Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2010 г. N 02АП-979/2010

г. Киров

Дело N А17-5954/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца - Стенюгиной М.В., действующей на основании доверенности N 17 от 01.02.2010; Киселевой Н.Ю., действующей на основании доверенности N 19 от 24.02.1010;

представителя ответчика: Григорьева В.Н., действующего на основании доверенности от 08.09.2009;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Опт-Плюс"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2009

по делу N А17-5954/2009, принятое судом в составе судьи Демидовской Е.И.,

по иску Департамента управления имуществом Ивановской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Опт-Плюс",

третье лицо: областное государственное учреждение "Ивановский государственный театральный комплекс",

о взыскании 1.348.454руб.70коп. задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды от 04.02.2005 N 06/2005, выселении из занимаемых помещений, находящихся по адресу: г.Иваново, пл.Пушкина, д.2, обязании возврата основных фондов,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом Ивановской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области к общество с ограниченной ответственностью "Опт-Плюс" (далее - Общество, ответчик) с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, областное государственное учреждение "Ивановский государственный театральный комплекс" (далее - Учреждение, третье лицо) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 1.348.454руб.70коп., в том числе 1.316.345руб.61коп. задолженности по арендной плате за период с июля (частично) 2009 года по 11.12.2009, 32.109руб.09коп. пени за период с 11.07.2009 по 11.12.2009, расторжении договора аренды от 04.02.2005 N 06/2005, выселении ответчика из занимаемых помещений, находящихся по адресу: г.Иваново, пл.Пушкина, д.2, и обязании ответчика возвратить основные фонды третьему лицу.

Исковые требования заявлены на основании положений статей 309,310,330,401,614,616,619 (пункты 2,3,4) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование арендуемым помещением.

Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на неправомерное начисление истцом арендных платежей с учётом изменений, вносимых в Указ Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001. Заявитель жалобы полагает, что размер арендной платы в договоре аренды согласован сторонами в твёрдой сумме и применение истцом с 01.08.2009 коэффициента К-5 для помещения закулисного буфета как торгового помещения является необоснованным, считает, что истцом не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора.

Третье лицо в отзыве указало, что ответчик не имеет задолженности по возмещению коммунальных платежей и расходов по содержанию здания.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2009 исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что представленными в материалы дела документами подтверждается задолженность ответчика перед истцом по арендной плате; фактическое изменение размера арендной платы по спорному договору не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не подлежит государственной регистрации. Суд посчитал правильным расчёт арендной платы, произведённый истцом с учётом изменений, вносимых в Указ Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001 и применение с 01.08.2009 коэффициента К-5 в размере 0,6 к площади буфета с учётом назначения помещения "столовые, прочие помещения" и произведённый перерасчёт в связи со списанием части основных средств. Суд пришел к выводу, что расчет пени является правильным; претензионный порядок разрешения спора истцом соблюдён.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 25.12.2009 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 266.676руб.90коп. и пени в сумме 68 рублей, в остальной части иска просит отказать.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда относительно условий договора аренды не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального права, в частности, ошибочно не применена статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определён судом ошибочно, поскольку просроченная задолженность составляет 226.676руб.90коп., что меньше суммы арендной платы за 1 месяц, и пени за 1 день просрочки составляет 68 рублей.. В обоснование своих доводов ответчик указал, что определял размер арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды, только исходя из условий заключённого договора и дополнительных соглашений к нему, прошедших в установленном порядке государственную регистрацию. Ответчик считает, что разный подход сторон в толковании условий договора о размере арендной платы привёл к возникновению настоящего спора и полагает, что размер арендной платы буквально закреплён в пункте 4.2 договора аренды, в котором стороны согласовали именно порядок изменения размера арендной платы, поэтому истец был не вправе отходить от методики расчёта арендной платы, установленной Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг, при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке. Удовлетворение требований истца о досрочном расторжении договора аренды имеет негативные последствия, поскольку в случае выселения хозяйственная деятельность ответчика неизбежно прекратится, останется без работы трудовой коллектив в 50 человек, бюджет потеряет исправного налогоплательщика.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу доводов по существу жалобы не представило, сообщило о возможности рассмотрения жалобы в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2009 в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель), Учреждением (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключён договор аренды государственного имущества от 04.02.2005 N 06/2005, в соответствии с которым арендатору переданы по акту приема-передачи от 04.02.2005 в аренду нежилые помещения общей площадью 1444, 3 кв.м (согласно приложению N 4), в том числе NN 60, 60а, 62-65, 69 на первом этаже подвала общей площадью 160,6 кв.м, помещения NN 175-197, 197а, 198-201, 207-217 на втором этаже подвала общей площадью 966, 7 кв.м, помещения N 301-304 на первом этаже общей площадью 56,9 кв.м, помещения NN 379-381, 381а, 3816, 381в, 382, 382а, 3826, 383, 384, 384а, 385, 385а, 386 на втором этаже общей площадью 260,1 кв.м, находящихся в здании по адресу: г.Иваново, пл. Пушкина, д. 2, а также основные фонды: светильник ВИД 154 (10 шт.), люстра ВИД 61 (1 шт.), люстра ВИД 156 (1 шт.), мебель для кафе мягкая (48 шт.), диван "Андок" (1 шт.), холодильная установка ВСР (1 шт.), электрическая кофеварка (1 шт.), холодильник "Стинол" (2 шт.) (л.д.15-29).

