.

Рассмотрев материалы дела в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения.

Как следует из материалов дела, ООО "Недвижимость и реконструкция" обладает на праве собственности нежилым зданием, кадастровый номер 78:1261:3:41, площадью 565,3 кв.м., расположенным по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2, литер Ж. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2004 серии 78-АБ N 023176. Как следует из представленных документов, в указанном здании размещается комплекс газовой котельной.

Ранее оборудование котельной на праве собственности принадлежало ООО "Рем-Авто", затем - ООО "Никон".

Из материалов дела следует, и сторонами не отрицается, что фактически до 16.01.2009, используя принадлежащее им оборудование котельной, смонтированное в принадлежащем истцу здании, зданием владело ООО "Рем-Авто", а с 16.01.2009 - ООО "Никон".

ООО "Недвижимость и реконструкция" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании стоимости неосновательного обогащения с ответчиков в связи с использованием ими спорного помещения без правовых оснований.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.

Правоотношения по обязательствам вследствие неосновательного обогащения регулируются нормами главы 60 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества.

Поскольку фактическое использование помещения, принадлежащего ответчику, со стороны ответчиков место имело, суд первой инстанции правомерно констатировал наличие с их стороны неосновательного обогащения в виде сбереженных в результате такого пользования денежных средств.

В обоснование размера заявленных требований истцом в материалы дела представлен отчет N ЭЗ-13/09 об оценке рыночной ставки аренды объекта недвижимости за нежилое помещение площадью 565,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2, литер Ж, составленный ООО "Экспертно-аналитический центр", из которого следует, что величина арендной ставки за оцениваемое помещение по состоянию на 31 августа 2008 года составляет 295 руб./кв.м/мес.

На основе данных результатов оценки величины арендной ставки за нежилое помещение в спорный период истцом исчислен размер неосновательного обогащения - 8.858.566 руб. 12 коп.

В материалы дела ООО "Рем-Авто" также представлен отчет N 1689/03 от 24.05.2010 по определению размера арендной платы за пользование нежилым зданием по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2, литер Ж, составленный ООО "Центр судебной экспертизы" по состоянию на 19.05.2010, из которого следует, что рыночная стоимость ставки арендной платы за одни квадратный метр в месяц по состоянию на 19.05.2010 составила 52 руб. 60 коп.

Оценка представленных сторонами отчетов произведена апелляционным судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из представленного истцом отчета ООО "Экспертно-аналитический центр", при подготовке отчета оценщиком оценивалась рыночная арендная ставка при производственно-складском использовании (т.1, л.д. 52), анализ использования данного помещения для размещения газовой котельной специалистом не производился. Отчет не содержит указания на то, что в рассматриваемом помещении расположен комплекс оборудования для отопления домов, попадающих в зону его использования.

Кроме того, указанный отчет содержит указание на то, что он может применяться исключительно с учетом задачи оценки в течение шести месяцев с даты составления заключения. Вместе с тем, дата составления заключения в нем отсутствует. Однако, как следует из сопроводительного письма к данному заключению, оно составлялось на основании договора N ЭЗ-14/09 от 25.05.2009, что позволяет сделать вывод, о том, что данное заключение составлено предположительно 25.05.2009 (т.1, л.д.51). С учетом указания о сроке его применения, оно может быть использовано для определения стоимости неосновательного обогащения, не позднее, чем до 25.11.2009. Вместе с тем, решение, которым данное заключение положено в основу исчисления размера неосновательного обогащения, вынесено судом первой инстанции 01.04.2010, когда данное заключение не могло уже являться надлежащим доказательством в силу истечения срока его действия.

Кроме того, в данном заключении отсутствует точное описание объекта оценки, и его использование ответчиком на момент проведения оценки, что является нарушением статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В отчете ООО "Экспертно-аналитический центр" также нет указания на метод, которым руководствовался оценщик, при его составлении, в отчете не содержится расчетов, позволяющих определить, каким образом оценщиком определена величина арендной платы за объект недвижимости в месяц в размере 295 руб./кв.м./мес., то есть отсутствует последовательное определение стоимости объекта оценки, что также является нарушением статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из заключения эксперта ООО "Центр судебной экспертизы", рыночная арендная ставка за пользование объектом недвижимости используемым для помещения газовой котельной составила 52 руб. 60 коп. за один кв.м. в месяц.

