Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2006 г. N КГ-А40/12513-06 Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку спорный договор является незаключенным, так как сторонами в требуемой форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, кроме того, ответчиком не представлено доказательств того, что приобретенное истцом у ответчика имущество представляет собой сборно-разборное строение, которое не может быть отнесено к категории недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 декабря 2006 г. N КГ-А40/12513-06
(извлечение)

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2006 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2006 г. N 09АП-13767/06-ГК по делу N А40-65148/05-53-568, отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "Сэфкор" к ООО "КоДа Риэлт 2000" (третьи лица: ООО "Константа-НА", ДИГМ, ГУ ФРС по Москве) о признании договора купли-продажи здания управления площадью 140 кв.м от 15 октября 2002 года, заключенного между ОАО "Сэфкор" и ООО "КоДа Риэлт 2000", недействительным (ничтожным).

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "КоДа Риэлт 2000" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и передать дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов заявитель указывает на незаконность и необоснованность судебных актов, их противоречие требованиям ст.ст. 6, 66, 69, 150, 158, 198 АПК РФ, ст. 554 ГК РФ. По мнению заявителя, суд первой инстанции незаконно рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика, отсутствующих в судебном заседании по уважительным причинам. Вывод суда о незаключенности договоров купли-продажи имущества от 15.10.2002 г. противоречит закону. Заявитель полагает, что ст. 554 ГК РФ неприменима при рассмотрении настоящего спора, поскольку предметом договора являлось движимое, а не недвижимое имущество. Приобретенное истцом у ответчика имущество представляет собой сборно-разборное строение, которое в силу признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, не может быть отнесено к категории недвижимого имущества, переход права собственности по которому не требует государственной регистрации. Заявитель также не согласен с выводами экспертного заключения по настоящему делу.

В отзывах на кассационную жалобу ОАО "Сэфкор" и ООО "Константа-НА" просят в ее удовлетворении отказать, считая судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

В заседании кассационной инстанции представитель ОАО "Сэфкор" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Представители ООО "КоДа Риэлт 2000", ООО "Константа-НА", ДИГМ, ГУ ФРС по Москве в заседание не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на нее отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ОАО "СЭФКОР" (продавцом) и ООО "КоДа Риэлт 2000" (покупателем) был подписан договор купли-продажи имущества от 15.10.02, предметом которого является здание управления, представляющее собой временное строение, обложенное кирпичом, площадью 140 кв.м., введенное в эксплуатацию в 1986 году.

Истец полагает, что данный договор является недействительным в силу его ничтожности, поскольку при его заключении сторонами были нарушены требования ст. 131 ГК РФ: на момент заключения договора у продавца не было зарегистрировано его право собственности на указанное в договоре здание.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. С учетом положений указанной статьи суд пришел к заключению, что предметом оспариваемого договора является недвижимое имущество.

Отсутствие регистрации данного объекта не препятствует определению его собственника, и не может служить основанием для признания сделок с объектом недействительными, поскольку в силу п. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Как установил суд, в соответствии со ст. 130, 131, 153, 168, 209 ГК РФ оснований для признания недействительным (ничтожным) вышеназванного договора купли-продажи от 15.10.02 не имеется, поскольку названный договор является незаключенным.

В соответствии со ст. 420, 432, 433, 454, 549, 550, 554 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами; в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Проанализировав положения оспариваемого договора, суд пришел к заключению, что в нем отсутствуют существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: не указаны не только данные, позволяющие определить расположение недвижимости на определенном земельном участке, но даже не указаны наименования ни города, ни улицы, на которой находится это здание.

Акт приема-передачи имущества от 15.10.02, представленный в подтверждение заключения оспариваемого договора, правомерно отклонен судом со ссылкой на то, что в нем не указано, что этот акт составлен во исполнение договора купли-продажи от 15.10.02. Представленные ответчиком судебные акты по делу N А40-65809/04-78-52 также не приняты во внимание, как не имеющие для истца в соответствии со ст. 69 АПК РФ преюдициального значения, поскольку он не участвовал при рассмотрении названного дела.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца была назначена экспертиза подлинности подписи на оспариваемом договоре генерального директора истца, печати истца, а также давности изготовления оспариваемого договора. Согласно заключению эксперта N 638/06 от 10.05.06 подписи от имени генерального директора К., расположенные под текстом договора и акта приема-передачи выполнены не К., а иным лицом, с подражанием подписи К., что также подтверждает вывод суда об отсутствии волеизъявления общества на отчуждение спорного здания.

Повторно рассматривая дело, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании договора недействительным ввиду его квалификации как незаключенного, не содержащего в нарушение требований ст. 554 ГК РФ признаков, идентифицирующих недвижимое имущество, в том числе, определяющих его расположение.

Доводы заявителя жалобы - ООО "КоДа Риэлт 2000" о том, что здание правления является сборно-разборным строением и не может быть отнесено к категории недвижимого имущества, отклонены апелляционным судом с указанием на то, что они опровергаются материалами дела, а заявителем жалобы не представлено достаточных и бесспорных доказательств в подтверждение своих доводов. Также не расценен в качестве основания для отмены обжалуемого решения довод заявителя о том, что судом первой инстанции необоснованно не удовлетворено ходатайство об отложении судебного разбирательства. Апелляционным судом не усмотрено процессуальных нарушений, повлекших принятие неправильного решения.

Кассационной инстанцией не усматривается нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемых судебных актов и могущих служить основанием для их отмены.

Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами, а также не основанные на надлежащем толковании норм действующего законодательства.

Не может быть признан обоснованным довод заявителя о том, что суд первой инстанции незаконно рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика, отсутствующих в судебном заседании по уважительным причинам.

В силу ч. 3 ст. 158 АПК РФ суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, если признает причины неявки уважительными. Данная норма не носит императивного характера, а ни одна из причин не является для суда безусловно уважительной. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению. При рассмотрении настоящего дела неудовлетворение судом ходатайства об отложении слушания дела не повлекло процессуальных нарушений и принятия вследствие этого незаконного решения.

Несостоятелен и довод заявителя о том, что вывод суда о незаключенности договоров купли-продажи имущества от 15.10.2002 г. противоречит закону и что ст. 554 ГК РФ неприменима при рассмотрении настоящего спора, поскольку предметом договора являлось движимое, а не недвижимое имущество. Судом обоснованно указано на то, что ответчиком не представлено доказательств того, что приобретенное истцом у ответчика имущество представляет собой сборно-разборное строение, которое в силу признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, не может быть отнесено к категории недвижимого имущества.

Что касается довода заявителя о том, что, рассмотрев дело в отсутствие ответчика, суд лишил его возможности заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы, поскольку он не согласен с выводами экспертного заключения по настоящему делу, он также не может быть признан обоснованным. Вывод суда о незаключенности договора купли-продажи от 15.10.02 основан на том, что при его подписании сторонами нарушены требования ст.ст. 420, 432, 433, 454, 549, 550, 554 ГК РФ: отсутствуют данные, которые позволяют считать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, согласованном сторонами. Экспертное заключение подтвердило вывод суда об отсутствии волеизъявления на отчуждение имущества со стороны собственника, не поставив под сомнение вывод о нарушении сторонами требований вышеперечисленных статей ГК РФ.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2006 г. N 09АП-13767/06-ГК по делу N А40-65148/05-53-568 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "КоДа Риэлт 2000" - без удовлетворения.