Срок аренды определён сторонами в договоре с даты государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области по 01.05.2022. Договор зарегистрирован в УФРС по Ивановской области 25.05.2005, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре аренды.

Согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3 договора и расчёту арендной платы (приложение N 2 к договору) размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001 (с изменениями и дополнениями). В п. 4.2 договора стороны согласовали, что расчет арендной платы за помещения произведен исходя из следующих условий: первый этаж подвала принимается за первый этаж, второй этаж подвала принимается за второй этаж, первый этаж принимается за третий этаж, второй этаж принимается за четвертый этаж. При заключении договора в п. 4.2 и приложении N 2 (п.2) стороны указали со ссылкой на Указ Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001, что арендная плата в год за помещения составляет 1.084.286руб.25коп., за аренду основных фондов - 673руб.92коп., общая сумма арендной платы в год - 1.084.960руб.17коп., арендная плата в месяц - 90.413руб.35коп. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно платёжным поручением не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.7 договора размеры арендной платы, порядок перечисления арендной платы, порядок предоставления копий платежных поручений могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке досрочно в случаях изменения порядка установления арендной платы, размера арендной платы, порядка перечисления арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановской области, переоценки стоимости основных фондов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору и балансодержателю арендодателем и является обязательным для арендатора.

Дополнительным соглашением от 15.04.2005 N 52/2005 стороны в связи с принятием Указа Губернатора Ивановской области от 03.02.2005 N 12-уг "О внесении изменений в Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг" изложили пункты 4.1,4.2 договора аренды в новых редакциях, согласно которым размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001 (с изменениями и дополнениями); с 01.02.2005 общая сумма арендной платы составила 1.411.898руб.05коп., арендная плата в месяц - 117.658руб.17коп.; согласовали расчёты арендной платы и возмещения расходов балансодержателю (л.д.100-104)

Письмом-уведомлением от 16.06.2006 N 296 Департамент сообщил арендатору об изменении размера арендной платы в связи с принятием Указа от 13.03.2006 N 37-уг "О внесении изменений в Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг" и указал, что арендная плата за арендуемое помещение и основные фонды с 01.03.2006 составляет 1.578.713руб.64 коп. в год, 131.559руб.47коп. - в месяц (л.д.139-140). Ответчик не отрицает получение названного письма-уведомления.

Письмом-уведомлением от 05.02.2007 N 296 Департамент сообщил арендатору об изменении размера арендной платы в связи с принятием Указа Губернатора Ивановской области от 22.12.2006 N 168-уг "О внесении изменений в Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг" и указал, что арендная плата за арендуемое помещение и основные фонды с 01.01.2007 составляет 2.048.571руб.01коп. в год, 170.714руб.25коп. - в месяц (л.д.141-142). Ответчик не отрицает получение названного письма-уведомления.

В связи с уточнением назначения помещений, выполнением независимой оценочной фирмой ООО "БИЗНЕС-ОЦЕНКА" оценки рыночной стоимости основных фондов и принятием Указа Губернатора Ивановской области от 26.11.2007 N 137-уг "О внесении изменений в Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг" стороны дополнительным соглашением от 23.04.2008 N 59/2008 внесли изменения в договор аренды от 04.02.2005 N 06/2005, в том числе в пункты 4.1, 4.2 договора, уточнив размер платежей: с 26.11.2007 по 31.12.2007, в результате чего арендная плата в месяц за арендуемое имущество составила 171.108руб.02коп., с 01.01.2008 - 315.935руб.38коп. Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в УФ1-по Ивановской области 29.05.2008 (л.д.30-35).

Письмом-уведомлением от 11.02.2009 N ОХ-275 Департамент сообщил арендатору об изменении размера арендной платы в связи с принятием Указа от 29.12.2008 N 169-уг "О внесении изменений в Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг" и указал, что арендная плата с 01.01.2009 составляет 430.837руб.18 коп. в месяц (л.д.36-39). Письмо получено ответчиком 16.02.2009.