При проведении экспертизы экспертом ООО "Центр судебной экспертизы" использовался доходный и сравнительный подход с учетом специфики помещения и его вида использования.

Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции было неверно применены нормы права при определении стоимости аренды спорного имущества что подтверждается при анализе положений статьи 1105 Гражданского кодекса РФ.

Так, анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что под термином действительная стоимость понимается, стоимость, которую приобретатель должен был бы заплатить за имущество, если бы он с момента приобретения арендовал его у собственника. Размер неосновательного обогащения подлежит определению в соответствии с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ (обычно применяемой цены).

По мнению апелляционного суда, рыночная стоимость права аренды помещения зависит как от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, так и целевого назначения и вида использования помещения. Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором помещения (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды должна определяться исходя из наиболее эффективного использования арендатором помещения, то есть наиболее вероятного его использования, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Довод истца о том, что при освобождении помещения ответчиками он мог использовать принадлежащее ему имущество по любому назначению, в том числе посредством размещения в нем офиса, отклонен апелляционным судом. Предметом исковых требований является неосновательное обогащение, при определении размера которого следует принимать во внимание фактическое назначение помещения во время пользования. Возможности собственника по использованию помещения могут иметь значение при определении размера убытков, причиненных неправомерными действиями ответчиков, которые предметом исковых требований не являются.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр судебной экспертизы" и пояснений представителя ответчика, а также прилагаемых к делу документов (договора безвозмездного пользования (т.2, л.д.3-4), договоров на эксплуатационное обслуживание (т.2, л.д.11-52), договоров поставки (т.2, л.д.53-61), акта приемки газопровода в эксплуатацию от 14.12.1977 (т.2, л.д.97-98), акта на комплексное опробование и сдачу-приемку котлоагрегата в эксплуатацию (т.2, л.д.99-100), договоров поставки газа (т.1, л.д. 80-126) предписания N 1317-002-20/пр от 05.03.2009 и пр.), использование помещения иным способом, кроме как для нахождения там оборудования котельной, в спорный период времени физически было неосуществимо. Единственно допустимым, а соответственно и наиболее эффективным из допустимых видом использования исследуемого помещения являлась его сдача в аренду под котельную. Оборудование находящееся внутри спорного помещения неразрывно с ним связано, более того, оно необходимо для обеспечения тепло- и водоснабжения зданий, примыкающих к спорному помещению. В общероссийском классификаторе основных фондов (утвержден постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. N 359) указано, что к подразделу "Здания" (кроме жилых) относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности, также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: "Здания (кроме жилых)", "Машины и оборудование" и др.

Таким образом, в соответствии с требованиями гражданского законодательства оборудование газовой котельной является неотъемлемой частью здания, коммуникациями, необходимыми для эксплуатации здания.

Кроме того, в предписании Северо-Западного управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N 1317-002-20/пр от 05.03.2009 (т.1, л.д.74-77) указывается, что через спорное здание расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д.2, литер Ж проходит транзитом участок газопровода. Таким образом, апелляционный суд считает, что при расчете величины неосновательного обогащения необходимо принимать во внимание величину рыночной арендной ставки, определенную в заключении эксперта ООО "Центр судебной экспертизы", с учетом вида использования спорного помещения, из расчета 52 руб. 60 коп. за один кв.м. в месяц.

Исходя из вышеизложенного апелляционный суд считает обоснованными доводы ответчиков о том, что принятые судом во внимание выводы специалиста ООО "Экспертно-аналитический центр" о цене аренды на спорное здание сделаны без учета того, что здание входит в единый технологический комплекс котельной и иначе как котельная использовано быть не могло.