Письмом от 19.05.2009 Департамент обратился к Обществу с предложением в срок до 01.06.2009 погасить задолженность по арендной плате и пени, расторгнуть договор аренды от 04.02.2005 N 06/2005 и в добровольном порядке освободить арендуемое помещение в связи с невыполнением пункта 8.2а договора (л.д.40-41), получение которого ответчиком не оспаривается, однако ответа на претензию не последовало.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей повлекло образование у ответчика задолженности за период с июля (частично) 2009 года по 11.12.2009, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд установил и стороны не оспаривают, что ответчик пользовался арендованным помещением, однако оплату за пользование им в период с июля (частично) 2009 года по 11.12.2009 не произвёл.

Ответчик не согласен с расчетом задолженности по арендным платежам, полагая, что по договору аренды N 6/2005 от 04.02.2005 с учётом дополнительных соглашений от 15.04.2005 N 52/2005 и от 23.04.2008 N 59/2008 арендная плата составляет в месяц:

- 117.658руб.17коп. в период с 01.02.2005 по 25.11.2007;

- 171.108руб.02коп. в период с 26.11.2007 по 31.12.2007;

- 315.935руб.38коп. в период с 01.01.2008 по 11.12.2009,

в связи с чем за весь период аренды арендная плата составила 11.753.934руб.92коп., ответчиком уплачена арендная плата в сумме 11.527.258руб.02коп., задолженность ответчика перед истцом составляет лишь 226.676руб.90коп., пени за один день просрочки - 68 рублей, поэтому оснований для досрочного расторжения договора и выселении ответчика из арендуемого помещения не имеется.

Из материалов дела следует, что согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3 договора и расчёту арендной платы (приложение N 2 к договору) сторонами при заключении договора аренды размер и расчёт арендной платы установлен на основании Указа Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001 "Об утверждении ставок арендной платы за пользование государственным имуществом Ивановской области" (с изменениями и дополнениями на дату заключения договора).

Названный Указ содержит порядок и методику расчёта арендной платы, в который в период действия договора неоднократно вносились изменения. Методика расчёта арендной платы за нежилые помещения, установленная Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг, предусматривает применение коэффициентов территориального расположения - К2 и минимальных удобств - КЗ. Определение указанных коэффициентов по соглашению сторон с учетом архитектурных особенностей здания и месторасположения арендуемых помещений не противоречит названному Указу. В отношении указанных коэффициентов К2 и К5 на протяжении срока действия договора изменений в Указ Губернатора Ивановской области N 280-уг от 03.12.2001 не вносилось.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что арендная плата, указанная в пункте 4.2 договора в размере 90.413руб.35 коп. в месяц, установлена в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг с изменениями, действовавшими в момент заключения договора; пункт 4.2 договора аренды содержит указание на приложение N 2 к договору, в котором определён порядок расчета арендной платы и имеется ссылка на Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг. Приложение N 2 подписано представителями сторон без замечаний и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае в пункте 4.7 договора аренды предусмотрено, что размеры арендной платы могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке досрочно в случаях изменения порядка установления арендной платы, размера арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановской области и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору и балансодержателю арендодателем и является обязательным для арендатора.

Исходя из условий договора, расчёт арендной платы производится по формуле с применением коэффициентов, определенной сторонами в договоре в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 N 280-уг с изменениями, дополнениями.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчёта.

В соответствии с принятыми Указами Губернатора Ивановской области от 03.02.2005 N 12-уг, от 13.03.2006 N 37-уг, от 22.12.2006 N 168-уг, от 26.11.2007 N 137-уг, от 29.12.2008 N 160-уг изменялись базовые тарифные ставки годовой арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений, два последних изменения коснулись коэффициента назначения помещения (К5).

В силу изложенного, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Такое же разъяснение содержится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (пункт 11).

Материалами дела подтверждается и ответчик не оспаривает, что арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомлял Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительных соглашений об установлении нового размера арендной платы и соответственно их государственной регистрации.

Таким образом, арбитражный суд, исходя из перерасчета арендной платы в соответствии с условиями договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа местного самоуправления, обоснованно посчитал подлежащей взысканию арендную плату и пени в заявленной истцом сумме.

В статьях 450 (пункте 2) и 619 (пункте 3) Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения судом договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 8.2а договора аренды от 04.02.2005 N 06/2005 установлена аналогичная возможность для расторжения договора.

В результате исследования представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации суд первой инстанции установил существенное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, поэтому требование о расторжении договора удовлетворено правомерно.

Ссылка заявителя жалобы о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования разногласий отклоняется в силу следующего.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что истец 19.05.2009 направил ответчику претензию о досрочном расторжении договора аренды и необходимости в срок до 01.06.2009 возвратить арендованное имущество арендодателю и погасить имеющуюся задолженность по договору (л.д.40-41).

В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому истец 03.08.2009 обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

При таких обстоятельствах по делу апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции расценивает как необоснованные и противоречащие действующему законодательству.

Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.12.2009 по делу N А17-5954/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Опт-Плюс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.Е. Пуртова

Судьи

Т.М. Дьяконова В.Г. Сандалов