Доказательств возможности иного использования помещения в спорный период времени истец не представил.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда в части взыскания размера неосновательного обогащения подлежит изменению.

Из расчета представленной в экспертном заключении ООО "Центр судебной экспертизы" рыночной ставки арендной платы 52 руб. 60 коп. за один кв.м. в месяц, за заявленный период с ООО "Рем-Авто" подлежит взысканию 1.089.284 руб. 11 коп. неосновательного обогащения, с ООО "Никон" - 354.835 руб. 04 коп.

За период с 25.12.2008 по 29.12.2008 истцом заявлен отказ от исковых требований в сумме 22235 руб. 13 коп. Отказ от иска принят судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Производство по делу в данной части подлежит прекращению.

В отношении требований истца об обязании ООО "Никон" освободить занимаемое помещение судом установлено следующее.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, ООО "Недвижимость и реконструкция" указывает на незаконность нахождения имущества ответчиков в принадлежащем истцу здании.

Однако, как следует из материалов дела, с 1977 года здание, на освобождении которого настаивает истец, функционировало в составе имущественного комплекса котельной, используемого для обогрева комплекса зданий по адресу: Конюшенная площадь, д.2. Согласно представленному в материалах дела Техническому заключению N 19-ЗС-40850-2006 экспертизы промышленной безопасности зданий котельной и дымовой трубы здание построено в 1882-1887 годах, в здании котельной установлены 2 водонагрейных котла, котлы сданы в эксплуатацию в 1984 году.

Приобретая здание, ООО "Недвижимость и реконструкция" должно было осознавать, что приобретаемое им здание отягощено смонтированным в нем оборудованием и связанным с ним обязательствами. Довод истца о том, что он узнал об оборудовании в момент передачи ему здания предыдущим собственником, отклонен апелляционным судом. Материалы дела не позволяют сделать вывод о том, что оборудование в спорном здании отсутствовало на момент приобретения здания истцом и было незаконно смонтировано после приобретения его истцом.

Оборудование котельной приобретено ООО "Рем-Авто" в результате утвержденного арбитражным судом мирового соглашения по делу N А56-161/99. На момент утверждения соглашения оборудование было смонтировано в спорном здании, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о незаконности пребывания собственников имущества в здании. Указанное обстоятельство не освобождает собственников имущества от обязанности оплачивать пользование ими помещением, однако переход истцу права собственности на здание не влечет автоматически незаконность пребывания ответчиков в здании и не порождает у них обязанность его освобождения.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание то обстоятельство, что демонтаж оборудования может повлечь разрушение здания, являющегося объектом культурного наследования (т.1, л.д.12), разрушение присоединенного наружного газопровода, нарушение прав потребителей газа.

С учетом перечисленных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить самовольно занимаемый объект.

Расходы ООО "Недвижимость и реконструкция" по госпошлине по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчиков пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Расходы ответчиков по апелляционным жалобам подлежат взысканию с истца в их пользу пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В результате проведенного зачета взысканию с ООО "Рем-Авто" в пользу истца подлежат расходы по госпошлине по иску в сумме 5211 руб. 25 коп., с ООО "Никон" - 521 руб. 87 коп.

В части отказа в удовлетворении исковых требований расходы истца по госпошлине возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 278, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2010 по делу N А56-59920/2008 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать в пользу ООО "Недвижимость и реконструкция" с ООО "Рем-Авто" 1.089.284 руб. 11 коп. долга и 5211 руб. 25 коп. расходов по госпошлине, с ООО "Никон" 354.835 руб. 04 коп. долга и 521 руб. 87 коп. расходов по госпошлине. В остальной части иска отказать.

Принять отказ ООО "Недвижимость и реконструкция" от исковых требований в сумме 22235 руб. 13 коп. В данной части производство по делу прекратить.

Возвратить ООО "Недвижимость и реконструкция" из федерального бюджета 140 руб. 04 коп. госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

В.Б. Слобожанина В.В. Черемошкина